Statt bisher bei 4 Gemeinden sollen zukünftig die Mieten für 340 (!) Gemeinden beschränkt werden

Werden die Pläne der Landesregierung umgesetzt, hätte das negative Folgen – auch für Mieter.

Die rheinland-pfälzische Landesregierung plant eine massive Ausweitung der Kappungsgrenzenverordnung vor allem in südlichen Teilen des Landes, um angeblich steigende Mieten aufgrund knappen Wohnraums zu deckeln. Bei der „Kappungsgrenze“ geht es im Gegensatz zur „Mietpreisbremse“ (=Miethöhe bei Neuvermietung/Angebotsmieten) um die Begrenzung der Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen Die abgesenkte 15%-Grenze gilt zudem für einen Zeitraum von drei Jahren.

„Das wird insbesondere für Mieter die gegenteilige Auswirkung haben und geht komplett am Kernproblem vorbei. Denn damit wird keine einzige neue Wohnung gebaut“, betont Christoph Schöll. Der Landesvorsitzende des Eigentümerverbands Haus & Grund spricht sich vehement gegen den Verordnungsentwurf von Finanzministerin Doris Ahnen aus, wonach Mieterhöhungen erstmals auch in ganzen Landkreisen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren festgelegt werden sollen.

„Das verscheucht auch noch die letzten Investoren“

„Das ist eine völlig überflüssige Symbolpolitik, die wir entschieden ablehnen“, stellt Schöll klar. „Statt private Vermieter mit immer neuen Gängelungen zu quälen, sollte sich die Politik endlich darauf konzentrieren, dass ausreichend neue Wohnungen gebaut werden und dass hinreichend bezahlbare Energie für die Wärmewende zur Verfügung steht. Was Frau Ahnen jetzt mit der Verschärfung des Mietrechts plant, verscheucht auch noch die letzten willigen Investoren.“

Zwei Städte und fünf Landkreise zusätzlich betroffen

Mit dem neuen Verordnungsentwurf will die Landesregierung neben den bereits betroffenen Städten Mainz, Trier, Landau in der Pfalz und Speyer künftig auch in Ludwigshafen und Neustadt an der Weinstraße sowie in allen Gemeinden der Landkreise Alzey-Worms, Bad Dürkheim, Rhein-Pfalz-Kreis, Südliche Weinstraße und Trier-Saarburg eine abgesenkte Kappungsgrenze einführen. Mit der Begründung, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei, sollen die Städte und Kreise zu Gebieten erklärt werden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt wird. Für die Stadt Trier werden die zuvor aufgestellten Kriterien zwar nicht erfüllt, aber die Landesregierung biegt sich die Begründung so zurecht, dass man am Ende auch für Trier die Kappungsgrenze beibehalten will.

Kaltmieten mit Anstieg unterhalb der Inflationsrate

Die Politik mache die Beobachtung, dass Mieten steigen, häufig an der Entwicklung von Angebotsmieten fest, sagt dazu Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. „Ungeachtet der Frage, ob diese Beobachtung zutreffend ist, zielt die Kappungsgrenze allerdings auf die Bestandsmieten ab“, erklärt der Rechtsanwalt. „Diese aber verzeichnen nach wie vor geringe Steigerungsraten, was die amtliche Statistik ebenso wie Mietspiegel eindeutig belegen. Nettokaltmieten sind in Rheinland-Pfalz zwischen 2000 und 2023 nur um 28 Prozent gestiegen, also unterhalb der Inflationsrate. Schönfeld: „Es gibt überhaupt keinen Grund, darauf mit ordnungspolitischen Mitteln zu reagieren.“

Besser um eine Begrenzung der Nebenkosten kümmern

Stattdessen sollten sich Land und Bund vielmehr um eine Begrenzung der explodierenden Nebenkosten kümmern, die die Mieter über Gebühr belasten. So stiegen in den vergangenen Jahren die Kosten der Wasserversorgung um 38 Prozent. Strom und Wärme wurden um 79 Prozent teurer und die Preise für Instandhaltungen und Reparaturen schossen um rund 70 Prozent in die Höhe.

