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Wegweiser 2018 durch den Steuer-Dschungel für private Eigentümer und Vermieter

Private Eigentümer und Vermieter können in ihrer Steuererklärung viele Punkte beachten, die ihnen viel Geld sparen können. Doch manchmal macht ihnen das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung. Wir fassen hier einige wesentliche aktuelle Entwicklungen zusammen.

Rentner füllen Steuererklärung ausGut rechnen hilft sparen: Wer alle Faktoren kennt, kann bei seiner Steuererklärung viel Geld rausholen. Hilfreich dabei ist die frühzeitige Beratung beim Experten. Der Haus & Grund Ortsverein kann hier möglicherweise vermitteln. - Foto Alexander Raths / fotolia.de

 

Von Verbandsdirektor Ralf Schönfeld

Gesetzgeber und Gerichte bieten auch 2018 steuerliche Änderungen, die Eigentümer und Vermieter beachten sollten. Insoweit gilt das Zitat von Benjamin Franklin: „Nur zwei Dinge auf dieser Welt sind uns sicher: der Tod und die Steuer.“ Nachfolgend werden einige aktuelle Entwicklungen erläutert.

Änderungen für alle Steuerzahler

Seit Jahresbeginn gelten neue Regelungen zur Steuererklärungsfrist. Sie betreffen Besteuerungszeiträume, die nach dem 31. Dezember 2017 beginnen. Die Steuererklärung muss dann erst zwei Monate später als bislang beim Finanzamt eingehen.

Das bedeutet: Für die private Steuererklärung 2018 ist Abgabeschluss nicht mehr am 31. Mai 2019, sondern erst am 31. Juli. Für die Steuererklärung 2018 gilt der 29. Februar 2020 als Fristende. Bei Hilfe durch den Steuerberater gelten noch längere Fristen.

Aber Achtung: Bei verspäteter Einreichung der Steuererklärung droht ein Zuschlag. Dieser orientiert sich an der Höhe der festgesetzten Steuer. Er beträgt mindestens 25 Euro für jeden angefangenen Monat der Verspätung. Die Steuererklärung für 2017 muss noch nach den alt bekannten Fristen bis zum 31. Mai 2018 eingfereicht werden.

Tipp: Belege aufbewahren! Ab 2018 müssen Steuerpflichtige zwar ihre Papierbelege, wie Rechnungen und Spendenquittungen, nicht mehr einreichen. Da das Finanzamt sie aber im Einzelfall anfordern kann, sollten die Unterlagen aufbewahrt werden, bis der Steuerbescheid unanfechtbar ist.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand

Die Abgrenzung zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist für Eigentümer von vermieteten Immobilien wichtig. Erhaltungsaufwand kann sofort steuerlich abgesetzt werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nur bei der jährlichen Abschreibung aus. Kein Wunder, dass es zu dieser Abgrenzung immer wieder Streit mit dem Finanzamt gibt und die Finanzgerichtliche entscheiden müssen.

Das Steuerrecht enthält eine Sonderregelung, die eine Verwaltungsvereinfachung bewirken soll, damit der Erwerb einer bereits instandgesetzten einer noch instandzusetzenden Immobilie gleichgestellt wird. Das führt dazu, dass Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eines Gebäudes innerhalb eines Dreijahreszeitraums nach dessen Erwerb nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn diese Aufwendungen unter Berücksichtigung gesetzlicher Ausnahmen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun zugunsten der Vermieter entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung der durch Dritte (d.h. vor allem Mieter) mutwillig nach Erwerb der Immobilie herbeigeführter Schäden nicht unter den Dreijahreszeitraum fallen, sondern sofort abgesetzt werden können (BFH, Urteil vom 9. Mai 2017, Az. IX R 6/16).

Zu beachten ist, dass dabei aber nachgewiesen werden muss, dass der Schaden durch Dritte herbeigeführt wurde und erst nach Erwerb der Immobilie entstanden ist und es sich um keine verdeckten Mängel handelt, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits vorhanden, aber noch unerkannt waren. Dabei können nur diejenigen Aufwendungen sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, die der Beseitigung der Schäden dienen.

Zu Lasten der Vermieter hat der BFH dagegen entschieden, dass Aufwendungen für Schönheitsreparaturen kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand („Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen“) sind und nur im Rahmen der AfA abgesetzt werden können (BFH, Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15).

Denn unter den Begriff der jährlich üblicherweise durchzuführenden Aufwendungen fallen nur regelmäßige Wartungsarbeiten, wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten.

Das Finanzverwaltung hat sich auf Anweisung des Bundesfinanzministeriums (Schreiben vom 20. Oktober 2017) dieser Position des BFH angeschlossen. Erfreulicherweise gibt es aber eine Übergangsregelung.

