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Das intelligente Zuhause: Chancen und Risiken für private Eigentümer und Vermieter

Wohnen Sie noch oder leben Sie schon smart? Vernetzung und Automatisierung von Alltagsgegenständen im häuslichen Umfeld schreiten stetig voran. Doch das digitale Zuhause eröffnet nicht nur viele komfortsteigernde Möglichkeiten, sondern hat auch oft durchaus eine rechtliche Dimension.

Smartmeter
Foto: HAUSGERÄTE +/RWE

Von unserem Landesverbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Smart Home ist ein Oberbegriff für Systeme und Anwendungen im Wohnbereich, die meist miteinander vernetzt, teilweise fernsteuerbar oder automatisierbar sind. Also beispielsweise Heizung, Licht oder Musikanlagen, die durch Apps oder per Sprache bedient werden, oder Teppiche, die Stürze erkennen können.

Selbst von intelligenten Matratzen und Wasserhähnen mit Warnfunktion ist bereits die Rede. Dabei ist das Smart Home inzwischen keine Zukunftsvision mehr, sondern vielerorts längst Realität.

Verkaufsargument Nr 1: höhere Wohnsicherheit

Chancen und Risiken der vernetzten Wohnwelt waren daher zentrales Thema des Safer Internet Day 2017, der vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und dem Digitalverband Bitkom e.V. durchgeführt wurde. Im Vorfeld hatte Bitkom e.V. in einer repräsentativen Umfrage Zahlen zur Nutzung und Verbreitung von Smart Homes erhoben.

Danach ist der wichtigste Grund für die Nutzung von Smart-Home-Geräten eine „höhere Sicherheit“ im privaten Umfeld. 61 Prozent der Besitzer von Smart-Home-Anwendungen schützen ihre Wohnung mit intelligenter Haustechnik. Als Ergänzung zu einer mechanischen Sicherung helfen, so die Studie, Smart-Home-Systeme dabei, Täter abzuschrecken, sie auf frischer Tat zu fassen oder später zu überführen.

57 Prozent nennen „mehr Komfort und Lebensqualität“ als Grund für die Anschaffung intelligenter Hausgeräte. Jeder zweite Smart-Home-Nutzer (50 Prozent) will seinen Energieverbrauch senken und damit Geld sparen. Immerhin 10 Prozent wollen länger selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden leben. Laut Bundeswirtschaftsministerium wird zudem der Umsatz im Bereich Smart Home in Deutschland im Zeitraum 2015 bis 2025 von 2,3 auf 19 Milliarden Euro steigen.

Auch der von Haus & Grund organisierte 44. Internationale Kongress der Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI) beschäftigte sich im Juni mit der Digitalisierung des Wohnens. Haus & Grund Vertreter aus 15 Ländern diskutierten die Chancen, Herausforderungen und Risiken, welche die Digitalisierung mit sich bringt. „Die intelligente Vernetzung von Wohnungen und Häusern nimmt eine wichtige Rolle im Prozess der Digitalisierung unseres Alltags ein. Wir wollen die Dynamik dieser Entwicklung nicht nur beobachten, wir wollen sie nutzen und nachhaltig mitgestalten“, so Haus & Grund Präsident Kai Warnecke.

Dazu engagiert sich Haus & Grund in der neuen Wirtschaftsinitiative Smart Living, die im März diesen Jahres auf der internationalen Leitmesse ISH für Sanitär, Heizung und Klima von Verbänden und Unternehmen gegründet wurde.

Smart-Home-Anwendungen und das Mietrecht

Während Eigentümer weitgehend freie Hand in der technischen Ausstattung ihres Hauses haben, stellen sich bei der Mietwohnung vielfältige Fragen zur Einrichtung eines Smart Home. Dies gilt nicht nur für die stets diskutierten Themen des Datenschutzes, sondern auch für das Mietrecht: Wer trägt die zusätzlichen Kosten einer smarten Wohnung?

