Datenschutz bei der Mietersuche: So bleiben Sie als privater Vermieter auf der sicheren Seite

Selbstverständlich hat ein Vermieter ein (berechtigtes!) Interesse daran, dem Mietinteressenten vor einem Vertragsabschluss auf den Zahn zu fühlen. Wichtig dabei ist es jedoch, stets den Datenschutz zu beachten. Das zeigt aktuell auch die Kritik an einigen großen gewerblichen Vermietern.

Foto: baranq/ fotolia.de

Von unserem Landesverbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Viele Vermieter verlangen vor Abschluss eines Mietvertrags, dass der künftige Mieter eine Selbstauskunft erteilt. Dabei werden von Mietern sensible persönliche Informationen abgefragt. Persönlichkeitsrechte der Mieter und verständliche Informationsinteressen des Vermieters stehen sich hier gegenüber. Dies gilt für Haus & Grund Mitglieder, die oft zur Gruppe der privaten Kleinvermieter gehören, genauso wie für die gewerbliche Wohnungswirtschaft und Wohnungsbaugenossenschaften.

Die Landesbeauftragte für Datenschutz NRW hat jüngst den Umgang dieser letztgenannten Großvermieter mit Mieterselbstauskünften überprüft. Danach werden dort (zumindest in Ballungsgebieten) viele Mietinte-ressenten genötigt, umfassende Auskunft über sich zu erteilen. Der Umfang der Datenerhebung durch die Wohnungswirtschaft wurde bei der Prüfung kritisiert.

Die Problematik stellt sich aber über NRW und die gewerbliche Vermietung hinaus. Auch die Haus & Grund Mitglieder in Rheinland-Pfalz bewegen sich in einem Spannungsfeld. Einerseits haben sie ein großes (und berechtigtes!) Interesse daran, den „richtigen“ Mieter zu finden. Andererseits müssen sie bei der Suche stets den Datenschutz zu beachten. Bei der Neuvermietung kommt der Datenerhebung (neben einem persönlichen Gespräch mit potentiellen Mietern) eine zentrale Bedeutung zu, also etwa dem Mieter-Fragebogen und der Bonitätsprüfung.

Wichtig: Ein Fragebogen muss erst dann ausgefüllt werden, wenn nach erfolgter Besichtigung ernsthaftes Interesse an dem Objekt besteht. Dabei können unterschiedliche personenbezogene Daten für das konkrete Mietverhältnis von Bedeutung sein. So kann bei der Vermietung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus neben der Bonität des Mieters auch die Schaffung eines harmonischen Miteinanders zwischen Mieter und Vermieter im Vordergrund stehen.

Wohnungsbaugenossenschaften und Großvermieter müssen darüber hinaus im Rahmen der großflächigen Vermietung von Wohnraum ggf. auch soziale und kulturelle Aspekte in Betracht ziehen (z.B. zur Vermeidung interkultureller Konflikte).

Selbstauskunft: Zulässige und unzulässige Fragen

Im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen einer unzutreffenden Auskunft des Mieters, ist die Frage der Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit der vom Vermieter im Rahmen einer Selbstauskunft gestellten Fragen ganz entscheidend. Bei der Einstufung einer Frage als zulässig oder unzulässig muss stets beachtet werden, dass sich unterschiedliche Interessen gegenüberstehen (eine Übersicht, welche Fragen zulässig sind und welche nicht, bietet die gesonderte Tabelle).

Übrigens: In bestimmten Fällen besteht eine Aufklärungspflicht des Mieters auch ohne konkrete Nachfrage des Vermieters.
Dies gilt insbesondere, wenn die Miete 75 % oder mehr seines Nettoeinkommens ausmacht, über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, der Mieter die Miete oder die Kaution nur mit Hilfe des Sozialamts zahlen kann, oder er sich derart in wirtschaftlicher Bedrängnis befindet, dass die Zahlung der Miete ernsthaft gefährdet ist.

Tut er dies nicht, treten die gleichen Rechtsfolgen ein, die eine wahrheitswidrige Auskunft über eine zulässige Frage des Vermieters im Rahmen der Selbstauskunft nach sich zieht.

Was passiert, wenn bewusst gelogen wird?

Für die Rechte des Vermieters im Falle einer falschen Mieterauskunft ist die Zulässigkeit einer Frage entscheidend. Bei zulässigen Fragen ist der Mieter verpflichtet, diese wahrheitsgemäß zu beantworten. Unzulässige Fragen des Vermieters müssen dagegen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Eine Lüge bleibt hier folgenlos.

Bei bewusst wahrheitswidrigen Antworten des Mieters auf zulässige Fragen ist der Vermieter zur außerordentliche fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB berechtigt, wenn das Mieterverhalten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar erscheinen lässt. Nicht nur das: Der Vermieter kann in diesem Fall zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB berechtigt sein, wenn er den Mietvertrag bei zutreffender Auskunft nicht abgeschlossen hätte. Die Anfechtung beseitigt das Mietverhältnis rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Erleidet der Vermieter durch die wahrheitswidrige Auskunft des Mieters einen Vermögensschaden, steht diesem gegen den Mieter außerdem ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gemäß §§ 280, 311 Abs.2 BGB zu – es sei denn, der Mieter kann beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Zusammengefasst: Selbstverständlich müssen auch private Vermieter die Grundsätze des Datenschutzes beachten. Das bedeutet: Mieterdaten dürfen nur in soweit erhoben werden, wie dies rechtlich zulässig ist. Lügt der Mieter aber bei einer zulässigen Frage, kann der Vermieter berechtigt sein, das Mietverhältnis umgehend zu beenden.

Empfehlung für private Vermieter

Mit der Mieterselbstauskunft aus dem Online-Shop von Haus & Grund Rheinland-Pfalz sind Vermieter dabei auf der sicheren Seite. Diese enthält auch bereits eine Einwilligung des Mietinteressenten für eine Bonitätsprüfung. Schließlich hängt eine Vermietung nicht nur von der Abfrage sämtlicher zulässiger Informationen ab. Vielmehr sollten immer eine Bonitätsprüfung des konkreten Mietinteressenten durchgeführt und weitere Nachweise zur Zahlungsfähigkeit des Mieters gefordert werden.

Wenden Sie sich bei Zweifelsfragen stets an Ihren Haus & Grund Ortsverein.

Unser Autor: RA Ralf Schönfeld,
Verbandsdirektor von Haus & Grund
Rheinland-Pfalz.
Foto: Haus & Grund RLP