Auch in Rheinland-Pfalz sprechen alle Parteien vom „Wohnen als der sozialen Frage unserer Zeit“. Nachdem bereits Anfang 2019 die Zahlen des Statistischen Bundesamts gezeigt haben, dass gerade bei privaten Kleinvermietern nur moderate Mieterhöhungen erfolgen, zeigt nun eine Studie des IW Köln, dass die Mietbelastungen für die Haushalte seit vielen Jahren unverändert sind. Durch die Lohnentwicklung kommt es in einigen Regionen sogar zu Entlastungen.

Einen vom Pferd erzählen? Das scheint in der politischen Debatte rund um die Wohnkosten öfter mal vorzukommen. Was dagegen hilft, ist ein Blick auf die nüchternen Zahlen. - Foto: bestfoto95 / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Es gibt keinen Zweifel, dass auch in Rheinland-Pfalz in den Schwarmstädten die Mieten deutlich zugelegt haben. In vielen ländlichen Regionen ist die Mietenentwicklung dagegen lange hinter der Steigerung der Inflation und der Löhne zurückgeblieben.

Im Ergebnis ist der Anteil der Kaltmiete an den Haushaltsnettoeinkommen bei den meisten Mietern nicht wesentlich gestiegen. Einige mussten sogar tendenziell etwas weniger von ihrem Einkommen für die Miete ausgeben. Zutreffend tituliert die Frankfurter Allgemeine Zeitung in einem Bericht zur aktuellen IW-Studie daher auch „Die Mär der überlasteten Mieter“.

Nicht nur die Mieten, auch die Einkommen sind gestiegen

In der politischen Dauerdebatte über bezahlbares Wohnen bleibt oft unerwähnt, dass nicht nur die Mieten, sondern auch die Löhne gestiegen sind. Das gilt ebenso für die öffentlichen Abgaben, die einen erheblichen Anteil der Wohnnebenkosten ausmachen.

Das Problem ist in Rheinland-Pfalz keineswegs das Mietniveau, sondern punktuell der Mangel an Wohnungen. Hier hilft keine Mietpreisbremse, die nur vermögende Mieter begünstigt. Deshalb muss die Politik daran arbeiten, dass Genehmigungsverfahren vereinfacht und beschleunigt werden, um so die Zahl der neuen Wohnungen zu erhöhen.

Außerdem lebt nur ein kleiner Teil der 4,1 Millionen Einwohner von Rheinland-Pfalz in den von der Mietpreisbremse betroffenen Schwarmstädten Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer und Trier. Insgesamt betrifft es nur etwas mehr als 14% der Bevölkerung.

Ein weiterer Beleg, dass die Mietpreisbremse reine Symbolpolitik ist, zeigt sich daran, dass die Neuvertragsmieten nur einen Teil des Marktes abbilden. Bundesweit zieht nur etwa jeder zehnte Haushalt in einem Jahr um. Bestandsmieten werden dagegen von privaten Kleinvermietern während eines Mietverhältnisses nur selten erhöht und liegen oft unter der ortüblichen Vergleichsmiete.

Die Definition von „angespannten Wohnungsmärkten“ ist auch eine Frage der politischen Ziele

Wenn man die Begründungen der bisherigen drei Rechtsverordnungen für die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz näher betrachtet, entsteht auch hier der Eindruck, dass sich nicht nur Andrea Nahles den Liedtext von Pippi Langstrumpf zu Eigen gemacht hat: „Ich mach‘ mir die Welt – widdewidde wie sie mir gefällt ...“
Der Bundesgesetzgeber hat zur Definition von angespannten Wohnungsmärkten vier mögliche Bedingungen normiert, die zur Prüfung herangezogen werden können. Ein angespannter Markt kann demzufolge vorliegen, wenn:

• 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
• 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Mit dieser rechtlichen Ermächtigungsgrundlage besteht für die Bundesländer ein sehr weiter Interpretationsspielraum. Die unterschiedliche Einführung, Ausweitung oder Abschaffung der Mietpreisbremse in den Bundesländern beruht lokal auf unterschiedlichen Begründungen.

Das Finanzministerium Rheinland-Pfalz hat sich hier zwar nicht von einzelnen Kommunen „vor den Karren spannen lassen“, was ausdrücklich positiv zu bewerten ist. In anderen Bundesländern kam es dazu, dass einzelne Bürgermeister gegen die Ergebnisse wissenschaftlicher Gutachten die Einführung der Mietpreisbremse verlangt und von ihrer Landesregierung auch erhalten haben.

In Rheinland-Pfalz erfolgte die Bestimmung der Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten dreimal mit Unterstützung des Forschungsinstituts empirica. Dabei wurden unterschiedlichste Kriterien wie Leerstandsquoten, Neubautätigkeit, Arbeitnehmerentgelte und verfügbare Einkommen privater Haushalte je Einwohner sowie die jeweilige Mietbelastung ermittelt.

Je nachdem, wie man welche Parameter miteinander kombiniert, sind mal mehr oder weniger Kommunen betroffen. Das gilt ebenso für die Frage, ab welchem Umfang der Überschreitung des bundesweiten Durchschnittsindex ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In den Gutachten wurden 20 Indexpunkte angesetzt. Wieso nicht 15 oder 25 Indexpunkte?

Die Übersicht zur Entwicklung der Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer und deren Mietbelastung in der Zeit von 2014 bis 2019 zeigt anschaulich, dass man je nach Interessenlage unterschiedliche Bewertungen der Zahlen vornehmen kann (siehe Tabelle unten). Das belegt, wie problematisch die Einführung und vor allem die Begründung der Mietpreisbremse ist.

Rheinland-Pfalz braucht mehr Neubau statt einer Mietenregulierung

Gerade in wirtschaftlich schweren Zeiten wie der aktuellen Corona-Krise sind die privaten Kleinvermieter ein elementarer Grundpfeiler für die Wohnraumversorgung im Land. Unnötige Gängelungen durch Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze führen aber zunehmend zur Frustration der Immobilieneigentümer.

Das Ende 2019 erhobene Stimmungsbarometer hat gezeigt, dass über 20% überlegen, die Immobilien zu verkaufen und die Vermietung einzustellen. Den damit verbundenen Verlust an Mietwohnungen kann kein noch so gutes Förderprogramm für den sozialen Wohnungsbau ausgleichen.

Neben der Stärkung des Wohnungsbaus braucht es daher dringend den Abbau von unnötigen Vorschriften wie der Mietpreisbremse und der zusätzlichen Kappungsgrenze. Solange stattdessen auch in Rheinland-Pfalz Maßnahmen aus politischen Motiven ergriffen und mit passenden Gutachten begründet werden, gilt weiterhin der zitierte Satz von Pippi Langstrumpf. 

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.