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Die vermietete Eigentumswohnung – das (noch) unbekannte Wesen

Die dringend benötigte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes soll bereits bis zum Jahresende erfolgen. Grundsätzlich begrüßt Haus & Grund die nun in einem Arbeitspapier vorgestellten Vorschläge. Nachbesserungsbedarf besteht aber bei der Harmonisierung von WEG- und Mietrecht.

Symbolbild: Vermietete EigentumswohnungFoto: Andrey Popov / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat jetzt den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgestellt. Zuvor war die Reform des Gesetzes im Koalitionsvertrag festgeschrieben worden.

Das BMJV und das bayerische Justizministerium hatten bereits im Juli 2018 zwei Diskussionsentwürfe zur Änderung der maßgeblichen Gesetze veröffentlicht, deren Vorschläge sich im Abschlussbericht teilweise wiederfinden.

Erste WEG-Reform seit 2007 geplant

Das WEG war zuletzt im Jahr 2007 grundlegend reformiert worden. Diese Reform betraf im Wesentlichen die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Der Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU/CSU sieht für die laufende Legislaturperiode vor, die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts zu reformieren und mit dem Mietrecht zu harmonisieren, „um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchschutz zu erleichtern“.

Abschlussbericht enthält zahlreiche Vorschläge

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform hat ihren Abschlussbericht mit zahlreichen Vorschlägen für Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vorgelegt. Daraus soll nun ein Gesetzentwurf erarbeitet werden. Ziel ist es, Schwachstellen im Wohnungseigentumsrecht zu beseitigen und das Wohnungseigentumsgesetz praxisnäher gestalten.

Der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform umfasst 109 Seiten, untergliedert in 17 Themenkomplexe. Er dient nun als Basis für einen Gesetzentwurf für eine WEG-Novelle. Bereits bis Ende diesen Jahres soll der Entwurf zu Änderungen am Wohneigentumsrecht vorliegen.

Jetzt ist die Bundesjustizministerin am Zug, auf Basis dieser Ergebnisse zügig einen konkreten Gesetzesvorschlag vorzulegen. Dabei gilt es auch, drängende Fragen des Klimaschutzes, der demografischen Entwicklung und des Verbraucherschutzes mit einer umfassenden Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts zu beantworten.

Die Wohnungseigentümer brauchen mehr Rechtssicherheit für ihre Investitionen. Mit einem klar und deutlich formulierten WEG muss die Politik Wohnungseigentümer in ihren Plänen zur Modernisierung und klimafreundlichen Umgestaltung ihres Eigentums unterstützen.

Harmonisierung von WEG- und Mietrecht wichtig

Abschlussbericht zum Download

Der nun vorgestellte Abschlussbericht spricht Empfehlungen aus, wie ein Gesetzentwurf aussehen könnte. Dieser soll voraussichtlich noch in diesem Jahr veröffentlicht werden. Die Arbeitsgruppe befasst sich auf 109 Seiten ausführlich mit den aufgeworfenen Themen.

Den Abschlussbericht können Sie beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz abrufen:
Hier klicken

Gerade in Ballungsräumen gewinnen vermietete Eigentumswohnungen immer mehr an Bedeutung. Bereits heute werden 70 Prozent aller neu gebauten Eigentumswohnungen vermietet.

Doch vermietende Wohnungseigentümer, die der Gesetzgeber 1951 beim Erlass des WEG-Gesetzes noch nicht gesondert im Blick hatte, sitzen „zwischen den Stühlen“ des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, die beziehungslos nebeneinander stehen.

Im Verhältnis zwischen Mieter und Wohnungseigentümer gilt das Mietrecht nach dem BGB, im Verhältnis Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft das WEG-Gesetz sowie die Teilungserklärung. Dies führt immer wieder zu gravierenden Konflikten, da die gesetzlichen Grundlagen nicht aufeinander abgestimmt sind.

