Wegweiser 2018 durch den Steuer-Dschungel für private Eigentümer und Vermieter

Private Eigentümer und Vermieter können in ihrer Steuererklärung viele Punkte beachten, die ihnen viel Geld sparen können. Doch manchmal macht ihnen das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung. Wir fassen hier einige wesentliche aktuelle Entwicklungen zusammen.

Gut rechnen hilft sparen: Wer alle Faktoren kennt, kann bei seiner Steuererklärung viel Geld rausholen. Hilfreich dabei ist die frühzeitige Beratung beim Experten. Der Haus & Grund Ortsverein kann hier möglicherweise vermitteln. - Foto Alexander Raths / fotolia.de

Von Verbandsdirektor Ralf Schönfeld

Gesetzgeber und Gerichte bieten auch 2018 steuerliche Änderungen, die Eigentümer und Vermieter beachten sollten. Insoweit gilt das Zitat von Benjamin Franklin: „Nur zwei Dinge auf dieser Welt sind uns sicher: der Tod und die Steuer.“ Nachfolgend werden einige aktuelle Entwicklungen erläutert.

Änderungen für alle Steuerzahler

Seit Jahresbeginn gelten neue Regelungen zur Steuererklärungsfrist. Sie betreffen Besteuerungszeiträume, die nach dem 31. Dezember 2017 beginnen. Die Steuererklärung muss dann erst zwei Monate später als bislang beim Finanzamt eingehen.

Das bedeutet: Für die private Steuererklärung 2018 ist Abgabeschluss nicht mehr am 31. Mai 2019, sondern erst am 31. Juli. Für die Steuererklärung 2018 gilt der 29. Februar 2020 als Fristende. Bei Hilfe durch den Steuerberater gelten noch längere Fristen.

Aber Achtung: Bei verspäteter Einreichung der Steuererklärung droht ein Zuschlag. Dieser orientiert sich an der Höhe der festgesetzten Steuer. Er beträgt mindestens 25 Euro für jeden angefangenen Monat der Verspätung. Die Steuererklärung für 2017 muss noch nach den alt bekannten Fristen bis zum 31. Mai 2018 eingfereicht werden.

Tipp: Belege aufbewahren! Ab 2018 müssen Steuerpflichtige zwar ihre Papierbelege, wie Rechnungen und Spendenquittungen, nicht mehr einreichen. Da das Finanzamt sie aber im Einzelfall anfordern kann, sollten die Unterlagen aufbewahrt werden, bis der Steuerbescheid unanfechtbar ist.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand

Die Abgrenzung zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist für Eigentümer von vermieteten Immobilien wichtig. Erhaltungsaufwand kann sofort steuerlich abgesetzt werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nur bei der jährlichen Abschreibung aus. Kein Wunder, dass es zu dieser Abgrenzung immer wieder Streit mit dem Finanzamt gibt und die Finanzgerichtliche entscheiden müssen.

Das Steuerrecht enthält eine Sonderregelung, die eine Verwaltungsvereinfachung bewirken soll, damit der Erwerb einer bereits instandgesetzten einer noch instandzusetzenden Immobilie gleichgestellt wird. Das führt dazu, dass Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eines Gebäudes innerhalb eines Dreijahreszeitraums nach dessen Erwerb nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn diese Aufwendungen unter Berücksichtigung gesetzlicher Ausnahmen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun zugunsten der Vermieter entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung der durch Dritte (d.h. vor allem Mieter) mutwillig nach Erwerb der Immobilie herbeigeführter Schäden nicht unter den Dreijahreszeitraum fallen, sondern sofort abgesetzt werden können (BFH, Urteil vom 9. Mai 2017, Az. IX R 6/16).

Zu beachten ist, dass dabei aber nachgewiesen werden muss, dass der Schaden durch Dritte herbeigeführt wurde und erst nach Erwerb der Immobilie entstanden ist und es sich um keine verdeckten Mängel handelt, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits vorhanden, aber noch unerkannt waren. Dabei können nur diejenigen Aufwendungen sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, die der Beseitigung der Schäden dienen.

Zu Lasten der Vermieter hat der BFH dagegen entschieden, dass Aufwendungen für Schönheitsreparaturen kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand („Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen“) sind und nur im Rahmen der AfA abgesetzt werden können (BFH, Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15).

Denn unter den Begriff der jährlich üblicherweise durchzuführenden Aufwendungen fallen nur regelmäßige Wartungsarbeiten, wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten.

Das Finanzverwaltung hat sich auf Anweisung des Bundesfinanzministeriums (Schreiben vom 20. Oktober 2017) dieser Position des BFH angeschlossen. Erfreulicherweise gibt es aber eine Übergangsregelung.

Zwar sind die Grundsätze der genannten BFH-Urteile zunächst in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird aber nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon

• die bisherige (günstigere) BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten und
• die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG vorzunehmen ist, auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.

Haushaltsnahe Dienstleistungen im Fokus der Gerichte

Das Thema haushaltsnahe Dienstleistungen beschäftigt die Gerichte zunehmend. Nun hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschieden, dass Anliegerbeiträge zum Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtung keine so genannten „haushaltsnahen Handwerkerleistungen“ im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG beinhalten und daher zu keiner Steuerermäßigung führen (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. Oktober 2017, Az. 1 K 1650/17).

Gegenstand der Entscheidung sind v.a. die Grundsätze, die zu der Frage entwickelt wurden, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen außerhalb der Grundstücksgrenze erbrachte Dienst- oder Handwerkerleistungen noch als „haushaltsnah“ qualifiziert werden können. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurde z.B. in folgenden Fällen bejaht bzw. verneint:

• BFH-Urteil vom 20. März 2014, Az. VI R 56/12, (Anschluss des Haushalts an das öffentliche Versorgungsnetz im öffentlichen Straßenraum: Ja)
• FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 6. Juli 2016, Az. 1 K 1252/16 (Beziehen eines zum Haushalt gehörenden Polstermöbels in der Werkstatt des Raumausstatters: Nein)
• FG Nürnberg, Urteil vom 24. Juni 2015, Az. 7 K 1356/14 (Erneuerung der bereits vorhandenen öffentlichen Straße vor dem Grundstück des Steuerpflichtigen: Ja)
• FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15. April 2015, Az. 11 K 11018/15 (Ausbau einer bereits vorhandenen Straße: Nein)
• Sächsisches FG, Urteil vom 12. November 2015, Az. 8 K 194/15 (Herstellung einer für den Anschluss an die öffentliche Abwasserversorgung erforderlichen Mischwasserleitung auf öffentlichem Grund: Ja; Revision vom BFH zugelassen und unter dem Az. VI R 18/16 noch anhängig)

Fazit: Frühzeitige Beratung kann Steuern sparen

Eigentümer und Vermieter sollten sich daher regelmäßig über die steuerlichen Entwicklungen rund um die Immobilie informieren und vor größeren Investitionen fachkundigen Rat einholen. Im Einzelfall kann hier der Ortsverein auch einen fachkundigen Experten vermitteln. Regelmäßige Erstinformationen bietet natürlich auch die stets aktuelle Berichterstattung im Haus & Grund Magazin.

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.