Eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags ist nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen möglich

Einfach so die Koffer packen und für den neuen Job, die frische Liebe oder eine beliebtere Lage von heute auf morgen die Wohnung wechseln? So leicht geht das in einem laufenden Mietverhältnis nicht. Schließlich besteht ein Mietvertrag – und für den gelten bestimmte Kündigungsfristen. „Die Annahme, die Stellung eines oder mehrerer Nachmieter berechtige in jedem Fall zur vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses, ist nach wie vor einer der beliebtesten Irrtümer im Mietrecht“, sagt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.

Die Frist für die Kündigung eines Mietvertrags beträgt für den Mieter in der Regel drei Monate. „Der Vermieter ist im Normalfall nicht verpflichtet, den Mieter vor Ablauf dieser Frist aus dem Vertrag zu entlassen“, stellt Experte Schönfeld klar. Zumal es nicht immer so leicht ist, auf die Schnelle einen geeigneten Ersatzmieter (so der Fachjargon) zu finden. In den meisten Fällen bleibt also – wenn überhaupt – nur die Möglichkeit, eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Das belegen ebenfalls zahlreiche Gerichtsurteile zu dem Thema.

Ausnahme kann für Zeitmietverträge gelten

Es gibt allerdings Ausnahmen, in den der Mieter das Recht haben kann, einen Nachmieter zu stellen: zum einen, wenn diese Möglichkeit zuvor vertraglich vereinbart wurde (wovon Haus & Grund privaten Vermietern abrät!), und zum anderen bei einem Zeitmietvertrag bzw. einem Vertrag mit einem Kündigungsausschluss. Zwar kann ein Mieter auch aus letztgenannten Verträgen grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Vermieters ausscheiden. Allerdings müssen manchmal die berechtigten Interessen der beiden Mietvertragsparteien gegeneinander abgewogen werden.

„Hier ist dann der so genannte Grundsatz von Treu und Glauben entscheidend“, erklärt Rechtsanwalt Schönfeld. Darauf kann sich der Mieter in ganz bestimmten Fällen berufen, zum Beispiel wenn er ohne eigenes Zutun beruflich versetzt wird, in ein Alters- bzw. Pflegeheim umziehen muss oder Familienzuwachs erwartet und die Wohnung dadurch zu klein wird. Dann kann er durch die Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Ganz klar ist aber: „Allein der Wunsch nach einer größeren, billigeren oder besser gelegenen Wohnung stellt kein berechtigtes Interesse des Mieters dar“, betont der Haus & Grund Jurist.

Der Vermieter muss nicht jeden Nachmieter akzeptieren

Doch selbst wenn gute Gründe zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigen würden, heißt das noch lange nicht, dass der Vermieter jeden vorgestellten Nachmieter akzeptieren muss. Entscheidend ist das bereits zuvor genannte Wort „geeignet“. Diese Eigenschaft sollte der Kandidat im Zweifelsfall nachweisen können. „Entsprechend darf der Vermieter – wie bei einer ganz normalen Neuvermietung – auf die Einhaltung bestimmter Spielregeln bestehen“, so Schönfeld. Er darf vor Vertragsabschluss unter anderem bestimmte Unterlagen verlangen, wie etwa eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung oder eine Bonitätsauskunft.

Übrigens: Bei der Suche nach einem Nachmieter aktiv mithelfen muss der Vermieter nicht. Der Haus & Grund Experte verweist in diesem Zusammenhang auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 247/14). Demnach ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, Besichtigungstermine durchzuführen, wenn er vorab nicht ausreichende Informationen über den potenziellen Nachmieter erhält. „Dies gilt auch dann, wenn er sich zunächst mit der Stellung eines Nachmieters einverstanden erklärt hat“, erklärt Schönfeld. Denn grundsätzlich ist es die Pflicht des Mieters, die Besichtigungstermine durchzuführen. Dies kann er auch ohne eine Vorauswahl des Vermieters selbst machen.

Hilfe hier bei Haus & Grund vor Ort

Rund um das Thema Neuvermietung bietet der Haus & Grund Verein vor Ort zahlreiche Tipps und Hilfestellungen. Er berät die Mitglieder im Zweifelsfall auch zu Fragen nach der Stellung eines Nachmieters.