Wer „Betongold“ sein Eigen nennt im Allgemeinen und wer sich als Vermieter betätigt im Besonderen ist gut beraten, immer mal wieder einen Blick in die Zukunft zu werfen. Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt? Wie sieht es aus mit Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren? Wir fassen hier aktuelle Studienergebnisse zu diesen Themen zusammen.

Grafik/Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz

Von Dr. Ilse Preiss

Turbulente Zeiten für private Immobilieneigentümer: Nicht nur die mietrechtlichen und wohnungspolitischen Rahmenbedingungen werden immer schwieriger. Auch das Marktumfeld bietet gerade in Rheinland-Pfalz einige Herausforderungen.

Ein wesentlicher Punkt: die demografische Entwicklung. Denn unser Land wird in den nächsten Jahrzehnten immer leerer und grauer, so kurz zusammengefasst das Ergebnis der jüngsten regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamts.

Auf mittlere Sicht – also bis 2040 – rechnen die Statistiker damit, dass die Einwohnerzahl von Rheinland-Pfalz unter vier Millionen fallen wird. Im Vergleich zu 2017 bedeutet dies einen Bevölkerungsrückgang um knapp 106.000 Personen, ein Minus von 2,6 Prozent.

Für das Jahr 2070 wird sogar eine Bevölkerungsabnahme um 494.000 Personen (minus 12 Prozent) erwartet. Dann hätte das Land so wenige Einwohnerinnen und Einwohner wie zuletzt 1965.

Leichter Anstieg bei der Geburtenrate reicht nicht

Der aktuelle leichte Anstieg der Geburtenrate sowie höhere Wanderungsgewinne mildern die so genannte demografische Alterung von Rheinland-Pfalz zwar etwas ab, können sie aber nicht aufhalten. So wird die Zahl der unter 20-Jährigen mittelfristig um 8,1 Prozent fallen.

Auch wird die erwerbsfähige Bevölkerung (also Personen im Alter von 20 bis 65 Jahren) stark schrumpfen, nämlich um 15 Prozent. „Das dürfte sich vor allem am Arbeitsmarkt deutlich bemerkbar machen und Unternehmen wie auch den öffentlichen Dienst vor große Herausforderungen stellen“, blickt Marcel Hürter, Präsident des Statistischen Landesamts in Bad Ems, voraus.

Im Gegenzug wird die Zahl der 65-Jährigen und Älteren stark anwachsen. Bis 2040 ist mit einem Plus von 313.000 Seniorinnen und Senioren zu rechnen – ein Anstieg von 36 Prozent. Hürter: „Dies dürfte unter anderem den Bedarf an ambulanten und stationären Pflegeeinrichtungen steigen lassen.“

Viel wichtiger aus Sicht der privaten Immobilieneigentümer und Vermieter: Damit eine wachsende Zahl älterer Menschen so lange wie möglich selbstständig in ihren eigenen vier Wänden leben können, muss noch viel Geld investiert werden, um ausreichend viele geeignete Wohnungen zur Verfügung zu haben – Stichwort Barrierefreiheit.

Einwohner-Plus bis 2040 nur noch für wenige Gemeinden

Regional wird der demografische Wandel in Rheinland-Pfalz den Berechnungen der Statistiker zufolge sehr unterschiedlich verlaufen. Bei einer insgesamt schrumpfenden Bevölkerung werden einzelne Regionen deutlich an Einwohnern verlieren, während sich andere Regionen sogar noch über ein Einwohner-Plus freuen können.

Hier besonders aussagekräftig ist die kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung für die Ebene der (Verbands-)Gemeinden. Die Grafik (siehe oben) zeigt die gegenläufigen regionalen Entwicklungen auf einen Blick: Je dunkler ocker bzw. braun der jeweilige Verwaltungsbezirk eingefärbt ist, desto höher voraussichtlich die Bevölkerungsabnahme bis 2040, je dunkler das Blau, desto höher die wahrscheinliche Bevölkerungszunahme. Eine Folge: Der eh schon regional heterogene Wohnungsmarkt im Land wird sich wohl noch weiter ausdifferenzieren.

