Wohneigentum ist gerade in Krisenzeiten eine zentrale Säule für eine funktionierende Gesellschaft und die Altersversorgung vieler Menschen. Eine aktuelle Studie von empirica im Auftrag der LBS zeigt, wie es um die Wohneigentumsquote in Deutschland steht und welche Einschränkungen Nachwuchseigentümer auf sich nehmen müssen.

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Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Die Quote der jüngeren Eigentümer (40- bis 49-Jährige) ist von fast 60% in den 1980er und 1990er Jahren auf mittlerweile nur noch knapp 50% um rund 10 Punkte gesunken. Das zeigt eine aktuelle Studie von empirica im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle der LBS. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohneigentumsquote erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik nachhaltig zu sinken droht.

Die Gründung einer Familie ist häufig auch der Moment, in dem Wohneigentum gebildet wird. Die gesellschaftliche Entwicklung, dass Familien seit Jahren immer seltener oder zumindest später gegründet werden, wirkt sich zunehmend auf den Rückgang potenzieller Nachwuchseigentümer aus. Mit der Landflucht junger Menschen in teure Städte und den dortigen hohen Immobilienpreisen werden die Hürden für Ersterwerber größer.

Selbst genutzte Immobilien geben Familien ein Zuhause und eine Möglichkeit für ein unbeschwertes Leben im Alter. Darüber hinaus bieten vermietete Immobilien ihren Eigentümern einen weiteren wichtigen Baustein für die private Altersvorsorge. Um die Kredite vor dem Ruhestand tilgen zu können, empfiehlt sich ein Immobilienerwerb spätestens bis zum 50. Geburtstag.

Eigenkapitalbildung ist die größte Belastungshürde

Grundsätzlich gilt es dabei, zwei zentrale Herausforderungen zu bewältigen. Neben einem ausreichenden Vermögen als Eigenkapital braucht es ein entsprechendes laufendes Einkommen, um Immobilienkredite dauerhaft bedienen zu können. Wenn diese Hürden immer schwerer zu bewältigen sind, hat dies zur Folge, dass die Eigentumsbildung immer später oder seltener erfolgt. Nachwuchshaushalte kämpfen in Zeiten steigender Inflation und explodierender Kreditzinsen mit diesen Herausforderungen nicht nur, sondern sie drohen zunehmend daran zu scheitern. Wenn dieser Zustand anhält, führt dies dazu, dass es mehr junge Mieterhaushalte gibt und die gesamtwirtschaftliche Wohneigentumsquote weiter sinkt. Zentrales Ziel für eine bundesweit höhere Wohneigentumsquote muss daher auch und insbesondere eine Absenkung des Ersterwerbsalters sein.

Die aktuelle Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass – anders als in früheren Jahrzehnten – junge Menschen auf dem Weg ins Wohneigentum derzeit nicht an der Belastungshürde scheitern, sondern schon an der Eigenkapitalhürde. Hinzu komme das Problem der allgemeinen Wohnungsknappheit, die aber nur durch mehr Neubau und mehr Bauland bekämpft werden kann. Um sich Wohneigentum leisten zu können, erbringen Wohneigentümer außerdem im Vergleich zu sonst identischen Mieterhaushalten ganz erhebliche Sparleistungen.

Nachwuchseigentümer nehmen viele Konsumeinschränkungen in Kauf

Die hohen Sparquoten, die Nachwuchseigentümer erbringen müssen, um Eigentum bilden zu können, gehen dabei zulasten der Konsummöglichkeiten. Besonders interessant ist dabei der Vergleich der Konsumeinschränkungen von Nachwuchseigentümern einerseits und Mietern andererseits. Die Studie zeigt, dass Selbstnutzer jedoch nicht nach dem Rasenmäherprinzip vorgehen. Stattdessen handelt es sich um ausgewählte Ausgaben, bei denen sich junge Wohneigentümer besonders einschränken (vergleiche Grafik unten).

