Mietrecht: Jede weitere Gängelung privater Vermieter muss dringend gestoppt werden

Noch ist es nur ein Referenten-Entwurf. Doch was die aus Rheinland-Pfalz nach Berlin gewählte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) jetzt als „Mietrechtsanpassungsgesetz 2018“ der Öffentlichkeit vorgestellt hat, braucht dringende Korrekturen. Haus & Grund ist am Ball.

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Von Harald Gruber

Um es gleich vorweg zu sagen: Es hätte alles noch viel schlimmer kommen können! Denn bereits vor der offiziellen Präsentation des Entwurfs zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz waren den Fachgremien einzelne Details dazu bekannt geworden, die für private Vermieter schlichtweg eine Katastrophe bedeutet hätten.

Gott sei Dank konnte hier Haus & Grund Deutschland bereits im Vorfeld erreichen, dass (offenbar auch auf Druck aus den Reihen von CDU/CSU) zumindest einige besonders unausgegorene Paragrafen gleich wieder in der Schublade für eigentümerfeindliche Folterinstrumente verschwanden.

Nur ein Beispiel: Ohne die hinter den Kulissen vorgetragenen massiven Proteste von Haus & Grund gegen die ursprünglich geplanten Neuregelungen zur Wohnflächenberechnung hätte ein Großteil aller Mietwohnungen in Deutschland von einem Sachverständigen neu vermessen werden müssen – mit Kosten in Höhe von bis zu 1.000 Euro pro Wohnung, die allein vom Vermieter zu tragen gewesen wären.

Alles andere als ein fairer Ausgleich der Interessen

Doch auch das, was jetzt als aktueller Gesetzentwurf ins Parlament eingebracht wurde, ist alles andere als der, Zitat: „ausgewogene Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern“. Laut schwarz-roter Koalitionsvereinbarung sollte hier ja „die Bezahlbarkeit des Wohnens in Einklang mit der Notwendigkeit des Modernisierens gebracht werden“.

Schaut man sich den Text genau an, so kann das Fazit nur lauten: „Ziel nicht erreicht – setzen, sechs!“.

Denn mit dem jetzt auf den Weg gebrachten Mietrechtsanpassungsgesetz setzt sich die Tendenz fort, die schon in den Mietrechtsreformen der Vorgänger-Regierungen traurige Wirklichkeit geworden war: Statt fairem Ausgleich der Interessen werden insbesondere private Vermieter erneut übermäßig belastet. Manche sagen sogar: ihrer Rechte als Eigentümer geradezu beraubt.

So hatte denn auch selbstverständlich kein ernstzunehmender Beobachter damit gerechnet, dass unter Bundesjustizministerin Katarina Barley die nachweislich grundgesetzwidrige Mietpreisbremse wieder zurückgenommen wird.

Dabei zeigt es sich längst überall dort, wo sie zum Tragen kommt (in Rheinland-Pfalz sind es die Städte Mainz, Trier und Landau), dass sie eben nicht dazu geeignet ist, die Wohnkosten für alle Einkommensschichten auf einem bezahlbaren Niveau zu sichern. Ein Ziel übrigens, das auch Haus & Grund sehr wohl im Auge hat.

Mietpreisbremse ist und bleibt kein Mittel zur Problemlösung

Aus Sicht von Haus & Grund als der mit Abstand größten Eigentümerschutz-Gemeinschaft lässt sich dies allerdings nicht mit staatlich regulierten Mietpreisen in besonders beliebten Wohnvierteln regeln, sondern vor allem durch deutliches Absenken der Wohnnebenkosten, die überwiegend von genau diesem Staat in schwindelerregende Höhen getrieben wurden – und weiterhin werden.

„Durch die staatliche Regelungswut wird keine einzige neue Mietwohnung geschaffen, sondern das Problem nur immer weiter verschärft“, betont deshalb auch der Haus & Grund Landesverband Rheinland-Pfalz immer wieder aufs Neue.

Mieter sollen künftig „ins Blaue hinein“ klagen können

Umso ärgerlicher, dass ausgerechnet hier „unsere“ Bundesjustizministerin die Daumenschrauben für Vermieter noch weiter anziehen will. Bleibt es beim jetzigen Entwurf, so sollen Mieter in Gebieten mit gültiger Mietpreisbremse nach Abschluss eines neuen Mietvertrags künftig „ins Blaue hinein“ die Angemessenheit der vereinbarten Miethöhe anzweifeln können.

Durch eine schlichte Behauptung, dass die verlangte Miete unzulässig sei, steht die vereinbarte Miete in Frage und der Vermieter sieht sich – eventuell auch erst nach einem längeren Zeitraum – hohen Rückforderungen des Mieters ausgesetzt.

Die Vermieter wären dann gezwungen, vor Gericht zu ziehen, um diese Angemessenheit (im Vergleich zur so genannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“) feststellen zu lassen. Angesichts der jetzt schon hoffnungslos überlasteten Gerichte ein langwieriges und meist auch teures Unterfangen mit dazuhin noch unsicherem Ausgang.

Modernisierung wird zum Draufzahlgeschäft

Langwierig, teuer und mit unsicherem Ausgang – dies passt auch zum zweiten großen Themenbereich des aktuellen Gesetzentwurfs. Nach Modernisierungsmaßnahmen (z.B. zur Senkung des Energieverbrauchs in der Wohnung) dürfen Vermieter ja bislang nach streng geregelten Vorschriften die Kaltmiete um bis zu 11 Prozent der entstandenen Kosten erhöhen.