Vorhaben der Landesregierung kann zu Bumerang werden

Der Landesverband Haus & Grund weist zudem darauf hin, dass das Vorhaben der Landesregierung gegenteilige Auswirkungen haben kann. Denn es steht zu befürchten, dass private Vermieter, die bisher eher selten die Miete angepasst haben, durch die neuen Gängelungen verunsichert und verstärkt zu regelmäßigen Mieterhöhungen getrieben werden. Christoph Schöll: „Das ist kontraproduktiv. Ministerin Doris Ahnen erweist den Mietern insofern einen Bärendienst.“

Haus & Grund hat Zweifel an der Verhältnismäßigkeit

Verbandsdirektor Schönfeld kritisiert den Verordnungsentwurf in gleich mehreren Punkten. Die Begründung werde einseitig zu Lasten der Vermieter „hingebogen“, indem zum Beispiel das Merkmal der Neubauintensität bei der Bewertung nicht herangezogen wird. Zudem greife die Kappungsgrenze in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsfreiheit sowie in die Vertragsfreiheit der Vermieter ein. Sie ist außerdem als Inhalts- und Schrankenbestimmung nur dann rechtmäßig, wenn sie auch verhältnismäßig ist, was vom Eigentümerverband angezweifelt wird.

Kappungsgrenze scheitert in der Praxis bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Neben der Erhöhungsgrenze von 15% innerhalb von 3 Jahren, gilt als zweite „Grenze“ die „ortsübliche Vergleichsmiete (Beispiel: Bei einer Erhöhung um 9% wird bereits die „ortübliche Vergleichsmiete“ erreicht. Dann ist eine Erhöhung um die weiteren 6% nicht mehr möglich). Am Thema ortsübliche Vergleichsmiete zeigt sich auch die reine „Symbolpolitik“ des geplanten Verordnungsentwurfs. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist z.B. in Städten wie Mainz, Trier, Speyer, Ludwigshafen, Landau der entsprechende Mietspiegel. In den einzelnen Gemeinden der nun aufgenommenen Landkreise gibt es dagegen keine Mietspiegel, aus denen man eine ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln könnte. Dort bleiben als Orientierung nur noch Vergleichsmieten anderer Wohnungen in der Gemeinde oder teure Sachverständigengutachten.

Kritik an Pauschalentscheidung für ganze Landkreise

Nicht zuletzt kritisiert Haus & Grund, dass man nun ganze Landkreise pauschal mit der Kappungsgrenze versehen will. Dieses Verhalten stehe im Widerspruch zur Begründung der ersten Kappungsgrenzenverordnung von 2014, wonach Kommunen mit weniger als 30.000 Einwohnern nicht erfasst werden sollen, weil „deren Wohnungsmärkte im Vergleich zu den angrenzenden Kommunen oft sehr heterogen“ sind. Zugleich würde mit diesem einmaligen Schritt die Zahl der insgesamt betroffenen Gemeinden von derzeit 4 auf dann 340 (!) steigen. Diese Zahl setzt sich zusammen aus sechs kreisfreien Städten sowie fünf Landkreisen mit zusammengerechnet 9 verbandsfreien sowie 225 verbandsangehörigen Gemeinden (in 25 Verbandsgemeinden). Zum Vergleich: Damit würde Rheinland-Pfalz sogar NRW (mit aktuell 59 betroffenen Gemeinden) in den Schatten stellen.

„Die Landesregierung widerspricht sich hier selbst“

„Die Landesregierung widerspricht sich hier selbst“, fasst Landesvorsitzender Christoph Schöll zusammen. „Dies ist nichts Anderes als ideologiegetriebene Politik, die das gesellschaftliche wie finanzielle Engagement von privaten Vermietern, die in Rheinland-Pfalz rund zwei Drittel aller Vermietungen repräsentieren, völlig missachtet.