Selbst Monate nach der Bundestagswahl weiß noch niemand, wie die neue Bundesregierung aussehen wird. Just deshalb fordert Haus & Grund die künftigen Verantwortlichen auf, die drängenden Probleme rund um die Energie- und Wohnungspolitik sowie rund um das Mietrecht zu lösen. Die Liste der Aufgaben ist lang und die gesellschaftlichen Herausforderungen sind gewaltig.

Wann dämmert es den Verantwortlichen in Kanzleramt und Bundestag? Es mangelt an vernünftiger Wohnungspolitik. - Foto Daniel Knieper/flickr.com

Ein Ausblick vom Landesverbandsvorsitzenden Manfred Leyendecker

Die Bevölkerung in Deutschland hat in den vergangenen Jahren um mehr als zwei Millionen Menschen zugenommen. Außerdem haben die Niedrigzinsen Wohnungen erheblich verteuert, weil Anleger in ihrer zuweilen schon verzweifelten Suche nach tunlichst lukrativen Investitionsobjekten fast automatisch auf den Immobilienmarkt geleitet werden.

Auch die Vollauslastung von Handwerk und Baugewerbe trägt dazu bei, dass es keine schnelle Entlastung des Wohnungsmarktes geben kann. Es gibt also Gründe für die teils starken Engpässe am Wohnungsmarkt, für die die Wohnungspolitik nicht verantwortlich zeichnet.

Politische Fehler der Vergangenheit korrigieren

Doch das ist nur die eine Seite der Wahrheit. Auf der anderen Seite steht eine Reihe politischer Fehler. Dazu gehört die vor vier Jahren noch als Wundermittel gepriesene Mietpreisbremse. Sie ist komplett gescheitert, wie Bundeskanzlerin Angela Merkel zugeben musste.

Weiterhin hat die kräftige Erhöhung der Grunderwerbsteuer in fast allen Bundesländern dazu beigetragen, dass der Wohnungsbau immer teurer geworden ist. Das gilt auch für die stetige Verschärfung der energetischen Bauvorschriften. An diesen Punkten muss die neue Bundesregierung ansetzen, um die Lage auf den Wohnungsmärkten zu entspannen.

Vor einer echten Entspannung stehen allerdings hohe Hürden. Das Bundesbauministerium sieht in den nächsten Jahren einen Bedarf von mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr, um den Nachfrageüberhang zu beseitigen. Im vergangenen Jahr sind aber wohl nur gut 300.000 Wohnungen hinzugekommen. Gleichwohl ist der private Wohnungsbau erkennbar angesprungen.

Aber für mehr Neubau muss mehr Bauland ausgewiesen werden. Doch wo? Auf den wenigen verfügbaren Flächen in den Städten wird weniger gebaut als eigentlich möglich wäre. Der Grundstückskauf ist vielerorts so teuer geworden, dass sich der Bau von Mietshäusern nicht mehr rechnet. Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu.

Als Gegenmittel ist dafür zu plädieren, zusätzliches Bauland am Rand der Städte zu schaffen, zum Beispiel durch Umwidmung von Ackerflächen, Weiden oder alten Industrieflächen. Wir brauchen eine echte Willkommenskultur für Bagger und Neubau. Doch erschwert wird die Lage oft durch den Widerstand von Bewohnern gegen Neubaugebiete. Daher gehen viele Gemeinden die Umwandlung von Agrarland in Bauflächen nur ungern an.

Und solange die Baulandpreise stetig steigen, gibt es für private Grundeigentümer wenig Motivation, ihre Grundstücke zu verkaufen. Zum Ausgleich sind die Kommunen gehalten, ihre Grundstücke nicht nur zum Höchstpreisgebot abzugeben.

Steuerliche Möglichkeiten deutlich verbessern

Haus & Grund fordert den Gesetzgeber auf, die Abschreibung im Mietwohnungsneubau von derzeit 2 auf 3 Prozent zu erhöhen. Damit wird der zu geringe Neubau angekurbelt, weil sich durch die steuerliche Erleichterung Investitionen besser rechnen. Während ein Satz von 2 Prozent bedeutet, dass die Wohnung innerhalb von 50 Jahren linear abgeschrieben ist, verringert sich diese Phase bei 3 Prozent auf gut 33 Jahre.

