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Steuerbelastung für Immobilieneigentümer: Herbstblues trifft es längst nicht mehr...

Was sollen private Eigentümer und Vermieter in Zukunft noch alles stemmen? Angesichts immer neuer Steuerbelastungen stellt sich diese Frage drängender denn je. So bringt die Grundsteuerreform neue Bürokratie und die Grunderwerbsteuerbelastung wird zur Eigentumsbremse.

SteuerbealstungFoto: Fotos: wstockstudio, Fokussiert, Natika  (alle Adobe Stock) / Montage: Satzbaustein

Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Die Bundestagswahl ist vorbei. Ganz gleich, wie das Ergebnis der Koalitionsverhandlungen für eine neue Bundesregierung ausgehen wird, für Immobilieneigentümer und private Kleinvermieter sieht es eher nach einem trüben Herbst aus. Dazu tragen auch die bereits bevorstehenden Belastungen durch die Reform der Grundsteuer sowie die durch steigende Immobilienpreise geradezu explodierenden Grunderwerbsteuern bei.

Grundsteuerreform: Zukünftige Steuerformulare bedeuten hohen Bürokratieaufwand

nders als die Grunderwerbsteuer (einmalig zu zahlen bei Kauf eines Grundstücks oder Gebäudes), muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden. Bei Mietverhältnissen kann diese per Vertrag mit der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.
Zum Stichtag 1. Januar 2022 erfolgt nun erstmals die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte. Dazu werden Immobilieneigentümer in Kürze zur Abgabe von entsprechenden Steuererklärungen aufgefordert. Die Festsetzung und Erhebung der Steuer erfolgt dann durch die Kommunen anhand der Grundsteuermessbeträge, die den Kommunen bis Mitte 2024 von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden. Ab dem Kalenderjahr 2025 wird dann erstmals durch die Kommunen die neue Grundsteuer festgesetzt.

Aktuell laufen die Maßnahmen zur Umsetzung der Grundsteuerreform auf Hochtouren. Die rheinland-pfälzische Finanzverwaltung muss dabei viele technische, organisatorische, personelle und inhaltliche Veränderungen umsetzen, um die neuen Aufgaben bewältigen zu können. Gleichzeitig arbeitet das Bundesfinanzministerium an den neuen Formularen für die Immobilienbewertung zum Zweck der Grundsteuerfestsetzung. Konkret hat das Bundesfinanzministerium für das auch in Rheinland-Pfalz geltende Bundes-Modell fünf verschiedene Formulare vorgelegt, die für die betroffenen Immobilieneigentümer einen erheblichen Aufwand bedeuten:

  1. Hauptvordruck für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (5 Seiten)
  2. Anlage Grundstück zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (2 Seiten)
  3. Anlage Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (1 Seite)
  4. Anlage Land- und Forstwirtschaft zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (2 Seiten)
  5. Anlage Tierbestand zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (2 Seiten)

Zusätzlich wird es zwei umfassende Verwaltungsanweisungen der obersten Finanzbehörden der Länder geben. Darin werden auf rund 90 (!) Seiten Hinweise für die Finanzämter zur Anwendung des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 gegeben.

Das richtige Ausfüllen dieser Formulare werden viele Immobilieneigentümer nur mit Hilfe des steuerlichen Beraters bewältigen können. Das Ausmaß der Erhebungsbürokratie wird besonders deutlich bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen. Hier gibt es eine zusätzliche Anlage Tierbestand, die 22 Tierarten nach Bestand und 19 Tierarten nach Erzeugung abfragt. Neben Pferden, Rindern (oder etwa auch Färsen, also ausgewachsenen weiblichen Rindern, die noch nicht gekalbt haben), Schweinen und Hühnern interessiert sich das Finanzamt sogar für Alpakas, Lamas, Strauße, Ziegen sowie Mastkaninchen.

Um die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Aktualisierung der Bewertung alle sieben Jahre zu schaffen, beabsichtigt die Finanzverwaltung den „klugen Einsatz digitaler Möglichkeiten bei der Datenerhebung und -bearbeitung“, damit diese weitgehend automatisch erfolgen kann. Hier bestehen aus Sicht von Haus & Grund nach wie vor erhebliche Zweifel, dass die Grundbesitzbewertung zukünftig ohne zusätzlich Bürokratie auskommen wird. Hinzu kommt das Versprechen der „aufkommensneutralen“ Reform, an das in Zeiten leerer kommunaler Kassen kaum noch zu glauben ist.

Grunderwerbsteuer: Land profitiert vom Immobilienpreisboom

Ein zunehmende „Eigentumsbremse“ stellt zudem die hohe Belastung mit Grunderwerbsteuer dar. Junge Familien, Mieter, die erstmals Immobilieneigentum erwerben wollen, oder Rentner, die das große Haus auf dem Land gegen die kleine Wohnung in der Stadt tauschen wollen, können sich den Traum vom passenden Eigenheim immer seltener leisten, weil u.a. die Belastung durch die Grunderwerbsteuer fünfstellige Beträge ausmacht. Bei einem Kaufpreis von z.B. 400.000 Euro kassiert das Land bereits 20.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Besonders perfide ist dabei die Wechselwirkung zwischen fehlenden politischen Maßnahmen für mehr Wohnraum und dem Profitieren des Landes an den dadurch steigenden Immobilienpreisen: In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Grunderwerbsteuereinnahmen des Landes mehr als verdreifacht! Auch ohne den Effekt der Erhöhung des Steuersatzes von 3,5% auf 5% im Jahr 2012 ergibt sich von 2013 bis 2020 fast eine Verdoppelung der Einnahmen. Noch anschaulicher wird es, wenn man die Anzahl der bearbeiteten Steuerfälle mit dem Anstieg der Steuereinnahmen vergleicht: Von 2018 bis 2020 sind die von den Finanzämtern bearbeiteten Erwerbsvorgänge bei der Grunderwerbsteuer nur um 6,37% gestiegen, während die Steuereinnahmen bei der Grunderwerbsteuer im gleichen Zeitraum um 27,7% (!) gestiegen sind.

