Die Bundesregierung wirkt derzeit ziemlich orientierungslos. Ihre Wohnungspolitik zeichnet sich großenteils durch Populismus aus. Indessen ist die Liste der zu lösenden Probleme lang und die gesellschaftlichen Herausforderungen sind enorm. Es ist daher höchste Zeit, dass endlich wieder eine vernünftige Sachpolitik betrieben wird. Ein Ausblick auf die wichtigsten wohnungspolitischen Baustellen.

Den privaten Mietwohnungsmarkt stärken: Hilfreich dazu wäre etwa eine Erhöhung der linearen Abschreibung. - Foto: JeanLuc / Adobe Stock

Von Manfred Leyendecker, Landesverbandsvorsitzender

Wieder einmal soll das Mietrecht verschärft werden, um vermeintlich mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das ist ein fataler Irrweg, der scharf zu missbilligen ist. Denn Ursache der Probleme auf den lokalen Wohnungsmärkten ist der Mangel an Wohnungen, nicht aber der Mangel an Mieterrechten.

Der Zuzug in die Metropolen und ihre Ränder hält an, weil dort die Arbeitsplätze zu finden sind, und wegen der hohen Nachfrage und des zu geringen Wohnungsangebots steigen die Preise und Mieten weiter.

Mehr Bauland statt einer Verschärfung des Mietrechts

Aber dagegen gibt es durchaus wirksame Rezepte. Das wichtigste ist: Mehr Bauland ausweisen! Außerdem brauchen wir dringend schnellere und unbürokratischere Genehmigungsverfahren. Hier sind ganz klar die Kommunen gefragt.

Ferner müssen die Bauauflagen überarbeitet werden. Ziel muss es sein, unnötige Vorschriften zu eliminieren. In Deutschland ist Bauen mittlerweile so teuer, dass höhere Mieten unabdingbar sind, um kostendeckend agieren zu können.

Auch die Möglichkeit der Nachverdichtung und vor allem das Aufstocken von Bestandsgebäuden darf nicht länger ein Tabuthema sein.

Und noch eines: Soweit die Bundesregierung bundeseigene Grundstücke vergünstigt an Kommunen vergibt, dürfen diese bei der Weitergabe eigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften nicht bevorzugen.

Denn dadurch würde privaten Bauherren völlig zu Unrecht abgesprochen, bezahlbare Wohnungen bauen zu können.

SPD und Union setzen zu sehr auf staatlichen Einfluss. Dazu gehört auch die Verschärfung der Mietpreisbremse. Diese Wohnungspolitik ist irrevelant, weil sie an verfehlten Instrumenten von gestern festhält. Anstatt die Mietpreisbremse zu verschärfen, muss sie unverzüglich abgeschafft werden, weil sie eher eine verfassungswidrige Wohnraumbremse ist, die dringend benötigte Investitionen in mehr Wohnungsbau verhindert.

Das Baukindergeld – es bringt nichts

Das Baukindergeld soll Familien helfen, die eigenen vier Wände zu bauen. Doch jeder zweite Deutsche zweifelt an der Wirkung der Förderung – Haus & Grund Rheinland-Pfalz ebenfalls!

Die Zurückhaltung überwiegt in dicht besiedelten Gebieten ebenso wie auf dem Land. Die Familien sollen für den Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses 1.200 Euro pro Kind und Jahr erhalten, und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Die Einkommensgrenze liegt bei 75.000 Euro des zu versteuernden Einkommens plus 15.000 Euro pro Kind. Die Leistung wird rückwirkend zum 1. Januar 2018 bewilligt. Der Bund lässt sich diese Subvention immerhin 2,7 Milliarden Euro kosten.

Nach Auffassung unseres Landesverbandes ist es sinnvoller, die Grunderwerbsteuer zu senken. Das würde auch dem Mietwohnungsbau helfen. In den vergangenen zehn Jahren haben 14 Bundesländer – darunter auch Rheinland-Pfalz – den Steuersatz erhöht; er liegt hierzulande bei 5 Prozent.