Die meisten Gemeinden werden wohl schrumpfen

Treffen die Annahmen der Vorausberechnung zu, können fünf Landkreise und fünf kreisfreie Städte noch bis 2040 von einem Einwohnerzuwachs ausgehen. Sieben kreisfreie Städte und 19 Landkreise müssen sich auf einen Bevölkerungsverlust einstellen.

Unter den kreisfreien Städten werden laut Statistischem Landesamt Ludwigshafen (+4,6 Prozent) und Worms (+1,7 Prozent) am stärksten wachsen. Bei den Landkreisen können der Rhein-Pfalz-Kreis und der Kreis Mainz-Bingen die größten Zuwächse verzeichnen (jeweils +2,9 Prozent).

Einen starken Bevölkerungsrückgang müssen hingegen die kreisfreie Stadt Pirmasens (-12 Prozent) sowie die Landkreise Birkenfeld (-12 Prozent), Kusel (-11 Prozent) und Südwestpfalz (-10 Prozent) hinnehmen.

Der detailliertere Blick zeigt, dass die Entwicklung selbst innerhalb der einzelnen Landkreise unterschiedlich verläuft. Nur 14 der 30 verbandsfreien Gemeinden und sogar nur 28 der 139 Verbandsgemeinden werden 2040 mehr Einwohnerinnen und Einwohner haben als 2017.

Das höchste prozentuale Bevölkerungsplus erwarten die Statistiker für die verbandsfreie Gemeinde Schifferstadt (+10,3 Prozent), den größten Rückgang für die Verbandsgemeinde Herrstein (-17,8 Prozent).

Dazu kommt: Auch die demografische Alterung wird in den Landkreisen ungünstiger ausfallen als in den kreisfreien Städten. Während der Altenquotient in den kreisfreien Städten mittelfristig von 32 auf 45 Ältere je 100 Personen im erwerbsfähigen Alter steigt, ergibt sich in den Landkreisen eine noch deutlich stärkere Zunahme von 37 auf 61.

Gerade in seinen immer leereren Gegenden also wird Rheinland-Pfalz immer grauer – eine Entwicklung, der die Landesregierung mit Projekten wie „WohnPunkt RLP“ gegenzusteuern versucht. Dabei erproben Dörfer unter dem Stichwort „sorgende Gemeinschaft“ neue Wohnformen, damit die alt gewordenen Einwohnerinnen und Einwohner auch bei hohem Pflege- und Betreuungsbedarf in ihrem vertrauten Umfeld bleiben können.

Wie zukunftsfähig sind die Regionen hier im Land?

Welche Folgen Bevölkerungsschwund und Alterung für die regionale Entwicklung haben, hat das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung untersucht. Man habe sich „auf die Suche nach dem Wohlergehen in Schrumpfland“ begeben, schreiben die Autoren im Vorwort ihres Berichts unter dem Titel „Die demografische Lage der Nation“.

Ein Befund: „Der demografische Wandel wird immer mehr zu einer Krise der peripheren ländlichen Räume.“ Und: „Immer mehr Gebiete müssen sich von jahrzehntelangem Bevölkerungswachstum und von einer Wohlstandsmehrung verabschieden.“

Für seine Darstellung zog das Berlin-Institut eine Reihe von demografischen, ökonomischen und sozialen Indikatoren zu Rate. Die Wirtschaftskraft spielt dabei eine Rolle, ebenso die Arbeitslosigkeit, der Bildungsstand und die Altersstruktur der Bevölkerung.

Zusammengefasst in einem Index, ergibt die Summe der Indikatoren eine Bewertung, wie gut Städte und Landkreise in Deutschland für die Zukunft gerüstet sind. Die Bewertung orientiert sich an Schulnoten; die Ergebnisse reichen von 2,58 für den Landkreis München bis 4,73 für Uecker-Randow
in Mecklenburg-Vorpommern.

