Der Weg für die Einführung der Mietpreisbremse ist frei. Nun bleibt abzuwarten, ob und wo die Landesregierung sie in Rheinland-Pfalz einführen möchte. Haus & Grund Rheinland-Pfalz lehnt das Instrument rundweg ab.  Vielmehr sollte der Staat zusehen, wie er die Belastungen für Mieter und Eigentümer und auch bürokratische Hürden senken kann.

Haus & Grund Rheinland-Pfalz hat eine klare Forderung an die Verantwortlichen in der Politik: Bremsen Sie die Mietpreisbremse! - Foto: bluedesign / fotolia.de

Von RA Ralf Schönfeld

Bundestag und Bundesrat haben den Weg frei gemacht für das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung und für die Einführung der Mietpreisbremse auf Länderebene. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden.

Damit räumt der Gesetzgeber den Ländern seit dem 28. April 2015 die Möglichkeit ein, die Mietpreisbremse einzuführen. Leider gehört Rheinland-Pfalz zu den Bundesländern, die hier auf’s Tempo drücken und noch vor der Sommerpause eine (nutzlose) Mietpreisbremse einführen wollen.

Nach empirica-Daten flacht die Mietenzunahme deutlich ab

Gleichzeitig sorgt der Markt aktuell dafür, dass eine Mietpreisbremse in den Wachstumsregionen Deutschlands noch vor Verabschiedung entsprechender Länderverordnungen überflüssig wird. Nach neuesten Daten des Beratungsunternehmens empirica flacht die Zunahme des Mietenanstiegs bei Neubauwohnungen aktuell deutlich ab.

Die Regelungen, wonach künftig derjenige den Makler bezahlen soll, der diesen auch beauftragt hat, gelten im gesamten Bundesgebiet ab dem 1. Juni 2015. Zum Wirksamwerden des Bestellerprinzips bedarf es weder einer landesrechtlichen Verordnung noch sind diese Regelungen befristet ausgestaltet.

Worum geht es überhaupt bei der Mietpreisbremse?

Künftig darf in den für die Mietpreisbremse festgelegten Gebieten die neue Miete bei einer Wiedervermietung (nicht bei der Vermietung einer Neubauwohnung!) nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ein Beispiel: Wurde eine Wohnung bisher für 6,50 Euro pro Quadratmeter (qm) vermietet und liegt die ortsübliche Miete „nur“ bei 7,00 Euro/qm, dürfen vom neuen Mieter maximal 7,70 Euro/qm (= Mietpreisbremse 10%) verlangt werden. Das gilt selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem die Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass potentielle Mieter auch 10,00 Euro/qm zahlen würden.

Eine vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbarte Miete, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, darf auch bei der Wiedervermietung verlangt werden. Modernisierungskosten, die für innerhalb der letzten drei Jahre durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, dürfen auf die zulässige Mietobergrenze entsprechend der Regelung der Modernisierungsmieterhöhung aufgeschlagen werden. Die Vermietung von seit dem 1. Oktober 2014 neu errichteter sowie die erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die preisbindenden Tatsachen, wenn er diese nicht selbst ermitteln kann. Beanstandet der Mieter die Zulässigkeit der Miethöhe (qualifizierte Rüge), so steht ihm ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter für künftige, die zulässige Höchstmiete überschreitende Mietbeträge zu. Für Staffelmieten gelten die Mietobergrenzen für jede Staffel, bei Indexmieten gilt die Mietbegrenzung nur für die vereinbarte Ausgangsmiete.

Welche Gebiete fallen unter das neue Gesetz?

Generell bleibt es dabei, dass alle Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei Abschluss von neuen Mietverträgen nur dann gelten, wenn eine landesrechtliche Verordnung den Wohnungsmarkt einer Gemeinde oder eines Teils der Gemeinde als angespannt ausweist. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen dürfen für die Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen.

Das sollen Gebiete sein, in denen

• Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,

oder

• geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Jedes Bundesland kann hier eigene Regelungen treffen und die betroffenen Gebiete jeweils für die Dauer von höchstens fünf Jahren benennen. Nach den bisherigen Äußerungen der rheinland-pfälzischen Finanz- und Bauministerin Doris Ahnen ist damit zu rechnen, dass eine solche Regelung noch vor der Sommerpause kommen soll. Welche Städte es dann konkret treffen wird, stand bis zum Redaktionsschluss noch nicht offiziell fest.

