Berechtigte Nachforderungen bei den Betriebskosten rechtzeitig geltend machen:

Je näher das Ende des Jahres rückt, umso drängender wird eine Aufgabe, die wohl auch viele Vermieter in Rheinland-Pfalz als eher lästig empfinden: das Abrechnen der Betriebskosten des Vorjahres. Oftmals geschieht dies nämlich nach dem Kalenderjahr. Ist das der Fall, muss die Abrechnung für das Jahr 2011 grundsätzlich bis spätestens zum 31. Dezember 2012 beim Mieter vorliegen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz hin.

Besonders wichtig ist die Beachtung dieser Frist, da aufgrund der weiter gestiegenen Preise für Energie wohl wieder mit Nachforderungen zu rechnen ist. „Und werden die nicht rechtzeitig geltend gemacht, bleibt der Vermieter davon ausgeschlossen und auf einem möglicherweise hohen finanziellen Schaden sitzen“, warnt Manfred Leyendecker, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.

Darüber hinaus macht ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich: nicht nur die rechtzeitige Abrechnung ist wichtig, sondern auch die umgehende Einforderung des offenen Betrags vom Mieter. Im verhandelten Fall (Az. VIII ZR 146/11) hatte der Vermieter Mitte 2006 die Betriebskosten für das Jahr 2005 abgerechnet. Er ließ sich jedoch dreieinhalb Jahre Zeit, bevor er seinen berechtigten Nachforderungsanspruch kurz vor Verjährungsfrist gerichtlich geltend machte. „Eigentlich hat sich der Vermieter mit diesem Vorgehen nach bestem Wissen und Gewissen juristisch einwandfrei verhalten“, kommentiert Manfred Leyendecker – und mit seinem entgegenkommenden Verhalten gegenüber dem Mieter doch einen Fehler begangen, wie der BGH urteilte.

Denn nach Ansicht des obersten Gerichts in Karlsruhe kann die Verwirkung des Nachforderungsanspruchs des Vermieters noch vor Ablauf der Verjährungsfrist stattfinden, wenn besondere Gründe vorliegen. Besondere Gründe sahen die Richter darin, dass der Vermieter in den drei vorangegangenen Jahren Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren ließ und nicht gerichtlich geltend gemacht hatte. Deswegen verweigerte der BGH den Nachzahlungsanspruch unter Hinweis auf die Verwirkung.

Viele Vermieter versuchen, mit einer Anpassung der Vorauszahlungen dem Entstehen eines Nachforderungsanspruchs bestmöglich entgegenzuwirken. Doch auch hier heißt es, sich an die aktuelle Rechtssprechung zu halten. Eine solche Anpassung ist nämlich nur dann angemessen, so entschied der BGH in einem anderen Fall (Az. VIII ZR 294/10), wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. „Das heißt“, so erklärt Manfred Leyendecker, „die Grundlage für eine Anpassung ist in der Regel die letzte Betriebskostenabrechnung. Die Formel lautet dabei einfach: Nachzahlung geteilt durch 12.“ Ein pauschaler Sicherheitszuschlag sei nicht zulässig. Aber: Bei der Anpassung können konkret zu erwartende Entwicklungen der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden, so der BGH.

Nicht nur diese aktuellen Urteile zeigen: Das Thema Betriebskostenabrechnung stellt viele private Vermieter vor eine große Herausforderung. Umso wichtiger ist es hier, sich möglichst frühzeitig professionellen Rat und tatkräftige Hilfe zu holen. Beides bietet neben vielen weiteren Service-Leistungen auch der hiesige Haus & Grund Ortsverein seinen Mitgliedern an.