Auskunftspflicht? Zahlungsausfälle? Mietminderung? Was das Coronavirus für Vermieter und Mieter bedeutet

Das Coronavirus hält Deutschland in Atem – und sorgt für viel Verunsicherung. Das wirft auch rechtliche Fragen auf: Was müssen Vermieter und Mieter in dieser besonderen Zeit beachten? Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, beantwortet die wichtigsten Fragen.

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Muss ein Mieter seinem Vermieter oder den Nachbarn mitteilen, wenn er erkrankt ist und vielleicht sogar in häusliche Quarantäne muss?
Ralf Schönfeld: Die Vertragsparteien haben neben der Pflicht zur Überlassung der Mietsache und der Zahlung der Miete als vertragliche Nebenleistungspflicht gegenseitige Fürsorge- und Schutzpflichten. Wenn es im Mehrparteienhaus einen Coronavirus-Fall gibt und eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden kann, sollte der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren. Weitergehende Maßnahmen sollten mit dem Gesundheitsamt abgeklärt werden. Quarantäneanordnungen
sind alleinige Aufgabe der Behörden. Das allgemeine Infektionsrisiko ist als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Parteien zu begründen.

Können Mieter die Miete auch mindern, wenn ein Nachbar erkrankt und/oder in Quarantäne ist?
Schönfeld: Nein. Für eine Mietminderung oder ein Aussetzen der Mietzahlung besteht so pauschal kein Anlass. Mietern kann ich deshalb von diesem Schritt nur abraten. Und Vermietern empfehle ich, eine solche Maßnahme des Mieters nicht einfach zu akzeptieren. Ein Minderungsrecht kommt allerhöchstens in Frage, wenn personelle Engpässe zur Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache führen. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn mietvertraglich vereinbarte Reinigungs- oder Hausmeisterleistungen nicht mehr oder nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen. Auf keinen Fall sollten Mieter bei einer Corona-Erkrankung eines Nachbarn die eigenen Mietzahlungen unkommentiert aussetzen. Im Ernstfall sollten sich Mieter mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um eine individuelle Lösung zu finden.
Haus & Grund Mitglieder sollten sich – telefonisch oder per Mail – fachlich kompetenten Rat bei ihrem Haus & Grund Ortsverein holen.

Ausfälle bei Soloselbstständigen oder Verdienstausfall durch Kurzarbeit:
Viele Mieter verlieren ihre finanzielle Lebensgrundlage. Was bedeutet das für die Pflicht zur Mietzahlung?
Schönfeld: Je nachdem, wie lange der wirtschaftliche Ausnahmezustand andauert, könnte es in einigen Wochen bereits die ersten Fälle geben, in denen sich Mieter ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Aber viele Vermieter sind andererseits auf die regelmäßigen Einkünfte angewiesen, etwa als Altersvorsorge, manchmal auch noch zur Finanzierung der Immobilie. Aber natürlich auch zum Unterhalt für die laufenden Kosten wie Heizung, Müllabfuhr oder Versicherungen. Rechtlich gesehen ist die Sache recht klar: Mietverträge nehmen keine Rücksicht auf ein Virus. Nach dem bislang geltenden Mietrecht können Vermieter nach zwei ausbleibenden Monatsmieten den Vertrag kündigen. Auf einer persönlichen Ebene sieht das Ganze natürlich schon wieder anders aus. Die aktuelle Situation ist für niemanden einfach. Gefragt sind daher jetzt in besonderem Maß Fingerspitzengefühl und gesunder Pragmatismus. Im Fall des Falles sollte, sofern möglich, erst einmal ein persönliches Gespräch auf Augenhöhe stehen. Vielleicht findet der Vermieter gemeinsam mit dem Mieter einen gangbaren Weg.

Besonderheiten bei der Gewerbevermietung Gibt es Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerbeflächen?
Schönfeld: Hier gilt grundsätzlich nichts Anderes, selbst wenn der Betrieb des Gewerbes durch die behördliche Maßnahme eingeschränkt wird. Die Immobilie ist mangelfrei, sodass eine Mietminderung oder gar ein unkommentiertes Aussetzen der Miete nicht in Betracht kommen. Aber auch hier möchte ich wieder an die Gesprächsbereitschaft appellieren. Es macht ja keinen Sinn, wenn ein langjähriger, zuverlässiger Mieter wegen der aktuell ausbleibenden Kundschaft plötzlich Insolvenz anmelden muss. Dadurch hat niemand etwas gewonnen. Deswegen sollten hier gemeinsam Lösungen gefunden werden, wie etwa eine Teilzahlung oder Stundung der Mietzahlung. Bestenfalls erwächst so aus den wirtschaftlichen Folgen der gesundheitlichen Krise nicht noch eine wirtschaftliche Katastrophe für den Einzelnen, ob nun Vermieter oder Mieter.

Wie reagiert die Politik auf die Lage der Mieter und Vermieter?
Schönfeld: Der Bundestag hat Ende März in aller Eile ein neues Gesetz beschlossen. Demnach besteht die Pflicht zur Zahlung der Miete zwar ausdrücklich unverändert fort. Allerdings soll ein Mieter, sofern er glaubhaft nachweisen kann, dass ein Zahlungsverzug durch finanzielle Schwierigkeiten aufgrund der Corona-Krise bedingt ist, nicht gekündigt werden dürfen. Der Zeitraum des Kündigungsausschlusses wird vom 1. April bis zum 30. Juni beschränkt.

Sind dann überhaupt keine Kündigungen mehr möglich?
Schönfeld: Doch, für sonstige Kündigungsgründe gilt diese Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Vermieter können das Mietverhältnis auch immer noch aufgrund von Mietrückständen kündigen, die vor oder nach diesem „Corona-Schutzzeitraum“ entstehen. Eine Kündigung aus sonstigen Gründen, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art oder wegen Eigenbedarf, bleibt möglich.

Müssen Vermieter damit auf die Mietzahlungen verzichten?
Schönfeld: Die Miete wird natürlich nicht erlassen, sondern der Mieter muss sie innerhalb von zwei Jahren nachzahlen. Möglicherweise soll zudem ein Härtefallfonds für Vermieter eingerichtet werden, die durch die ausbleibenden Zahlungen in Geldnot geraten.

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.