Wir halten diese Verringerung des Abschreibungszeitraums für gerechtfertigt, weil die technische Ausstattung der Wohnung heute schneller veraltet als früher. Eine Garantie dafür, dass mehr günstige Wohnungen an den richtigen Stellen gebaut werden, wird dies aber nicht sein.

Die wahren Knackpunkte sind die mangelnden Bauflächen und die Senkung der Grunderwerbsteuer – heikle Punkte, weil sie die Kompetenzen von Kommunen und Ländern berühren. Auch die Grundsteuer bedarf der Reform. Allerdings darf das aktuell vorliegende Bundesratsmodell nie Realität werden. Ansonsten wären Vervielfachungen der heutigen Grundsteuerlasten keine Seltenheit.

Wir brauchen wieder ein eigenes Bauministerium

Das Bauministerium wurde im Jahr 1998 abgeschafft und in das Verkehrsministerium eingegliedert; im Jahr 2013 wurde es dem Umweltministerium zugeschlagen. Indessen stehen auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft und Wohnungspolitik so gewaltige Herausforderungen an, dass es dringend einer fachkompetenten Ministerpersönlichkeit mit einem eigenen Ressort bedarf.

Viele für das Bauen entscheidende Sachbereiche waren von Anfang an, das heißt: seit dem Jahr 1949, auf verschiedene andere Ministerien verteilt. Wichtige grundlegende Kompetenzen wie das Miet- und Steuerrecht wurden dem Justiz- bzw. Finanzministerium zugewiesen. Für die Vermögensbildung an Haus und Grund war neben dem Finanzministerium auch das Arbeitsministerium zuständig. Über energiesparende Maßnahmen entschied großenteils das Wirtschaftsministerium. Der soziale Wohnungsbau wurde im Rahmen der Föderalismus-Reform nahezu gänzlich auf die Länder übertragen. Es ist höchste Zeit, alle Sach- und Rechtsgebiete zu bündeln und sie in einem eigenen Ministerium zu verankern.

Verfehlte Mietpreisbremse zügig abschaffen

Längst hat sich herausgestellt, dass die Mietpreisbremse, die hierzulande in den Städten Landau, Mainz und Trier gilt, ein untaugliches Mittel ist, um steigende Mieten und Wohnungsknappheit zu verhindern. Von unseren Mitgliedern sind potenziell rund 9.000 Vermieter betroffen. Das Landgericht Berlin hat jüngst als erstes deutsches Gericht entschieden, dass die Mietpreisbremse verfassungswidrig ist.

Zwar ist dieses Urteil ein Lichtblick, aber für die Vermieter noch nicht wirklich hilfreich. Denn die endgültige Prüfung der Verfassungsmäßigkeit durch das Bundesverfassungsgericht steht weiterhin aus. Der Weg bis zu einer Entscheidung kann aber viele Jahre dauern. Praktisch wird die Prüfung so lange dauern, bis die auf fünf Jahre befristete Mietpreisbremse wieder außer Kraft getreten ist. Damit ist sie Symbol eines doppelten Verfassungsbruchs.

Im Koalitionsvertrag von Rheinland-Pfalz ist vorgesehen, dass die entsprechende Rechtsverordnung im Jahr 2018 überprüft und sofern notwendig, bedarfsgerecht anpasst werden soll. Nach unserer Auffassung ist die Mietpreisbremse sofort abzuschaffen! Die Länder Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben es vorgemacht und damit ein positives Signal gesetzt.

Auch sie sind zu der Erkenntnis gelangt, dass die Mietpreisbremse ihren Zweck nicht erfüllt und die Mieten nicht gebremst hat, dafür aber die privaten Investoren davon abgehalten hat, sich im Wohnungsbau ausreichend zu engagieren.