Es wird mehr selbst gekocht und deutlich weniger geraucht

Die hohe anfängliche Kreditbelastung der Wohneigentümer wirkt sich auf die einzelnen Konsumkategorien ganz unterschiedlich aus. Die mit weitem Abstand höchste Einsparung wird bei dem Einzelposten „Speisen und Getränken außer Haus“ realisiert. Hier geben hoch belastete Wohneigentümer deutlich weniger aus als der typische Mieterhaushalt (14% Anteil an allen Minderausgaben bzw. 32% weniger als Mieter). Hinzu kommen Einschränkungen bei Tabakwaren (5% Anteil / 56% weniger). In der Summe entfallen auf die Kategorie Nahrung und Genussmittel damit fast ein Fünftel aller Minderausgaben (19% Anteil).

Beim Verreisen scheinen kreative Lösungen weit oben zu stehen

Wohneigentümer reisen außerdem offenbar günstiger oder weniger. Das macht sich vor allem bei den Ausgaben für fremde Verkehrsdienstleistungen bemerkbar (11% Anteil / 48% weniger), aber auch bei den Posten Pauschalreisen (9% Anteil / 39% weniger) und Übernachtungen (6% Anteil / 36% weniger). Addiert man diese drei Kategorien, bestreiten sie zusammen immerhin mehr als ein Viertel aller Minderausgaben (27% Anteil). Offensichtlich entwickeln demnach hoch belastete Selbstnutzer sowohl beim Kochen wie beim Verreisen mehr Eigeninitiative. Man fährt zwar weniger Taxi und übernachtet eher zu Hause, wenn man viel Geld für Zins und Tilgung braucht. Das Fahren selbst wird jedoch nicht eingeschränkt, die Ausgaben für Kraftstoffe sind sogar etwas höher als bei Mietern (4% Anteil / 7% mehr) und insbesondere die Ausgaben für neue Pkw liegen beträchtlich über dem Mieterdurchschnitt (11% Anteil / 53% mehr). Laut empirica war dies war vor fünf Jahren noch anders. Damals bestritten diese Ausgaben noch 19% der Minderausgaben und waren 18% niedriger als bei Mietern. Die zunehmende Stadtflucht mit Eigentumserwerb im ländlichen Raum führt offenbar dazu, dass heutige Ersterwerber hier weniger Einsparpotenziale haben.

Fazit: Mit mehr Förderangeboten für mehr Nachwuchseigentümer sorgen

Bundes- und Landespolitik sind gerade in diesen unruhigen Zeiten gefordert, die Förderung der Wohneigentumsbildung nicht weiter zu vernachlässigen. Um die eigenen vier Wände zu erleichtern, braucht es zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot. Die aktuelle Politik einer restriktiven Baulandvergabe sowie die Bestrebungen einer Verschärfung des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen sind dabei kontraproduktiv. Damit werden nur die Preise sowohl im Bestand wie auch beim Neubau weiter angetrieben.
Eine weitere zentrale Maßnahme zur Steigerung der Wohneigentumsquote ist die Senkung der Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien. Für junge Haushalte ist die Finanzierungshürde oft größer als die Suche nach einem passenden Objekt. Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise trotz der ebenso steigenden Kreditzinsen noch finanzierbar sind, kommen potenzielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten in die Bredouille. Mit den höheren Kaufpreisen steigen auch Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage. Diese sind aber nicht mit Fremdkapital finanzierbar. Würden diese Transaktionskosten reduziert, könnte damit eine höhere Eigenkapitalquote gebildet und zugleich die Eigenkapitalhürde gesenkt werden.

Es wird daher dringend Zeit, die bereits im Koalitionsvertrag der Bundes-Ampel vereinbarten Möglichkeiten für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer umzusetzen, um so eine große Hürde für Ersterwerber zu beseitigen. Dass Rheinland-Pfalz mehrheitlich zu einem Land der Mieter wird, kann jedenfalls nicht das Ziel der Politik sein.

Lesebeispiel: Frischgebackene Selbstnutzer geben 32% weniger für „Speisen und Getränke außer Haus“ aus als vergleichbare Mieterhaushalte, damit erwirtschaften sie 14% ihrer Minderausgaben.

Unser Autor: Ralf Schönfeld 
ist Verbandsdirektor des 
Landesverbands Haus 
& Grund Rheinland-Pfalz.