Im herannahenden Bundestagswahlkampf überbieten sich die Parteien mit Forderungen zur Wohnungspolitik. Dabei haben wir bereits nachgewiesen: Der schlimmste Kostentreiber beim Thema Wohnen ist der Staat. Dazu gehört auch die Grunderwerbsteuer.

Möglichst winzig bauen, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen? Für junge Familien sicherlich die denkbar schlechteste Option. Haus & Grund fordert daher einen Freibetrag. - Foto: Marco2811/ fotolia.de

Von Harald Gruber

Es ist ein Skandal: Wenn heute ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück den Besitzer wechselt, dann reiben sich die Finanzminister der Bundesländer die Hände. Sie dürfen seit September 2006 die Grunderwerbsteuer selbst festlegen und prompt wurde fast überall in der Republik kräftig an der Steuerschraube gedreht. Außer Bayern und Sachsen haben die übrigen 14 Länder insgesamt 25 Mal die Grunderwerbsteuer erhöht – sehr zum Leidwesen nicht nur der Immobilienkäufer, sondern auch vieler Verkäufer.

„Diese Steuer ist unsozial, denn sie trifft vor allem Käufergruppen mit knappen Budgets, wie beispielweise junge Familien. Das steht in krassem Widerspruch zu Forderungen der Politik, einerseits die Bildung von Wohneigentumsbildung zu fördern und andererseits die Mobilität der Bevölkerung zu erhalten.“ RA Christoph Schöll, stellv. Vorsitzender des Landesverbands Haus & Grund RLP und Vorsitzender von Haus & Grund Koblenz u. Umgebung.

Foto: Haus & Grund Koblenz

Denn weil jeder Euro nur einmal ausgegeben werden kann, müssen Kaufwillige immer öfters passen – oder für die Verkaufspreise einen entsprechenden Nachlass eingeräumt bekommen. In fünf Ländern werden mittlerweile 6,5% beim Kauf fällig. Im Jahr 2006 lag der Steuersatz beim Kauf eines Grundstücks bundesweit noch bei 3,5%. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer haben sich bundesweit von 2006 bis 2016 von 6,2 Mrd. Euro auf 12,4 Mrd. Euro verdoppelt.

Angesichts des herannahenden Bundestagswahlkampfs appelliert Haus & Grund Rheinland-Pfalz deshalb nachdrücklich an die Mainzer Regierungskoalition, zu den Antworten auf die Haus & Grund-Wahlprüfsteine zur Landtagswahl 2016 zu stehen. Damals hatten alle Parteien versprochen, die Grunderwerbsteuer nicht weiter zu erhöhen, sondern bei ihrem jetzigen, seit 2011 geltenden Satz von 5 Prozent einzufrieren.

Zurück auf Anfang: Runter mit der Steuer!

Vor dem Hintergrund zahlreicher neu eingeführter bzw. konkret in Vorbereitung befindlicher Gängelungs-Vorschriften der Bundesregierung geht die rheinland-pfälzische Eigentümerschutz-Gemeinschaft inzwischen allerdings noch einen Schritt weiter und fordert eine Senkung des Grunderwerbsteuersatzes auf 3,5 Prozent – so wie er einstmals bundesweit gegolten hat.

Denn es ist nun mal eine Tatsache: Diese Zwangsabgabe ohne Gegenleistung behindert die sozialpolitisch dringend gebotene Eigentumsbildung – und steigert indirekt auch die Mieten. Denn die Schaffung von bezahlbaren, ob nun selbstgenutzten oder vermieteten, Wohnraum hängt auch von den Erwerbs-Nebenkosten ab.

Hierzu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, aber auch Gebühren für Notar, Grundbuchamt, etc. – allesamt vom Staat festgelegte Kosten, die mittlerweile zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises für ein Haus oder eine Wohnung ausmachen. Jedem, der rechnen kann, sollte daher klar sein: Eine hohe Grunderwerbsteuer führt am Ende zu hohen Neubau-Mieten.

Insbesondere trifft die Steuer aber eben Käufergruppen mit knappen Budgets, wie z. B. junge Familien. Sie müssen dann entweder Abstriche bei ihrer Wunschimmobilie machen, bei der Kreditaufnahme stärker ins Risiko gehen oder auf das Eigentum ganz verzichten. Welch ein Widerspruch zu all den vollmundig gepriesenen Fördermaßnahmen zur Bildung von Wohneigentum!

Besonders ärgerlich für Familien und private Geldanleger sind hierbei die Sonderregelungen für gewerbliche Investoren. Durch so genannte „Share Deals“ können sie bis heute die Grunderwerbsteuer trickreich umgehen. Das funktioniert so: Eine Immobilie wird nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht. Der Käufer erwirbt dann die Mehrheit der Anteile an dieser Gesellschaft – und muss keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn er weniger als 95% der Anteile erwirbt.

Experten gehen davon aus, dass der Anteil dieser Share Deals auf ganz Deutschland hochgerechnet bei etwa 20% aller innerstädtischen Immobilientransaktionen liegt. Dem Fiskus entgehen so schätzungsweise 500 Millionen Euro jährlich. Haus & Grund fordert daher, dass diese ungerechte Bevorzugung von Großinvestoren endlich gestoppt wird. Würden alle  Immobilienkäufer gleich behandelt, bliebe ausreichend finanzieller Spielraum für eine Senkung des (dann von allen bezahlten) Steuersatzes.

Hohe Steuer hemmt auch Investition in den Bestand

Auch auf Investitionen in Gebäudebestand wirkt sich die Grunderwerbsteuer negativ aus. Denn das Geld, das durch die hohe Grunderwerbsteuer und andere Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie aufgebracht werden muss, steht dem Eigentümer nicht mehr für Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung – ob energetische Sanierung oder altersgerechter Umbau. Auch passen die politischen Sonntagsreden nicht zum tatsächlichen Handeln.

Aus all diesen Gründen fordert Haus & Grund Rheinland-Pfalz (übrigens im Einklang mit einer aktuellen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft) eine Reform der Grunderwerbsteuer mit folgenden Kernpunkten:

• Forderung Nr. 1: Reduzierung des Steuersatzes auf 3,5%
• Forderung Nr. 2: Einführung eines Grundfreibetrages von 100.000 Euro für alle Immobilientransaktionen
• Forderung Nr. 3: Einführung eines Freibetrags in Höhe von 500.000 Euro für den erstmaligen Neuerwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.