Nachdem die Kappungsgrenze bei Bestandsmieten für die Städte Landau, Mainz, Speyer und Trier eingeführt wurde, stehen vor allem diese Städte sowie Ludwigshafen in der Diskussion zur Einführung der Mietpreisbremse. Umgekehrt bedeutet dies für die meisten Regionen in Rheinland-Pfalz, dass das Thema Mietpreisbremse für sie keinerlei praktische Bedeutung hat.

Das Problem mit der Vergleichsmiete

Selbst in den wenigen Gebieten, in denen sich die Einführung der Mietpreisbremse aus parteipolitischen Gründen nicht verhindern lässt, wird die praktische Umsetzung im Alltag zwischen Vermieter und Mieter zu erheblichen neuen Problemen führen.

Knackpunkt sind dabei vor allem der Streit um die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Qualität und das Vorhandensein von Mietspiegeln. Das Amtsgericht Charlottenburg hat entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Er sei daher kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB (AG Charlottenburg, Urteil vom 11. Mai 2015, Az. 235 C 133/13).

Das Gericht hatte ein Sachverständigengutachten über den Mietspiegel erstellen lassen. Der Vermieter, der auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung klagte, hatte zuvor den qualifizierten Mietspiegel substantiiert angegriffen.

Der Sachverständige kam anhand folgender Punkte zu dem Ergebnis, dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei:

• Zweifel an der Repräsentativität der Stichprobe
• Systemwidrigkeit der Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung von Wohnungen in diese
• Realitätsferne Abschläge für Betriebskosten bei der Berechnung von Nettomieten
• Realitätsferne Ermittlung der Zu- und Abschläge bei der Regressionsanalyse

Daher fordert Haus & Grund den sofortigen Stopp der Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz. Die Mietpreisbremse darf nicht eingeführt werden, weil bundesweit vergleichbare Urteile zu erwarten sind. Mieter und Vermieter sind jetzt erst recht nicht mehr in der Lage, die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher zu bestimmen. Nun rächt es sich, dass Mietspiegel oftmals politisch beeinflusst werden und damit den Mietmarkt nicht mehr korrekt abbilden. Wer die Mietpreisbremse will, müsste dafür sorgen, dass die Mietspiegel zukünftig auf einer repräsentativen und nicht manipulierten Basis beruhen.

Belastungen für Mieter und Eigentümer senken

Die Politik verspricht seit Jahren Maßnahmen zur Begrenzung der Wohnkosten. Wenn Finanzministerin Ahnen im Rahmen der vom Bund beschlossenen Wohngelderhöhung die Mietpreis- und Kappungsgrenze zu den wichtigen Elementen zählt, um die Wohnungskosten für die Menschen erträglich zu halten, übersieht sie jedoch, dass der Staat das Wohnen sowohl für Mieter als auch für Eigentümer durch Steuern und Abgaben verteuert.

Zum einen sind in vielen Bundesländern die Kosten für den Eigentumserwerb durch die Grunderwerbsteuer gestiegen. Zum anderen erhöhen Bund, Länder und Kommunen durch verschiedene Abgaben die Wohn- bzw. Mietnebenkosten. Grund-, Strom- und Mehrwertsteuer belasten dabei sowohl die Mieter als auch die Eigentümer.

Zur wirksamen Begrenzung der Wohnkosten sowohl für Mieter als auch für Eigentümer wäre es daher nötig, in Zeiten von ständigen Steuerrekordeinnahmen die staatliche Abgabenlast zu reduzieren. Statt einer Mietpreisbremse mit den damit verbundenen negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt fordert Haus & Grund daher eine Betriebskostenbremse für den Staat.

Darüber hinaus sollte das bürokratische Umfeld für private Investitionen verbessert werden, um das Wohnungsangebot in Ballungsgebieten ausweiten zu können. Der Politik stehen somit effektivere Instrumente als die Mietpreisbremse zur Verfügung, um die Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.