Käufer müssen die Steuer in der Regel mit Eigenkapital bestreiten. Die Höhe des Baukindergelds reicht da bei Weitem nicht aus, insbesondere nicht in den Großstädten, wo der Grund knapp und teuer ist.

Ferner regt das Baukindergeld die Nachfrage an und die Preise steigen entsprechend. Vielerorts droht das Baukindergeld gar zu einem „Kaufkindergeld“ zu werden. Durch den Kauf bestehender Eigentumswohnungen bzw. umgewandelter Mietwohnungen wird der Wohnungsmarkt nicht entlastet.

Im Gegenteil: Es entstehen keine neuen Wohnungen, stattdessen wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen angereizt; auch dies führt zu Preissteigerungen.

Beschlüsse des Wohngipfels vielfach unzureichend

Wenig zukunftsweisend sind auch die Beschlüsse des Wohngipfels, der im September 2018 stattfand. Nicht überzeugend sind z.B. die mindestens zwei Milliarden Euro, die der Bund jeweils auch 2020 und 2021 in den Bau von Sozialwohnungen stecken will.

Schon in der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der öffentlich geförderte Wohnungsbau nur einen Teil der Probleme löst und zugleich neue schafft. Beispielsweise jenes, dass viele Bewohner von Sozialwohnungen längst nicht mehr bedürftig sind, aber trotzdem weiter zu vergünstigten Konditionen in diesen Wohnungen leben.

Für die soziale Mischung in diesen Wohnquartieren ist das zweifellos gut, aber es bleibt das Grundproblem, dass Menschen von staatlich vergünstigten Mieten profitieren, die eigentlich diese Hilfe nicht (mehr) nötig hätten.

Positiv ist, dass der Bund den Ländern nun auferlegen will, die zusätzlich für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellten Mittel auch tatsächlich in diesen zu investieren. Was wie eine Selbstverständlichkeit klingen mag, war in den vergangenen Jahren oftmals nicht der Fall. Beinahe jeder zehnte Euro wurde im vergangenen Jahr anderweitig verwendet.

In die richtige Richtung geht auch der Ansatz, das Wohngeld zu reformieren, jenen Zuschuss zu den Wohnkosten, den Geringverdiener beantragen können, dies aber in der Praxis bislang oft nicht tun. Unter all den Maßnahmen, mit denen die Politik versucht, die Belastung der Mieter infolge steigender Mieten einzudämmen, verdient das Wohngeld den absoluten Vorzug, weil es das Marktgeschehen am wenigsten verzerrt.

Mehr als die Hälfte aller Haushalte wohnt in Deutschland zur Miete. Zumindest mit Blick auf die Rentendiskussionen wäre eine Änderung durchaus wünschenswert. Wer im Alter mietfrei (wenn auch nicht kostenfrei) in der eigenen Immobilie lebt, benötigt weniger Geld als jemand, der jeden Monat viele hundert Euro Miete zahlt.

Doch die beste Eigentumsförderung wäre auch in diesem Fall eine niedrigere Grunderwerbsteuer. Damit könnte die Politik den Menschen beim Immobilienkauf mehrere zehntausend Euro ersparen. Doch zu derlei Zugeständnissen sind die Länder offenbar zu zaghaft.

Weniger Kinder durch zu hohe Mieten?

In Deutschland werden wieder mehr Kinder geboren – allerdings nicht überall. Wie viele Kinder eine Frau in Deutschland bekommt, schwankt je nach Region teils erheblich. Das geht aus einer Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) hervor.