Kann ein Vermieter bei Installation der Infrastruktur für eine smarte Wohnung die Kosten auf den Mieter umlegen? Darf ein Vermieter Programmierungen installieren lassen, die bei unsachgemäßer Verwendung der Wohnung automatisch höhere Beträge für die Abnutzung der Wohnung in Rechnung stellen?
Wer darf für welchen Zweck auf Daten der smarten Wohnung zugreifen? Können gespeicherte Daten und Muster, geeignet anonymisiert, in der Wohnung für die Nutzung durch einen Nachmieter verbleiben?

Mieter müssen bei Veränderungen der Wohnung als Smart Home vorher den Vermieter um Genehmigung bitten, möglichst schriftlich. Denn oft kann der Mieter beim Auszug fest verbaute Schalter, Steuermotoren und Sensoren nicht so ohne Weiteres wieder entfernen.

Was aber, wenn der Vermieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses „smart“ machen will? Muss der Mieter das dulden? Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es neben den formalen Anforderungen und dem gegebenenfalls vom Mieter erhobenen Härtefalleinwand darauf an, ob die Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme darstellt.

Außer Betracht bleiben hier Maßnahmen, die etwa eine energetische Modernisierung darstellen oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555 a BGB sind. „Nicht zu vertretende Maßnahmen“ sind vor allem solche, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden (Beispiele: Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung, der Einbau von Wärmezählern für die Erfassung des verbrauchten Warmwassers oder der Einbau von intelligenten Stromzählern).

Gebrauchswerterhöhung und Verbesserung

Wichtig ist zunächst allein die Frage, ob der Gebrauchswert der Mietsache durch die intelligente Wohnung nachhaltig erhöht wird oder sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Intelligente Heiz- und Lüftungssysteme oder Lichtsysteme könnten bereits unter den Anwendungsbereich des § 555 b Nr. 1 BGB fallen.

Für das Vorliegen einer Gebrauchswerterhöhung oder Verbesserung ist für Maßnahmen, die nicht der Energieeinsparung dienen, zu prüfen, ob nach der Verkehrsanschauung eine Gebrauchswerterhöhung oder Verbesserung vorliegt.

Entscheidend ist, ob allgemein der für die Mietwohnung in Betracht kommenden Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird. Wenn damit gerechnet werden kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten eher angemietet wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist, spricht dies für eine Gebrauchswerterhöhung.

Aufpassen beim Thema Betriebskosten

Schließlich ist hinsichtlich der Betriebskosten Vorsicht bei der Umlage von „Kosten für Smart-Meter“ geboten. Die Kosten für Wartung und Pflege von Wärme- oder Wasserzählern finden sich „verstreut“ in der in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlichen Aufstellung der einzelnen Betriebskostenarten.

Für die Messung über Smart-Metering muss nun eine einheitliche digitale Infrastruktur vorgehalten werden. Grundsätzlich spricht vieles dafür, dass deren Umlagefähigkeit bejaht werden kann. Zukünftig wird aber zur Vermeidung von Streit zwischen Vermieter und Mieter die Einführung einer neuen Betriebskosten-Position sinnvoll sein. Letztlich bieten die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen bereits eine Grundlage zur Behandlung der durch Smart Home entstehenden neuen Fragestellungen.

In der Regel gilt dies auch für Wohnungseigentümer. Die dürfen zwar in ihren eigenen vier Wänden sehr viel mehr verändern als Mieter. Grenzen setzt ihnen aber das Wohnungseigentumsrecht. Grundsätzlich gehören viele Teile des Hauses zum Gemeinschaftseigentum. Näheres regelt dabei die Teilungserklärung.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum müssen immer von der Wohnungseigentümer-Versammlung gebilligt werden. Im Zweifelsfall sollten Sie die Teilungserklärung sowie den Hausverwalter zu Rate ziehen. Und gegebenenfalls die anderen Miteigentümer befragen und um Zustimmung bitten.

Ausblick: Funktionalität und Datenschutz entscheidend

Smart-Home-Lösungen werden in Haushalten hierzulande künftig so selbstverständlich sein wie Strom, Licht und fließendes Wasser. Darüber hinaus müssen Eigentümer und Vermieter aber auch selbst einen Beitrag leisten und schon bei der Anschaffung von Smart-Home-Geräten bewusst auf Sicherheitsmerkmale achten.

