Das intelligente Zuhause: Chancen und Risiken für private Eigentümer und Vermieter

Wohnen Sie noch oder leben Sie schon smart? Vernetzung und Automatisierung von Alltagsgegenständen im häuslichen Umfeld schreiten stetig voran. Doch das digitale Zuhause eröffnet nicht nur viele komfortsteigernde Möglichkeiten, sondern hat auch oft durchaus eine rechtliche Dimension.

Foto: HAUSGERÄTE +/RWE

Von unserem Landesverbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Smart Home ist ein Oberbegriff für Systeme und Anwendungen im Wohnbereich, die meist miteinander vernetzt, teilweise fernsteuerbar oder automatisierbar sind. Also beispielsweise Heizung, Licht oder Musikanlagen, die durch Apps oder per Sprache bedient werden, oder Teppiche, die Stürze erkennen können.

Selbst von intelligenten Matratzen und Wasserhähnen mit Warnfunktion ist bereits die Rede. Dabei ist das Smart Home inzwischen keine Zukunftsvision mehr, sondern vielerorts längst Realität.

Verkaufsargument Nr 1: höhere Wohnsicherheit

Chancen und Risiken der vernetzten Wohnwelt waren daher zentrales Thema des Safer Internet Day 2017, der vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und dem Digitalverband Bitkom e.V. durchgeführt wurde. Im Vorfeld hatte Bitkom e.V. in einer repräsentativen Umfrage Zahlen zur Nutzung und Verbreitung von Smart Homes erhoben.

Danach ist der wichtigste Grund für die Nutzung von Smart-Home-Geräten eine „höhere Sicherheit“ im privaten Umfeld. 61 Prozent der Besitzer von Smart-Home-Anwendungen schützen ihre Wohnung mit intelligenter Haustechnik. Als Ergänzung zu einer mechanischen Sicherung helfen, so die Studie, Smart-Home-Systeme dabei, Täter abzuschrecken, sie auf frischer Tat zu fassen oder später zu überführen.

57 Prozent nennen „mehr Komfort und Lebensqualität“ als Grund für die Anschaffung intelligenter Hausgeräte. Jeder zweite Smart-Home-Nutzer (50 Prozent) will seinen Energieverbrauch senken und damit Geld sparen. Immerhin 10 Prozent wollen länger selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden leben. Laut Bundeswirtschaftsministerium wird zudem der Umsatz im Bereich Smart Home in Deutschland im Zeitraum 2015 bis 2025 von 2,3 auf 19 Milliarden Euro steigen.

Auch der von Haus & Grund organisierte 44. Internationale Kongress der Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI) beschäftigte sich im Juni mit der Digitalisierung des Wohnens. Haus & Grund Vertreter aus 15 Ländern diskutierten die Chancen, Herausforderungen und Risiken, welche die Digitalisierung mit sich bringt. „Die intelligente Vernetzung von Wohnungen und Häusern nimmt eine wichtige Rolle im Prozess der Digitalisierung unseres Alltags ein. Wir wollen die Dynamik dieser Entwicklung nicht nur beobachten, wir wollen sie nutzen und nachhaltig mitgestalten“, so Haus & Grund Präsident Kai Warnecke.

Dazu engagiert sich Haus & Grund in der neuen Wirtschaftsinitiative Smart Living, die im März diesen Jahres auf der internationalen Leitmesse ISH für Sanitär, Heizung und Klima von Verbänden und Unternehmen gegründet wurde.

Smart-Home-Anwendungen und das Mietrecht

Während Eigentümer weitgehend freie Hand in der technischen Ausstattung ihres Hauses haben, stellen sich bei der Mietwohnung vielfältige Fragen zur Einrichtung eines Smart Home. Dies gilt nicht nur für die stets diskutierten Themen des Datenschutzes, sondern auch für das Mietrecht: Wer trägt die zusätzlichen Kosten einer smarten Wohnung?

Kann ein Vermieter bei Installation der Infrastruktur für eine smarte Wohnung die Kosten auf den Mieter umlegen? Darf ein Vermieter Programmierungen installieren lassen, die bei unsachgemäßer Verwendung der Wohnung automatisch höhere Beträge für die Abnutzung der Wohnung in Rechnung stellen?
Wer darf für welchen Zweck auf Daten der smarten Wohnung zugreifen? Können gespeicherte Daten und Muster, geeignet anonymisiert, in der Wohnung für die Nutzung durch einen Nachmieter verbleiben?

Mieter müssen bei Veränderungen der Wohnung als Smart Home vorher den Vermieter um Genehmigung bitten, möglichst schriftlich. Denn oft kann der Mieter beim Auszug fest verbaute Schalter, Steuermotoren und Sensoren nicht so ohne Weiteres wieder entfernen.