Ursachen für niedrige Kinderzahlen in vielen Kommunen sind unter anderem zu wenig bezahlbare Wohnungen, dürftige Betreuungsangebote und kinderfeindliche Wohnquartiere. Politiker fordern, der Staat müsse gegensteuern, notwendig seien z.B. eine wirksame Mietpreisbremse und Investitionen in den Wohnungsbau. Das Erste ist falsch, das Zweite ist richtig.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird in den Städten zurzeit vielfach nur verwaltet statt bekämpft. Um den Neubau attraktiver zu machen, gehören teilweise unsinnige Auflagen und bürokratische Hürden auf den Prüfstand.

Wichtig bleiben nach wie vor hochwertige Kita- und Ganztagsschulangebote. Von den Kommunen muss in erster Linie verlangt werden, dass sie gezielt familienfreundliche Umgebungen schaffen, etwa stark verkehrsberuhigte Wohngebiete, in denen sich Kinder gefahrlos frei bewegen können.

Hier gibt es einen riesigen Nachholbedarf. Oft ist in der Vergangenheit den Bedürfnissen des Autoverkehrs Vorrang eingeräumt worden. Und bei Bauvorhaben sollten Kommunen darauf achten, dass auch Wohnungen für große Familien entstehen.

Bestellerprinzip ist bei Verkäufen untauglich

Wer bestellt, bezahlt. Das Bestellerprinzip wurde 2015 eingeführt, um die Mieter finanziell zu entlasten. Es verbietet dem Vermieter, die Maklerkosten auf den Mieter zu überbürden. Nach Absicht von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) soll dieses Bestellerprinzip nunmehr auch auf Immobilienverkäufe ausgedehnt werden, um den Wettbewerb unter den Maklern zu befeuern.

Sie setzt darauf, dass Immobilien billiger werden, wenn bei einem Verkauf die Auftraggeber den Makler bezahlen. Maklergebühren stünden gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung.

Die Auffassung der Ministerin vermag nicht zu überzeugen, weil aller Voraussicht nach nicht erreicht werden kann, dass die Erwerbsnebenkosten sinken. Denn es ist zu erwarten, dass der Verkäufer die Maklerprovision in den Kaufpreis einkalkuliert.

Aus verhaltensökonomischer Sicht ist die Situation bei Immobilienverkäufen nicht mit jener bei Vermietungen vergleichbar. Denn der Aufschlag der Maklercourtage auf den Kaufpreis ist gegenüber der Umrechnung auf die monatliche Miete einfach.

Steigt dann der Kaufpreis, wird damit auch mehr Grunderwerbsteuer fällig. Profiteur ist die Staatskasse, finanziell benachteiligt wird der Käufer, denn auf die Maklercourtage muss keine Steuer entrichtet werden.

Die Befürworter meinen, dass die angeblich geringfügige Mehrbelastung des Käufers durch Verbesserungen auf anderer Ebene mehr als kompensiert würde. So steige durch den höheren Kaufpreis das Eigenkapital, was Banken mit niedrigeren Zinsen honorierten. Zudem würden es sich die Immobilieneigentümer in Zukunft überlegen, ob sie einen Vermittler wirklich brauchten.

Bei allen Meinungsverschiedenheiten sollte nicht verkannt werden, dass die Provisionssätze verhandelbar sind. Häufig teilen sich Verkäufer und Käufer ganz versöhnlich die Provision. Das schließt nicht aus, dass die ortsüblichen Maklerprovisionen eigentlich ganz verschwinden müssten, damit ein wirklicher Markt entstehen kann.

Straßenausbaubeiträge: Abschaffung ist in Sicht

Mit überzeugenden Argumenten und Beharrlichkeit hat Haus & Grund Rheinland-Pfalz erreichen können, dass sich die CDU und FDP der Auffassung angeschlossen haben, wonach die von den Grundstückseigentümern zu tragenden Straßenausbaubeiträge entfallen müssen. Die Abschaffung der umstrittenen Beiträge hatte auch schon die AfD gefordert.