In der Folge kann der vermietende Eigentümer Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gegenüber seinem Mieter durchsetzen, ohne gegen mietrechtliche Vorschriften zu verstoßen.

Bestandteil der Reformüberlegungen ist nun auch die maßgeblich durch Haus & Grund vorgeschlagene Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts. Zwar bleiben die bisherigen Vorschläge hinter den eingebrachten Forderungen zurück. Doch es ist bereits ein großer Erfolg, dass die vermietenden Wohnungseigentümer endlich in den Fokus der Politik gerückt sind.

Damit erhalten vermietende Wohnungseigentümer endlich die notwendige politische Aufmerksamkeit. Die aktuell vorliegenden konkreten Vorschläge bleiben allerdings hinter den Forderungen von Haus & Grund zurück. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens muss zur Schaffung von Rechtssicherheit nachgebessert werden.

Beispielsweise könnte gesetzlich geregelt werden, dass sich das mietvertragliche Gebrauchsrecht nach dem in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässigen Gebrauch – also etwa nach der Teilungserklärung und der Hausordnung – richtet.

Haus & Grund im Gespräch mit Justizminister Mertin

Diskutierten über die WEG-Reform (v.l.): Manfred Leyendecker, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, Vorstand Christoph Schöll, Justizminister Herbert Mertin, Vorstand Karlheinz Glogger und Verbandsdirektor Ralf Schönfeld. - Foto: Haus & Grund

Die Vertreter des Landesverbands Haus & Grund Rheinland-Pfalz haben sich aus diesem aktuellen Anlass bereits mit Justizminister Herbert Mertin getroffen und die aktuellen Reformüberlegungen diskutiert.

Dabei wurden folgende zentralen Haus & Grund Forderungen betont:

  • Schaffung gleichlautender Regelungen zur Barrierefreiheit und Elektromobilität im WEG-Gesetz und BGB
  • Ermöglichung von Betriebskostenabrechnungen ohne fehleranfällige und intransparente Umrechnungen
  • Kein Scheitern von Modernisierungsmieterhöhungen an Ankündigungen oder Formalien
  • Anpassung von Mietminderungsrechten aufgrund von Mängeln des Gemeinschaftseigentums
  • Wirkung der Hausordnung der WEG auch für Mieter

Insbesondere für die Beseitigung der Problematik der Betriebskostenabrechnung wurde Minister Mertin um Unterstützung gebeten: Wenn die Verteilungsschlüssel und das Abrechnungsprinzip der Betriebskostenabrechnung für Mieter der Einzelabrechnung des vermietenden Eigentümers entsprechen, kann der Vermieter seine Pflicht zu einer transparenten, korrekten Abrechnung mit dem Mieter wesentlich einfacher und sicherer nachkommen.

Das ist bei jetziger Rechtslage in der Praxis aber häufig nicht gegeben. Die Verteilungsschlüssel bei Betriebskostenabrechnungen in Mietverhältnissen sind nicht zwangsläufig deckungsgleich mit denen der WEG.

Haus & Grund schlägt deshalb vor, in § 556a BGB eine Sonderregelung zu verankern, dass bei einer Änderung der Verteilungsschlüssel während des Mietverhältnisses durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft der abweichende Maßstab auch gegenüber dem Mieter gilt.

Fazit aus Sicht von Haus & Grund

Die vorliegenden Pläne sind ein guter und wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Haus & Grund begrüßt vor allem die Empfehlung, für das Recht der baulichen Maßnahmen eine große Lösung anzustreben und die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, das gemeinschaftliche Eigentum zu modifizieren, zu erweitern.

Die geplante Reform kann so erheblich dazu beitragen, den vielerorts bestehenden Sanierungsstau zu beheben.

Besonders positiv ist zudem, dass sich die Arbeitsgruppe umfassend damit beschäftigt hat, wie WEG- und Mietrecht harmonisiert werden können. Jetzt besteht die Chance, für die vermietete Eigentumswohnung künftige Rechtsstreitigkeiten zu verhindern und damit Eigentümer, Mieter und Gerichte zu entlasten.