Zwar sind die Grundsätze der genannten BFH-Urteile zunächst in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird aber nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon

  • die bisherige (günstigere) BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten und
  • die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG vorzunehmen ist, auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.

Haushaltsnahe Dienstleistungen im Fokus der Gerichte

Das Thema haushaltsnahe Dienstleistungen beschäftigt die Gerichte zunehmend. Nun hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschieden, dass Anliegerbeiträge zum Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtung keine so genannten „haushaltsnahen Handwerkerleistungen“ im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG beinhalten und daher zu keiner Steuerermäßigung führen (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. Oktober 2017, Az. 1 K 1650/17).

Gegenstand der Entscheidung sind v.a. die Grundsätze, die zu der Frage entwickelt wurden, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen außerhalb der Grundstücksgrenze erbrachte Dienst- oder Handwerkerleistungen noch als „haushaltsnah“ qualifiziert werden können. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurde z.B. in folgenden Fällen bejaht bzw. verneint:

  • BFH-Urteil vom 20. März 2014, Az. VI R 56/12, (Anschluss des Haushalts an das öffentliche Versorgungsnetz im öffentlichen Straßenraum: Ja)
  • FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 6. Juli 2016, Az. 1 K 1252/16 (Beziehen eines zum Haushalt gehörenden Polstermöbels in der Werkstatt des Raumausstatters: Nein)
  • FG Nürnberg, Urteil vom 24. Juni 2015, Az. 7 K 1356/14 (Erneuerung der bereits vorhandenen öffentlichen Straße vor dem Grundstück des Steuerpflichtigen: Ja)
  • FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15. April 2015, Az. 11 K 11018/15 (Ausbau einer bereits vorhandenen Straße: Nein)
  • Sächsisches FG, Urteil vom 12. November 2015, Az. 8 K 194/15 (Herstellung einer für den Anschluss an die öffentliche Abwasserversorgung erforderlichen Mischwasserleitung auf öffentlichem Grund: Ja; Revision vom BFH zugelassen und unter dem Az. VI R 18/16 noch anhängig)

Fazit: Frühzeitige Beratung kann Steuern sparen

Eigentümer und Vermieter sollten sich daher regelmäßig über die steuerlichen Entwicklungen rund um die Immobilie informieren und vor größeren Investitionen fachkundigen Rat einholen. Im Einzelfall kann hier der Ortsverein auch einen fachkundigen Experten vermitteln. Regelmäßige Erstinformationen bietet natürlich auch die stets aktuelle Berichterstattung im Haus & Grund Magazin.

 

Unser Autor: der Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.

 

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Haben wir Ihre personenbezogenen Daten öffentlich gemacht und sind wir gemäß Art. 17 Abs. 1 DSGVO zu deren Löschung verpflichtet, so treffen wir unter Berücksichtigung der verfügbaren Technologie und der Implementierungskosten angemessene Maßnahmen, auch technischer Art, um die für die Datenverarbeitung Verantwortlichen, die die personenbezogenen Daten verarbeiten, darüber zu informieren, dass Sie als betroffene Person von ihnen die Löschung aller Links zu Ihren personenbezogenen Daten oder von Kopien oder Replikationen Ihrer personenbezogenen Daten verlangt haben.

Das Recht auf Löschung besteht nicht, soweit die Verarbeitung erforderlich ist

  • zur Ausübung des Rechts auf freie Meinungsäußerung und Information;
  • zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung, der wir unterliegen, oder zur Wahrnehmung einer Aufgabe, die im öffentlichen Interesse liegt oder in Ausübung öffentlicher Gewalt erfolgt, die uns übertragen wurde;
  • aus Gründen des öffentlichen Interesses im Bereich der öffentlichen Gesundheit (Art. 9 Abs. 2 lit. h und i sowie Art. 9 Abs. 3 DSGVO);
  • für im öffentlichen Interesse liegende Archivzwecke, wissenschaftliche oder historische Forschungszwecke oder für statistische Zwecke gem. Art. 89 Abs. 1 DS-GVO, soweit das genannte Recht voraussichtlich die Verwirklichung der Ziele dieser Verarbeitung unmöglich macht oder ernsthaft beeinträchtigt, oder
  • zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen.

6.4 Recht auf Einschränkung der Verarbeitung

Unter den folgenden Voraussetzungen können Sie gemäß Art. 18 DSGVO die Einschränkung der Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten verlangen:

  • wenn die Richtigkeit Ihrer personenbezogenen Daten für eine Dauer bestritten wird, die es uns ermöglicht, die Richtigkeit der personenbezogenen Daten zu überprüfen;
  • wenn die Verarbeitung unrechtmäßig ist und Sie die Löschung der personenbezogenen Daten ablehnen und stattdessen die Einschränkung der Nutzung der personenbezogenen Daten verlangen;
  • wenn wir Ihre personenbezogenen Daten für die Zwecke der Verarbeitung nicht länger benötigen, Sie diese jedoch zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen brauchen, oder
  • wenn Sie Widerspruch gegen die Verarbeitung gemäß Art. 21 Abs. 1 DSGVO eingelegt haben und noch nicht feststeht, ob unsere berechtigten Gründe gegenüber Ihren Gründen überwiegen.

Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

6.5 Recht auf Unterrichtung

Haben Sie das Recht auf Berichtigung, Löschung oder Einschränkung der Verarbeitung gegenüber uns geltend gemacht, sind wir gemäß Art. 19 DSGVO verpflichtet, allen Empfängern, denen Ihre personenbezogenen Daten von uns offengelegt wurden, diesen Umstand mitzuteilen, es sei denn, dies erweist sich als unmöglich oder ist mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden. Ihnen steht uns gegenüber das Recht zu, über diese Empfänger unterrichtet zu werden.

6.6 Recht auf Datenübertragbarkeit

Sie haben gemäß Art. 20 DSGVO das Recht, Ihre personenbezogenen Daten, die Sie uns bereitgestellt haben, in einem strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format zu erhalten. Außerdem haben Sie das Recht, diese Daten einem anderen Verantwortlichen ohne Behinderung durch uns zu übermitteln, sofern

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In Ausübung dieses Rechts haben Sie ferner das Recht, zu erwirken, dass Ihre personenbezogenen Daten direkt von uns einem anderen Verantwortlichen übermittelt werden, soweit dies technisch machbar ist. Freiheiten und Rechte anderer Personen dürfen hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Das Recht auf Datenübertragbarkeit gilt nicht für eine Verarbeitung personenbezogener Daten, die für die Wahrnehmung einer Aufgabe erforderlich ist, die im öffentlichen Interesse liegt oder in Ausübung öffentlicher Gewalt erfolgt, die uns übertragen wurde.

6.7 Widerspruchsrecht

Sie haben gemäß Art. 21 DSGVO das Recht, aus Gründen, die sich aus Ihrer besonderen Situation ergeben, jederzeit gegen die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten, die auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. e oder f DSGVO erfolgt, Widerspruch einzulegen; dies gilt auch für ein auf diese Bestimmungen gestütztes Profiling. Wir verarbeiten Ihre personenbezogenen Daten in der Folge nicht weiter, es sei denn, wir können zwingende schutzwürdige Gründe für unsere Verarbeitung nachweisen, die Ihre Interessen, Rechte und Freiheiten überwiegen, oder die Verarbeitung dient der Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen.

6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Der Landesbeauftragte für den Datenschutz und die Informationsfreiheit Rheinland-Pfalz

Hintere Bleiche 34
55116 Mainz
Telefon: 06131/8920-0
Fax: 06131/8920-299
E-Mail: poststelle@datenschutz.rlp.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

8. Newsletter (Info-Service)

Wenn Sie unseren Newsletter per E-Mail beziehen möchten, benötigen wir von Ihnen Vor- und Nachnamen, die bevorzugte Ansprache sowie eine E-Mail-Adresse. Weitere Daten werden nicht erhoben. Diese Daten verwenden wir ausschließlich für den Versand der angeforderten Informationen.

Hierüber nehmen wir statistische Erhebungen vor. Dazu gehören die Informationen, ob der Newsletter geöffnet wurde und welche Links geklickt wurden. Diese Informationen können aus technischen Gründen zwar den einzelnen Newsletter-Empfängern zugeordnet werden, es ist jedoch nicht der Verarbeitungszweck für unsere Auswertungen. Die Auswertungen dienen uns allein dazu, die Lesegewohnheiten unserer Nutzer zu erkennen und unsere Inhalte auf Sie anzupassen oder unterschiedliche Inhalte entsprechend den Interessen auch einzelner Nutzer zu versenden. Die erteilte Einwilligung  zum Erhalt des Newsletters können Sie über einen Link im Newsletter oder über das Abmeldeformular unter www.hausundgrund-rlp.de/info-service jederzeit widerrufen.

9. YouTube

Wir haben Videos in unserer Webseite eingebunden, die bei YouTube (Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View CA 94043, USA) gespeichert sind und von unserer Webseite aus direkt abspielbar sind.

Bei der Einbindung werden in Teilbereichen eines Browserfensters Inhalte von YouTube abgebildet. Abgerufen werden die Videos jedoch erst durch gesondertes Anklicken (sog. „Framing“). Mit Aufruf der (Unter-)Seite unserer Webseite wird eine Verbindung zu den YouTube-Servern hergestellt und dabei der Inhalt dargestellt.

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Verarbeitete Daten:

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 16.04.2025