Außerdem sind Funktionalität und Datenschutz zentrale Erfolgsfaktoren: Jeder sollte Geräte und Systeme nach seinen eigenen Wünschen nutzen können. Die Bedienung von Geräten und Diensten muss möglichst einfach und intuitiv ausgestaltet sein. Weniger ist mehr – diesen Grundsatz sollten die Anbieter von vornhe-rein berücksichtigen. Darüber hi-naus darf es keinen Zwang zur Datenerzeugung geben. Smart zu leben, bedeutet auch smart zu entscheiden. Es bedarf einer transparenten, kundenfreundlichen und umfassenden Information.

Haus & Grund wird die weitere Entwicklung kritisch-konstruktiv begleiten und sich dafür einsetzen, dass, soweit nötig Regelungen und Rahmenbedingungen geschaffen werden, die vor allem die missbräuchliche Nutzung von Daten verhindern.

Foto: Sebastien Decoret/123rf.com

Unser Autor: Der Landesverbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

 

Unser Autor: RA Ralf Schönfeld,
Verbandsdirektor von Haus & Grund
Rheinland-Pfalz.
Foto: Haus & Grund RLP

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Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

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6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Der Landesbeauftragte für den Datenschutz und die Informationsfreiheit Rheinland-Pfalz

Hintere Bleiche 34
55116 Mainz
Telefon: 06131/8920-0
Fax: 06131/8920-299
E-Mail: poststelle@datenschutz.rlp.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

8. Newsletter (Info-Service)

Wenn Sie unseren Newsletter per E-Mail beziehen möchten, benötigen wir von Ihnen Vor- und Nachnamen, die bevorzugte Ansprache sowie eine E-Mail-Adresse. Weitere Daten werden nicht erhoben. Diese Daten verwenden wir ausschließlich für den Versand der angeforderten Informationen.

Hierüber nehmen wir statistische Erhebungen vor. Dazu gehören die Informationen, ob der Newsletter geöffnet wurde und welche Links geklickt wurden. Diese Informationen können aus technischen Gründen zwar den einzelnen Newsletter-Empfängern zugeordnet werden, es ist jedoch nicht der Verarbeitungszweck für unsere Auswertungen. Die Auswertungen dienen uns allein dazu, die Lesegewohnheiten unserer Nutzer zu erkennen und unsere Inhalte auf Sie anzupassen oder unterschiedliche Inhalte entsprechend den Interessen auch einzelner Nutzer zu versenden. Die erteilte Einwilligung  zum Erhalt des Newsletters können Sie über einen Link im Newsletter oder über das Abmeldeformular unter www.hausundgrund-rlp.de/info-service jederzeit widerrufen.

9. YouTube

Wir haben Videos in unserer Webseite eingebunden, die bei YouTube (Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View CA 94043, USA) gespeichert sind und von unserer Webseite aus direkt abspielbar sind.

Bei der Einbindung werden in Teilbereichen eines Browserfensters Inhalte von YouTube abgebildet. Abgerufen werden die Videos jedoch erst durch gesondertes Anklicken (sog. „Framing“). Mit Aufruf der (Unter-)Seite unserer Webseite wird eine Verbindung zu den YouTube-Servern hergestellt und dabei der Inhalt dargestellt.

Die Einbindung von YouTube-Inhalten erfolgt im „erweiterten Datenschutzmodus”. Diesen stellt YouTube selbst bereit und sichert damit zu, dass durch die Einbettung keine Cookies gesetzt werden. Wenn Sie YouTube auf unserer Webseite aufrufen, während Sie in Ihrem YouTube- oder Google-Profil eingeloggt sind, können YouTube und Google dieses Ereignis allerdings mit dem jeweiligen Profil verknüpfen.
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Verarbeitete Daten:

  • Nutzungsdaten
  • Accountdaten

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 16.04.2025