Unser Autor: der Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.

 

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  • zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen.

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  • wenn die Richtigkeit Ihrer personenbezogenen Daten für eine Dauer bestritten wird, die es uns ermöglicht, die Richtigkeit der personenbezogenen Daten zu überprüfen;
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  • wenn wir Ihre personenbezogenen Daten für die Zwecke der Verarbeitung nicht länger benötigen, Sie diese jedoch zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen brauchen, oder
  • wenn Sie Widerspruch gegen die Verarbeitung gemäß Art. 21 Abs. 1 DSGVO eingelegt haben und noch nicht feststeht, ob unsere berechtigten Gründe gegenüber Ihren Gründen überwiegen.

Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

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Sie haben gemäß Art. 20 DSGVO das Recht, Ihre personenbezogenen Daten, die Sie uns bereitgestellt haben, in einem strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format zu erhalten. Außerdem haben Sie das Recht, diese Daten einem anderen Verantwortlichen ohne Behinderung durch uns zu übermitteln, sofern

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In Ausübung dieses Rechts haben Sie ferner das Recht, zu erwirken, dass Ihre personenbezogenen Daten direkt von uns einem anderen Verantwortlichen übermittelt werden, soweit dies technisch machbar ist. Freiheiten und Rechte anderer Personen dürfen hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Das Recht auf Datenübertragbarkeit gilt nicht für eine Verarbeitung personenbezogener Daten, die für die Wahrnehmung einer Aufgabe erforderlich ist, die im öffentlichen Interesse liegt oder in Ausübung öffentlicher Gewalt erfolgt, die uns übertragen wurde.

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6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit in NRW

Kavalleriestr. 2-4
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/38424-0
Fax: 0211/38424-999
E-Mail: poststelle@ldi.nrw.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 Twitter

Auf unseren Seiten sind Funktionen des Dienstes Twitter eingebunden. Diese Funktionen werden angeboten durch die Twitter Inc., 1355 Market Street, Suite 900, San Francisco, CA 94103, USA. Durch das Benutzen von Twitter und der Funktion „Re-Tweet“ werden die von Ihnen besuchten Webseiten mit Ihrem Twitter-Account verknüpft und anderen Nutzern bekanntgegeben. Dabei werden auch Daten an Twitter übertragen. Wir weisen darauf hin, dass wir als Anbieter der Webseite keine Kenntnis vom Inhalt der übermittelten Daten sowie deren Nutzung durch Twitter erhalten.
Weitere Informationen über die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten durch Twitter finden Sie in den Twitter Konto-Einstellungen.

7.3 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

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8. Newsletter (Info-Service)

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Hierüber nehmen wir statistische Erhebungen vor. Dazu gehören die Informationen, ob der Newsletter geöffnet wurde und welche Links geklickt wurden. Diese Informationen können aus technischen Gründen zwar den einzelnen Newsletter-Empfängern zugeordnet werden, es ist jedoch nicht der Verarbeitungszweck für unsere Auswertungen. Die Auswertungen dienen uns allein dazu, die Lesegewohnheiten unserer Nutzer zu erkennen und unsere Inhalte auf Sie anzupassen oder unterschiedliche Inhalte entsprechend den Interessen auch einzelner Nutzer zu versenden. Die erteilte Einwilligung  zum Erhalt des Newsletters können Sie über einen Link im Newsletter oder über das Abmeldeformular unter www.hausundgrund-rlp.de/info-service jederzeit widerrufen.

9. YouTube

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Bei der Einbindung werden in Teilbereichen eines Browserfensters Inhalte von YouTube abgebildet. Abgerufen werden die Videos jedoch erst durch gesondertes Anklicken (sog. „Framing“). Mit Aufruf der (Unter-)Seite unserer Webseite wird eine Verbindung zu den YouTube-Servern hergestellt und dabei der Inhalt dargestellt.

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 01.09.2022