Eine „Einigung bei der Grundsteuer“? So lauteten zumindest die Schlagzeilen nach dem Treffen des Bundesfinanzministers mit seinen Länderkollegen Anfang Februar. Doch davon kann (noch) keine Rede sein. Der aktuelle Kompromissvorschlag bleibt umstritten. Hier ein Blick auf die Details.

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Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

In der Debatte um die Grundsteuer ist nach wie vor viel Bewegung. Landesfinanzministerin Doris Ahnen hat zusammen mit Bundesfinanzminister (und SPD-Parteikollegen) Olaf Scholz Anfang Februar die „Einigung“ auf ein mögliches neues Konzept verkündet. Von einer tatsächlichen Einigung kann aus der Sicht von Haus & Grund jedoch noch keine Rede sein.

Eckpunkte für die Reform des Bewertungsrechts

Das Bundesfinanzministerium hat bisher nur so genannte „Eckpunkte“ veröffentlicht. Danach sollen für die Bewertung von Wohngebäuden das Baujahr, der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete herangezogen werden. Für alle drei Parameter wurden Modalitäten erarbeitet, welche das Verfahren der Wertermittlung erleichtern sollen:

• Alle Gebäude, die vor 1948 errichtet wurden, fallen in eine nicht weiter differenzierte Alterskategorie. Jüngere Gebäude werden jahresgenau erfasst.
• Für die Bodenrichtwerte kann die Finanzverwaltung ergänzende Vorgaben zur Größe der Zonen machen, die dann durch die Gutachterausschüsse noch weiter zu Lagen zusammengefasst werden dürfen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden.
• Bei der Nettokaltmiete sind die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten der Orientierungsmaßstab. Liegt die vereinbarte Miete um bis zu 30 Prozent darunter, dann gilt die tatsächlich vereinbarte Miete. Beträgt die Miete mehr als 30 Prozent unter dem Durchschnitt, dann wird die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete angesetzt.

Weitergehend konkrete Informationen zur Reform der Grundsteuer lagen bis zum Redaktionsschluss nicht vor. Unmittelbar nach der Veröffentlichung der Eckpunkte gab es zudem seitens der CDU und der CSU noch massive Vorbehalte dagegen, so dass definitiv noch nicht von einer „Einigung“ die Rede sein kann.

Für die Frage, ob und welche finanziellen Belastungen die Haus- und Grundeigentümer zukünftig zu erwarten haben, kann nach wie vor keine verbindliche Aussage getroffen werden.

Unabhängig von der Frage der zukünftigen Bewertung der Grundstücke kommt es für die tatsächlichen finanziellen Folgen am Ende darauf an, wie die einzelne Kommune mit dem Hebesatzrecht umgeht und ob und in welchem Umfang ggf. Hebesätze gesenkt werden, um übermäßige Steuererhöhungen zu vermeiden.

Das sagt Finanzministerin Ahnen zu den Reformplänen

Zu den zwischen den Finanzministern der Länder und Bundesfinanzminister Olaf Scholz besprochenen Eckpunkten hat Finanzministerin Doris Ahnen folgendes Statement abgegeben:

„Beim … Treffen der Länder mit Bundesfinanzminister Olaf Scholz zur Reform der Grundsteuer haben wir gemeinsam gute Kompromisse erarbeitet. Wichtig sind und waren mir einige Eckpunkte, auf die wir uns verständigen konnten. Für mich ist zum einen wichtig, dass die Grundsteuerreform von den Bürgerinnen und Bürgern als gerecht empfunden wird.

Die Leistungsfähigkeit muss eine Rolle bei der Besteuerung spielen, wertvollere Immobilien müssen ein Stück weit stärker herangezogen werden als weniger wertvolle. Zum anderen ist es mir wichtig, dass die Erhebung der Grundsteuer in der Finanzverwaltung gut umsetzbar ist. Wir haben uns heute auf vertretbare Pauschalierungen geeinigt.

Für die Kommunen ist der heute erarbeitete Kompromiss ein klares Signal. Wir wollen das Steueraufkommen mit der neuen Regelung sichern, gleichzeitig aber die Steuerzahler insgesamt nicht stärker belasten.“

Versuch einer heimlichen Vermögensteuer?

Der Aussage, dass die Erhebung der Grundsteuer in der Finanzverwaltung „gut umsetzbar“ sein muss, wird seitens Haus & Grund ausdrücklich zugestimmt. Zu widersprechen ist aber dem Hinweis, dass „wertvollere“ Immobilien stärker herangezogen werden müssen.

Damit wird (v.a. seitens der SPD-Politiker in Bund und Land) weiterhin versucht, die Grundsteuer zur heimlichen Vermögensteuer umzugestalten. Diesen Versuchen tritt Haus & Grund mit aller Deutlichkeit entgegen. Die Grundsteuer ist eine reine Nutzersteuer, mit der die Kommunen öffentliche Aufgaben finanzieren, von denen alle (!) Bewohner einer Kommune (d.h. Mieter genauso wie Eigentümer) profitieren.

Fazit: Haus & Grund plädiert weiterhin für Flächenmodell

Die neuen Eckpunkte des Grundsteuerkonzepts lassen immer noch einen „bürokratischen Irrsinn“ befürchten, der vermieden werden muss. Wenn künftig für jede Wohnung ein Grundsteuerbescheid erstellt werden soll, der sich auch noch an der aktuellen Miethöhe orientiert, wäre dies ein Arbeitsbeschaffungsprogramm für die Finanzverwaltung, das seinesgleichen sucht.

Dann müssten noch für deutlich mehr als die bisher geschätzten bundesweit 35 Millionen Immobilieneinheiten regelmäßig neue steuerliche Bewertungen erfolgen. Die Finanzämter wären heillos überfordert und die Erhebungskosten für diese Steuer nicht mehr zu rechtfertigen.

Die neue Grundsteuer muss einfach zu erheben und für die Bürger transparent sein. Sie darf das Wohnen nicht verteuern und sie muss gerecht sein. All diese Kriterien erfüllen auch die aktuellen Eckpunkte nicht.

Haus & Grund plädiert deshalb weiterhin für ein Flächenmodell, wonach sich die Grundsteuer im Grundsatz aus der Gebäude- und der Grundstücksfläche berechnet. Dieses Modell ist mit niedrigen Kosten umzusetzen, schafft keine neuen Ungerechtigkeiten und ist verfassungsfest.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre.

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