Als zukunftsfähigste Regionen in Rheinland-Pfalz liegen in diesem Ranking der Landkreis Germersheim mit Note 2,97 auf Platz 36 und die kreisfreie Stadt Landau in der Pfalz mit Note 2,99 auf Platz 42. Die Landeshauptstadt Mainz erreicht mit 3,10 Rang 65 unter 413 bewerteten Regionen.

Speyer und Trier sieht die Studie mit 3,26 und 3,37 auf den Plätzen 100 und 139, die Landkreise Bernkastel-Wittlich und Südliche Weinstraße mit 3,42 und 3,44 auf Rang 155 und 170. Koblenz findet sich auf Platz 265 (Note 3,71) wieder, Ludwigshafen am Rhein auf Platz 283 (Note 3,77).

Für Kaiserslautern und den Landkreis Kusel bleiben mit 3,91 die Plätze 325 und 326. Und Schlusslicht aus rheinland-pfälzischer Sicht ist Pirmasens auf Rang 385 mit Note 4,22.

Neuer Trend aufs Land setzt Hoffnungszeichen

Eher triste Aussichten also für das ländlich geprägte Rheinland-Pfalz und Immobilieneigentümer auf dem (hier ja nur selten flachen) Land? Eine empirica-Studie lässt neue Hoffnung schöpfen.

„Werden wirklich zu viele Eigenheime gebaut?“ haben die Marktforscher im Auftrag des Verbands der privaten Bausparkassen gefragt und dabei festgestellt, dass in jüngster Zeit wieder Wegzug aus der Stadt aufs Land zu verzeichnen ist – und sogar Zuzug in bisherige Abwanderungsgebiete.

Der Leerstand im ländlichen Raum gehe zurück; das Landleben erlebe ein Comeback. Insbesondere junge Familien, haben die Wissenschaftler festgestellt, interessieren sich für – vorzugsweise natürlich gut in Schuss befindliche – Wohnimmobilien abseits der viel zitierten „Schwarmstädte“.

Aber auch preisgünstige renovierungsbedürftige Bestandsbauten seien gefragt, die in Eigenleistung den individuellen Anforderungen und Vorstellungen der neuen Eigentümer angepasst werden können.

Allerdings stießen die Forscher auch auf einige Regionen, in denen die Zahl der in den letzten Jahren gebauten Eigenheime wohl höher sein dürfte als die Zahl potenzieller neuer Nutzer. Als Beispiele dafür hier im Land nennen sie die Landkreise Kusel und Kaiserslautern.

Ähnlich ermutigende Aussagen enthält der Landesgrundstücksmarktbericht 2019, den die Landesregierung kürzlich veröffentlicht hat. „Aktuell steigt auch die Investitionsbereitschaft in den ländlichen Regionen“, schreibt Innenminister Roger Lewentz im Vorwort. So hätten die Immobilienpreise beispielsweise auch in den Landkreisen Cochem-Zell, Kusel und Südwestpfalz angezogen.

Ebenfalls bemerkenswert: „In den vergangenen zwei Jahren sind erstmals in keinem rheinland-pfälzischen Landkreis die Bodenpreise für unbebaute Wohngrundstücke gefallen.“

Die Publikationen zum Nachlesen:

Die Originale der in diesem Beitrag zitierten Publikationen finden Sie zur vertieften Lektüre im Netz:

• Die Ergebnisse der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung veröffentlicht das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz unter: www.statistik.rlp.de/de/gesellschaft-staat/demografischer-wandel/regionalergebnisse/
• Die Untersuchung „Die demografische Lage der Nation“ des Berlin-Instituts kann kostenlos unter www.berlin-institut.org/publikationen/studien heruntergeladen werden.
• Die empirica-Studie „Werden wirklich zu viele Eigenheime gebaut?“ steht beim Verband der privaten Bausparkassen e.V. zum Download unter:
  www.bausparkassen.de/daten-fakten/studien/
• Einen kostenfreien Blick in den neuen Landesgrundstücksmarktbericht 2019 gibt es unter: www.gutachterausschuesse.rlp.de/de/startseite/