Keine Sozialbeiträge auf Mieteinkünfte

Für die Bundesregierung war es stets ein wichtiges Ziel, die Sozialbeiträge auf höchstens 40 Prozent des Bruttolohns zu begrenzen. Seit einiger Zeit wächst die Sorge, dieses Ziel mit einem Trick auch bei steigenden Ausgaben zu halten. Dann nämlich, wenn Sozialbeiträge auch auf andere Einkommensarten wie etwa Mieteinkünfte erhoben würden. Das würde den Beitragskassen ohne Beitragserhöhung mehr Einnahmen bescheren, und zwar auf Kosten von Arbeitnehmern, die Wohnungen vermieten.

Dieser absurde Ansatz würde bedeuten, dass sich das Wohnen in Deutschland weiter verteuerte. Es ist nachgerade ein Irrwitz, wenn die Miete mittels einer Mietpreisbremse gedeckelt wird, dann Abgaben auf Mieteinnahmen eingeführt würden und am Ende von den Eigentümern verlangt würde, dass sie für den Klimaschutz in den Bestand investieren. Auf diese Weise würde das Ziel des bezahlbaren Bauens und Wohnens konterkariert. Anstatt den Wohnungsmarkt mit weiteren Verteuerungen und Verboten zu belasten, sind Anreize für neue Investitionen in den Neubau und den Bestand nötig.

Im Übrigen: Was würde die Ausweitung der Sozialabgaben auf Mieteinkünfte bedeuten, wenn Vermieter Verluste machen? Zum Beispiel weil die Finanzierungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten ihrer Wohnung zusammen mit den Abschreibungen höher sind als die Mieteinnahmen. Bei der Einkommensteuer sind solche Verluste steuermindernd absetzbar. Folglich müssten Arbeitnehmer wohl in diesem Fall auch ihre Sozialleistungen kürzen können.

Wohneigentum gezielt fördern

Wohneigentum ist ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Doch trotz niedriger Zinsen bleibt die Bundesrepublik ein Land der Mieter. Grund dafür sind nicht zuletzt die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Banken erwarten häufig eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Hinzu kommen Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren –, die bei 10 Prozent und mehr des Kaufpreises liegen.

Insgesamt müssen Käufer also oft 30 Prozent der Kaufsumme auf der hohen Kante haben. Das schlägt sich in der Wohneigentumsquote nieder.
Eine Umstrukturierung der Grunderwerbsteuer könnte dies ändern. Die Steuer sollte so gestaltet werden, dass sie monatlich über einen Zeitraum von zehn Jahren beglichen werden kann. Außerdem sollten die Bundesländer die Grunderwerbsteuer senken.

Bei Weiterverkäufen innerhalb von fünf Jahren könnte den Ländern das Recht zugebilligt werden, eine Zusatzsteuer zu erheben. So würden die Länder bei den Steuereinnahmen keine Verluste machen, gleichzeitig sanktionierte die Steuer die Spekulation mit Wohnungen. Im Übrigen sollte für alle Immobilientransaktionen ein allgemeiner Freibetrag von 100.000 Euro gelten, für den einmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum ein auf 500.000 Euro erhöhter Freibetrag. Alternativ sollte auch der Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum bis zu einer Wohnfläche von 200 qm
steuerfrei gestellt werden.

Schrumpfende Regionen brauchen Perspektiven

Der Trend geht zum urbanen Wohnen. Hinzu kommen steigende Lebenserwartungen sowie gravierende Verschiebungen in den familiären Strukturen. Immer mehr junge Menschen zieht es vom Land in die so genannten Schwarmstädte. In der Folge suchen die jungen Eltern Kindertagesstätten und die älteren Menschen passende Infrastruktur und Versorgung.

Für die Wohnungswirtschaft hat dieser Prozess nachhaltige und tiefschürfende Auswirkungen. Einige Teile unseres Landes leiden unter stark schrumpfenden Einwohnerzahlen und Leerständen (es sollen rund 70.000 sein). Spiegelbildlich profitieren die prosperierenden Gegenden von steigenden Bevölkerungszahlen. Mit der Folge, dass dort der Wohnraum knapp werden kann.