Was aber, wenn der Vermieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses „smart“ machen will? Muss der Mieter das dulden? Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es neben den formalen Anforderungen und dem gegebenenfalls vom Mieter erhobenen Härtefalleinwand darauf an, ob die Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme darstellt.

Außer Betracht bleiben hier Maßnahmen, die etwa eine energetische Modernisierung darstellen oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555 a BGB sind. „Nicht zu vertretende Maßnahmen“ sind vor allem solche, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden (Beispiele: Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung, der Einbau von Wärmezählern für die Erfassung des verbrauchten Warmwassers oder der Einbau von intelligenten Stromzählern).

Gebrauchswerterhöhung und Verbesserung

Wichtig ist zunächst allein die Frage, ob der Gebrauchswert der Mietsache durch die intelligente Wohnung nachhaltig erhöht wird oder sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Intelligente Heiz- und Lüftungssysteme oder Lichtsysteme könnten bereits unter den Anwendungsbereich des § 555 b Nr. 1 BGB fallen.

Für das Vorliegen einer Gebrauchswerterhöhung oder Verbesserung ist für Maßnahmen, die nicht der Energieeinsparung dienen, zu prüfen, ob nach der Verkehrsanschauung eine Gebrauchswerterhöhung oder Verbesserung vorliegt.

Entscheidend ist, ob allgemein der für die Mietwohnung in Betracht kommenden Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird. Wenn damit gerechnet werden kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten eher angemietet wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist, spricht dies für eine Gebrauchswerterhöhung.

Aufpassen beim Thema Betriebskosten

Schließlich ist hinsichtlich der Betriebskosten Vorsicht bei der Umlage von „Kosten für Smart-Meter“ geboten. Die Kosten für Wartung und Pflege von Wärme- oder Wasserzählern finden sich „verstreut“ in der in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlichen Aufstellung der einzelnen Betriebskostenarten.

Für die Messung über Smart-Metering muss nun eine einheitliche digitale Infrastruktur vorgehalten werden. Grundsätzlich spricht vieles dafür, dass deren Umlagefähigkeit bejaht werden kann. Zukünftig wird aber zur Vermeidung von Streit zwischen Vermieter und Mieter die Einführung einer neuen Betriebskosten-Position sinnvoll sein. Letztlich bieten die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen bereits eine Grundlage zur Behandlung der durch Smart Home entstehenden neuen Fragestellungen.

In der Regel gilt dies auch für Wohnungseigentümer. Die dürfen zwar in ihren eigenen vier Wänden sehr viel mehr verändern als Mieter. Grenzen setzt ihnen aber das Wohnungseigentumsrecht. Grundsätzlich gehören viele Teile des Hauses zum Gemeinschaftseigentum. Näheres regelt dabei die Teilungserklärung.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum müssen immer von der Wohnungseigentümer-Versammlung gebilligt werden. Im Zweifelsfall sollten Sie die Teilungserklärung sowie den Hausverwalter zu Rate ziehen. Und gegebenenfalls die anderen Miteigentümer befragen und um Zustimmung bitten.

Ausblick: Funktionalität und Datenschutz entscheidend

Smart-Home-Lösungen werden in Haushalten hierzulande künftig so selbstverständlich sein wie Strom, Licht und fließendes Wasser. Darüber hinaus müssen Eigentümer und Vermieter aber auch selbst einen Beitrag leisten und schon bei der Anschaffung von Smart-Home-Geräten bewusst auf Sicherheitsmerkmale achten.

Außerdem sind Funktionalität und Datenschutz zentrale Erfolgsfaktoren: Jeder sollte Geräte und Systeme nach seinen eigenen Wünschen nutzen können. Die Bedienung von Geräten und Diensten muss möglichst einfach und intuitiv ausgestaltet sein. Weniger ist mehr – diesen Grundsatz sollten die Anbieter von vornhe-rein berücksichtigen. Darüber hi-naus darf es keinen Zwang zur Datenerzeugung geben. Smart zu leben, bedeutet auch smart zu entscheiden. Es bedarf einer transparenten, kundenfreundlichen und umfassenden Information.

Haus & Grund wird die weitere Entwicklung kritisch-konstruktiv begleiten und sich dafür einsetzen, dass, soweit nötig Regelungen und Rahmenbedingungen geschaffen werden, die vor allem die missbräuchliche Nutzung von Daten verhindern.

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Unser Autor: RA Ralf Schönfeld,
Verbandsdirektor von Haus & Grund
Rheinland-Pfalz.
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