Das von der SPD geführte Innenministerium sieht allerdings (noch) keinen Änderungsbedarf. Auch der Gemeinde- und Städtebund betont, dass sich das Abgabensystem bewährt hat und nicht ohne Not über Bord geworfen werden sollte. Es erscheint fraglich, ob diese Auffassung auf Dauer zu halten ist.

Jedenfalls hat sich die SPD in sechs anderen Bundesländern (Thüringen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Bayern, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein) bereits für die Abschaffung der Beiträge stark gemacht.

CDU und FDP sind wie Haus & Grund Rheinland-Pfalz der Meinung, dass die Straßenausbaubeiträge in immer mehr Kommunen im ganzen Land einen Zankapfel darstellen. Sie erzeugen einen immens hohen Verwaltungsaufwand, führen zu zahllosen teuren Rechtsstreitigkeiten und stellen eine erhebliche finanzielle Belastung der Haus- und Grundeigentümer dar.

Die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge wäre ein mutiger Schritt nach vorne, der zugleich die Verwaltung vor Ort, die Gerichte und die Bürgerinnen und Bürger entlasten würde. Nicht zu verkennen ist zudem, dass ein Ende der Beiträge auch Vorteile für die Ortskerne brächte. Zur Zeit schrecken viele junge Familien vor dem Kauf einer Altimmobilie zurück, weil darüber das Damoklesschwert des Straßenausbaubeitrags schwebt.

Bayern hat die Beiträge bereits abgeschafft. Hamburg verzichtet auf die Erhebung, da die Verwaltungskosten höher sind als die zu vereinnahmenden Beiträge.

Die neue Kostenverteilung soll nicht zu Lasten der ohnehin finanziell gebeutelten Kommunen gehen, vielmehr soll der Anliegeranteil aus dem Landeshaushalt finanziert werden. Nach Auffassung der CDU müssten dafür 75 Millionen Euro pro Jahr veranschlagt werden. Angesichts sprudelnder Steuereinnahmen dürfte dieser Betrag wohl aufzubringen sein, ohne den Haushalt übermäßig zu belasten.

Plädoyer für ein vernünftiges Steuerrecht

In Hessen erheben 76 der 423 Kommunen ohne Gewissensbisse eine Steuer auf Zweitwohnungen. Der Steuersatz beträgt in der Regel zehn Prozent der Nettokaltmiete. Soweit darf es in Rheinland- Pfalz nicht kommen! Denn eine derartige Einnahme ist sachlich kaum zu rechtfertigen.

Ihr wesentlicher Sinn und Zweck: Sie soll zusätzliches Geld in die Stadtkasse spülen, auf direktem Weg durch die Zahlungen der Zweitwohnungsbesitzer, mehr aber noch indirekt, nämlich beim Finanzausgleich durch höhere Zuweisungen von Seiten des Landes. Die fließen, wenn die Eigentümer ihren bisherigen Zweitwohnsitz in ihr Hauptdomizil umwandeln.

Zudem ist die Steuer oftmals mit der wohlfeilen Überlegung verbunden, dass bei Mehreinnahmen weniger gespart werden muss und den Bürgern weniger Einschnitte zugemutet werden müssen.

Die Bundesregierung hat im Bundestag den Gesetzantrag für eine befristete Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) zur Förderung des bezahlbaren Mietwohnungsbaus eingebracht. Einkommensteuerpflichtige Bauherren von Neubaumietwohnungen, aber auch Käufer können diese damit schneller abschreiben. Auch wenn es sich um einen weiteren Baustein zur Förderung von Wohneigentum handelt, bestehen nicht unerhebliche Zweifel, ob diese Maßnahme Sinn macht.

Wesentlich erfolgversprechender wäre es unseres Erachtens, die lineare Abschreibung von zwei auf drei Prozent zu erhöhen. Während ein Satz von 2 Prozent bedeutet, dass die Wohnung innerhalb von 50 Jahren linear abgeschrieben ist, verringert sich diese Phase bei 3 Prozent auf gut 33 Jahre. Damit würde zum einen der kürzeren Nutzungsdauer moderner, aber teurer Gebäudetechnik und -bauteile endlich Rechnung getragen.