Dieser Satz soll künftig in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze (in Rheinland-Pfalz gilt dies derzeit für Mainz, Landau, Speyer und Trier) auf 8 Prozent gesenkt werden – zunächst einmal für die Dauer von fünf Jahren.

Abgesehen davon, dass keiner weiß, was eine bis dahin neu gewählte Regierung beschließen wird, haben namhafte Wirtschaftsinstitute schon heute ausgerechnet, dass mit einer 8-prozentigen Mieterhöhung selbst unter Klimaschutz-Aspekten vielleicht noch so sinnvoll erscheinende Modernisierungsmaßnahmen für private Vermieter vollends zum Draufzahlgeschäft werden – nicht zuletzt übrigens auch „Dank“ der völlig überzogenen Vorschriften, die gerade im Bereich der energetischen Sanierung gelten (Stichwort Energie-Einsparverordnung), für die das Bundesbau- und das -umweltministerium verantwortlich sind.

„Einerseits wird auf die privaten Vermieter in der Öffentlichkeit politischer Druck ausgeübt, sie sollen doch gefälligst mehr für den Klimaschutz tun. Andererseits werden uns durch die Hintertür die Möglichkeiten genommen, etwaige Investitionen planbar zu refinanzieren. Das passt vorne und hinten nicht zusammen“, ist denn auch die einhellige Meinung bei den verantwortlichen Experten von Haus & Grund.

Zumal zusätzlich zur abgesenkten 8-Prozent-Regel eine weitere Deckelung droht. Denn nach dem vorliegenden Referentenentwurf soll die Mietererhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen künftig auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren begrenzt werden – ganz egal, wie teuer die Investition tatsächlich war.

Auch soll diese neue Kappungsgrenze selbst dann gelten, wenn das Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist, oder wenn der Vermieter durch Gesetze, Verordnungen oder behördliche Anweisungen gezwungen wird, höhere Investitionen zu tätigen.

Gesetzgeber schießt weit übers Ziel hinaus

Gerade Letzteres stößt bei Haus & Grund ganz bitter auf. Natürlich hat auch die Interessenvertretung der privaten Vermieter Verständnis dafür, dass der Gesetzgeber versucht, meist international aufgestellte Großinvestoren daran zu hindern, insbesondere in Großstädten die Bestandsmieter zu vergraulen und gewachsene Wohnviertel in sündhafte teure Luxusquartiere umzuwandeln.

Dass hier nun aber generell alle privaten Vermieter, die ihre Altbauten einfach auf einen aktuellen Stand bringen wollen (oder müssen), in einen Topf geworfen werden mit rein auf schnellen Profit ausgerichteten gewissenlosen Fondsgesellschaften, ist alles andere als zielführend.

Immerhin, einen kleinen Lichtblick gibt es gerade beim Thema Modernisierung von Mietwohnungen nun aber doch: Offenbar plant die Bundesregierung die Einführung einer so genannten „kleinen Variante“ der Mietanpassungsvorschriften nach einer Modernisierung.

Dies geht auf eine Initiative von Haus & Grund zurück und könnte die Umlage der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete in vielen Fällen vereinfachen.

Dabei dürfen voraussichtlich Kosten in Höhe von 10.000 Euro pro Wohnung angesetzt werden – wovon allerdings wiederum 30 % als Instandhaltungsaufwand pauschal abgezogen werden müssten. Immerhin eine Größenordnung, die gerade für private Vermieter durchaus relevant werden könnte.

Wichtig wäre dann allerdings, dass gerade für dieses (vermeintlich?) „vereinfachte Verfahren“ am Ende auch wirklich praxistaugliche Lösungen im Gesetzbuch stehen. Derzeit freilich ist man davon noch weit entfernt.

Oder wie sollen etwa private Vermieter künftig ihren Mietern vor einer Modernisierung exakt vorhersagen, wie hoch die künftigen Betriebskosten sein werden? Doch wohl nur dann, wenn der Gesetzgeber gleichzeitig die dazu notwendigen Glaskugeln anbietet.

Hartes Ringen hinter den Kulissen – wir bleiben dran!

Sich als Privatvermieter zum jetzigen Zeitpunkt des Gesetzgebungsverfahrens mit allen komplizierten Details zu beschäftigen, macht folglich wenig Sinn. Das Mitgliedermagazin von Haus & Grund Rheinland-Pfalz wird für Sie hier selbstverständlich am Ball bleiben und rechtzeitig ausführlich berichten.

Selbstverständlich am Ball bleibt auch unsere Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. Hinter den Kulissen laufen so ziemlich auf allen politischen Ebenen intensive Gespräche, um zumindest hier und da etwas mehr Sachverstand in die politisch (bewusst?) einseitig aufgeheizte Debatte einfließen zu lassen.

Mainz, Trier, Landau (und in Teilen auch Speyer, v.o.l. im Uhrzeigersinn): Hier wären die privaten Vermieter von einer weiteren Gesetzesverschärfung ganz besonders betroffen. Doch niemand weiß, wie es vielleicht bald auch anderswo in Rheinland-Pfalz (und in anderen Bundesländern) bei der Mietpreisbremse weitergeht. - Fotos: Willi Winzig / flickr.com / CTHOE, Valeri Koshelev, Thomas Lang / alle wikicommons