Ein Baustein, die Entwicklung in den schrumpfenden Regionen positiv zu beeinflussen, ist eine intelligente Infrastruktur, die neben einem flächendeckenden Breitbandnetz auch die traditionellen Infrastruktureinrichtungen wie Straße oder Schiene umfasst. Eine gute Infrastruktur fördert die Werthaltigkeit von Immobilien und kann dem Leerstand entgegenwirken. Optimierte digitale Zugänge, d.h. schnelle und ständig verfügbare Datenverbindungen, sind auf dem heutigen Grundstücksmarkt unabdingbare Elemente für die Vermarktung von Bauprojekten.

Sozial schwache Mieter fördern – aber gezielt

Der Ruf nach mehr Sozialwohnungen wird immer lauter. Bestimmte Interessengruppen glauben, dass deutlich mehr als eine Million Sozialwohnungen in Deutschland fehlen und schnellstmöglich gebaut werden müssten, um einkommensschwachen Haushalten vor allem in den Ballungszentren zu auskömmlichem Wohnraum zu verhelfen.

Das sind wohlfeile Forderungen, die von den meisten Parteien gern aufgegriffen werden: Wer möchte nicht armen Menschen helfen, in menschenwürdigen Umständen zu leben?

So paradox es auch klingen mag: Nichtstun wäre beim Sozialen Wohnungsbau nicht das Schlechteste. Nach Auffassung der Bundesregierung können mit 1 Milliarde Euro etwa 30.000 Wohnungen sozial gefördert werden. Eine Million Sozialwohnungen würden also mehr als 30 Milliarden Euro Steuergeld erfordern.

Das wäre viel Geld für eine wohnpolitische Förderung, die überwiegend die Falschen trifft: Nach seriösen Studien hat die Mehrheit der Haushalte, die in den Sozialwohnungen leben, die Einkommensgrenzen längst überschritten – die im sozialen Wohnungsbau typische Fehlbelegung. Derartige Haushalte aus den Wohnungen zu werfen oder auch nur mit einer Fehlbelegungsabgabe zu belangen, davor scheut die Politik grundsätzlich zurück.

Nach unserem Dafürhalten ist es besser, den Bedürftigen Wohngeld direkt in die Hand zu drücken, weil diese Mittel nur bei aktueller Einkommensnot fließen. Zu diesem Zweck brauchen wir eine regelmäßige und bedarfsgerechte Anpassung des Wohngelds an die Mieten- und Preisentwicklung. Dafür dürfte wohl ein Rhythmus von zwei Jahren sachgerecht sein.

Fazit: Haus & Grund ist wichtiger denn je

Neben der Wahrung und Verteidigung der berechtigten Interessen als Eigentümerschutz-Gemeinschaft nimmt Haus & Grund zugleich auch eine überragende gesellschaftliche Aufgabe wahr. Unser Thema Wohnungspolitik bedeutet auch eine enge Verflechtung mit der Wirtschaftspolitik. Der Wohnungsbau, ob Neubau oder Bestandserneuerung, ist ein wichtiges Segment der Wirtschaft.

Veränderungen der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind stets mit erheblichen Folgewirkungen für die ganze Bauwirtschaft, das Handwerk, die Architekten und Ingenieure, das Bankensystem und die Versicherungswirtschaft verbunden.

Für unser Engagement sind wir auf die Unterstützung unserer Mitglieder angewiesen. 2017 war ein erfolgreiches Jahr. Unser Landesverband hat um über 2 Prozent zugelegt und damit seine jahrelange Wachstumstendenz eindrucksvoll fortgesetzt. Mit über 42.000 Einzelmitgliedern stellt er einen bedeutsamen Machtfaktor dar. Auch das Jahr 2018 wollen wir dazu nutzen, den privaten Immobilieneigentümern im Land weiterhin eine wichtige Stimme zu verleihen.

Unser Autor: Manfred
Leyendecker ist Vorsitzender
des Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.