Zum anderen würde eher die Mehrheit der privaten Bauwilligen angesprochen, die langfristig Wohnraum zur Verfügung stellen und damit eine Altersabsicherung erreichen möchte. Bei der von der Bundesregierung geplanten Steuerförderung besteht die Gefahr, dass Finanzinvestoren allein aus Gründen der Steuerersparnis und kurzfristigen Gewinnerzielung Wohnraum dort errichten, wo er womöglich wenig bis gar nicht nachgefragt wird.

Den demografischen Wandel gestalten

Der wachsende demografische und gesellschaftliche Wandel kann nur durch gemeinsame Anstrengungen aller Akteure auf dem Wohnungsmarkt bewältigt werden. Und zwar im Interesse einer guten Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten und einer lebenswerten Infrastruktur.

Die privaten Haus- und Grundeigentümer spielen dabei eine wichtige Rolle. Unser Landesverband steht mit dem zuständigen Finanz- und Bauministerium in einem ständigen Gedankenaustausch.

Die Landesregierung setzt wie wir darauf, auch die ländlichen Räume lebenswert zu erhalten. Diese sind durch Abwanderung vor allem junger Menschen zum Teil schon heute spürbar davon betroffen, dass die Bevölkerung älter und weniger wird. Dadurch ist es schwieriger geworden, die bedarfsgerechten und bezahlbaren Angebote der Daseinsvorsorge und Nahversorgung aufrecht zu erhalten.

Die neuen Herausforderungen können nur im Wege der Digitalisierung erfolgreich bewältigt werden. Beide Sachgebiete – demografischer Wandel und Digitalisierung – stellen so genannte Megatrends dar, die eng miteinander verknüpft sind und die sich auf eine Vielzahl von Lebensbereichen auswirken, auch auf die Wohnungsbewirtschaftung.

Es gibt ein vielversprechendes Modell, das sich „Digitale Dörfer“ nennt. Indessen muss die Suche nach neuen Wegen unvermindert weitergehen. Zu klären gilt es unter anderem die Frage, wie das Land oder die Kommunen die privaten Haus- und Grundeigentümer unterstützen können, um vermehrt innovative digitale Lösungen zur Stärkung ländlicher Regionen zu nutzen.

Haus & Grund – weiterhin eine unverzichtbare Lobby

Die privaten Immobilieneigentümer in Deutschland verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen. Sie bieten 66 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern. Haus & Grund Rheinland-Pfalz vertritt die Interessen von rund 43.000 Mitgliedern. Sie sind Eigentümer von etwa 190.000 Wohnungen und verfügen über einen Anteil von 9,2 Prozent am gesamten Wohnungsmarkt in Rheinland-Pfalz.

Diese Zahlen verdeutlichen, dass die privaten Einzelvermieter nicht nur quantitativ das Rückgrat des Mietwohnungsmarktes bilden. Sie sind es auch, mit denen die Mieter erwiesenermaßen am zufriedensten sind. Sie sind somit Garanten eines stabilen Mietwohnungsmarkts.

Unser Credo: Wer Häuser und Wohnungen baut, der baut auch an der künftigen Gesellschaft. Wird solide und einfallsreich gebaut, wird auch die Gesellschaft besser.

Unser Landesverband hat in der Gesellschaft und der Öffentlichkeit einen guten Nimbus und genießt hohe Anerkennung. Diese Vorzüge wollen wir auch im Jahr 2019 dazu nutzen, unseren Mitgliedern und privaten Immobilieneigentümern im Land weiterhin eine wichtige und einflussreiche Stimme zu sichern.

Unser Autor: der Landes-
verbandsvorsitzende
Manfred Leyendecker.