Heftige Bremse bei der Eigentumsbildung: Die Grunderwerbsteuereinnahmen haben sich seit dem Jahr 2010 mehr als verdreifacht!

Steuersenkung ist eine Frage der sozialen Gerechtigkeit

Es wäre eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken. Bei ohnehin stark gestiegenen Immobilienpreisen verteuert diese Steuer den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich. Dazu tragen neben dem direkten Effekt zwei indirekte Effekte bei. Zum einen gibt es einen Kaskadeneffekt. Bei jedem Kauf der Wohnung fällt die Grunderwerbsteuer an, die der Käufer bei einem eventuellen Verkauf ggf. miteinbezieht. So steigen die Häuser- und Wohnungspreise von Transaktion zu Transaktion, um mindestens die Kaufnebenkosten wieder einzuspielen. Zum anderen senkt die Grunderwerbsteuer das Eigenkapital, weil die Steuer nicht von der Bank beliehen wird. Dadurch ist die notwendige Kreditsumme höher. Auch gehen mit niedrigerem Eigenkapital höhere Zinsen einher.

Fazit: Höchste Zeit für steuerliche Entlastungen beim Immobilienerwerb

Dass das Land noch vom Bundesmodell zur Reform der Grundsteuer im Sinne einer Vereinfachung (Beispiel Hessen oder Bayern) abweichen wird, ist nicht zu erwarten. Daher sollte zumindest bei der Grunderwerbsteuer ein politisches Umdenken erfolgen und die Bildung von Immobilieneigentum aktiv gefördert werden. Während mögliche Freibeträge für den Erwerb durch Familien o.Ä. eine Gesetzesänderung auf Bundesebene erfordern, könnte das Land Rheinland-Pfalz viel einfacher und bürgerfreundlicher agieren, indem der Steuersatz von 5% bei der Grunderwerbsteuer gesenkt wird. Der Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren bietet dazu die Grundlage, ohne gravierende Einbußen bei den Steuereinnahmen zu erwarten.

 

Unser Autor: der Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld

Unser Autor: Ralf Schönfeld 
ist Verbandsdirektor des 
Landesverbands Haus 
& Grund Rheinland-Pfalz.

 

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6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit in NRW

Kavalleriestr. 2-4
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/38424-0
Fax: 0211/38424-999
E-Mail: poststelle@ldi.nrw.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
Wir weisen darauf hin, dass wir als Anbieter der Seite keine Kenntnis vom Inhalt der übermittelten Daten sowie deren Nutzung durch Facebook erhalten. Weitere Informationen über die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten durch Facebook sowie zu Einstellungsmöglichkeiten zum Schutz Ihrer Privatsphäre finden Sie in der Datenschutzerklärung von Facebook.
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7.2 Twitter

Auf unseren Seiten sind Funktionen des Dienstes Twitter eingebunden. Diese Funktionen werden angeboten durch die Twitter Inc., 1355 Market Street, Suite 900, San Francisco, CA 94103, USA. Durch das Benutzen von Twitter und der Funktion „Re-Tweet“ werden die von Ihnen besuchten Webseiten mit Ihrem Twitter-Account verknüpft und anderen Nutzern bekanntgegeben. Dabei werden auch Daten an Twitter übertragen. Wir weisen darauf hin, dass wir als Anbieter der Webseite keine Kenntnis vom Inhalt der übermittelten Daten sowie deren Nutzung durch Twitter erhalten.
Weitere Informationen über die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten durch Twitter finden Sie in den Twitter Konto-Einstellungen.

7.3 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

8. Newsletter (Info-Service)

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Hierüber nehmen wir statistische Erhebungen vor. Dazu gehören die Informationen, ob der Newsletter geöffnet wurde und welche Links geklickt wurden. Diese Informationen können aus technischen Gründen zwar den einzelnen Newsletter-Empfängern zugeordnet werden, es ist jedoch nicht der Verarbeitungszweck für unsere Auswertungen. Die Auswertungen dienen uns allein dazu, die Lesegewohnheiten unserer Nutzer zu erkennen und unsere Inhalte auf Sie anzupassen oder unterschiedliche Inhalte entsprechend den Interessen auch einzelner Nutzer zu versenden. Die erteilte Einwilligung  zum Erhalt des Newsletters können Sie über einen Link im Newsletter oder über das Abmeldeformular unter www.hausundgrund-rlp.de/info-service jederzeit widerrufen.

9. YouTube

Wir haben Videos in unserer Webseite eingebunden, die bei YouTube (Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View CA 94043, USA) gespeichert sind und von unserer Webseite aus direkt abspielbar sind.

Bei der Einbindung werden in Teilbereichen eines Browserfensters Inhalte von YouTube abgebildet. Abgerufen werden die Videos jedoch erst durch gesondertes Anklicken (sog. „Framing“). Mit Aufruf der (Unter-)Seite unserer Webseite wird eine Verbindung zu den YouTube-Servern hergestellt und dabei der Inhalt dargestellt.

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 01.09.2022