Wohnungsmarkt Rheinland-Pfalz: überwiegend attraktiv – doch wo Licht ist, ist auch Schatten

Wohneigentumsquote, Wohnungsgrößen und Wohnfläche pro Kopf: Bei all diesen Kenngrößen nimmt Rheinland-Pfalz einen Spitzenplatz ein. Wenn es um Angebot und Nachfrage geht, gibt es allerdings durchaus Unterschiede, wie die aktuelle „Wohnungsmarktbeobachtung“ zeigt.

Grafiken Wohnungsmarkt
Hohe Leerstände hier, seit langer Zeit des Stillstands endlich wieder ordentliche Miethöhen da: Der aktuelle Blick auf die Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz ergibt ein völlig uneinheitliches Bild. - Quelle: empirica / Wohnungsmarktbeobachtung 2016.

Von Harald Gruber

Wer sich mit Immobilien auskennt, darf sich bestätigt fühlen: Die Entwicklung auf den rheinland-pfälzischen Wohnungsmärkten verläuft regional unterschiedlich. In den Ballungsräumen und ihren Einzugsbereichen ist der Wohnungsmarkt deutlich angespannt, während in strukturschwächeren Regionen das Bild ganz anders aussieht. Dies belegt die aktuelle „Wohnungsmarktbeobachtung Rheinland-Pfalz“, die das Ministerium der Finanzen gemeinsam mit dem Bauforum Rheinland-Pfalz und der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) in Mainz vorgestellt hat.

Angebot und Nachfrage sind (nicht!) in der Waage

Betrachtet man nur die Durchschnittszahlen, so halten sich auf dem Wohnungsmarkt in Rheinland-Pfalz Angebot und Nachfrage in etwa die Waage. Das wäre freilich so, als ob man die eine Hand in einen Eiskübel, die andere in kochendes Wasser halten würde: Als Durchschnitt wäre die Temperatur durchaus angenehm. Und genau so verhält es sich auf dem Wohnungsmarkt im Land: In den so genannten Schwarmstädten entlang der Rheinschiene sowie in Trier profitieren Vermieter von einer nahezu ungebremst steigenden Nachfrage, während in ländlichen Regionen von Westerwald, Eifel oder Hunsrück immer öfter Leerstand droht.

Das hat mittlerweile auch die Landesregierung erkannt: „Wir brauchen spezifische Konzepte und Lösungen für die Schwarmstädte und für die ländlichen Regionen gleichermaßen“, so die rheinland-pfälzische Bau- und Finanzministerin Doris Ahnen bei der Vorstellung des aktuellen Zahlenwerks. Und so sollen die „spezifischen Konzepte“ nun konkret aussehen: „Mehr Neubau von Sozialwohnungen in den Städten mit hohem Nachfragedruck und Stärkung von Orts- und Stadtkernen durch Sanierung, Modernisierung, Neubau und Anpassung von Wohnungen sowie Infrastruktur in den ländlich geprägten Räumen“.

Sozialwohnungsbau allein kann es nicht richten

Doch selbst die SPD-Ministerin müsste wissen: So sehr sie (übrigens genau wie die Bundesbauministerin und Parteigenossin Barbara Hendricks in Berlin) öffentlichkeitswirksam auf staatlich geförderten Sozialwohnungsbau setzen mag – dieses wohnungspolitische Relikt aus den 1970er und 1980er Jahren wird auch heute und erst recht in Zukunft nicht zu einer spürbaren Entlastung z.B. auf den boomenden Wohnungsmärkten in Mainz, Trier, Speyer oder Landau führen – und das schon aufgrund der begrenzten finanziellen Mittel.

Private Investitionen täten also dringend Not, doch bei einer genauen Analyse geben die aktuellen Zahlen hier wenig Anlass zu allzu großem Optimismus. So sind im Jahr 2015 nicht nur die Baufertigstellungen in allen Regionen in Rheinland-Pfalz gesunken. Ganz besonders deutlich war der Rückgang ausgerechnet beim Geschosswohnungsbau in den Schwarmstädten und deren unmittelbarer Umgebung – genau dort also, wo eigentlich dringend Mietwohnungen gebraucht würden.

Hierfür womöglich die Mietpreisbremse (oder zumindest die andauernde Diskussion um deren flächendeckende Verschärfung) verantwortlich zu machen, lehnte SPD-Ministerin Doris Ahnen auch nach kritischer Nachfrage mehrerer Journalisten rundweg ab. Diese (zugegebenermaßen in Rheinland-Pfalz vergleichsweise moderat eingesetzte) Daumenschraube für Vermieter sei nicht etwa ein Investitionshemmnis, sondern, Zitat, „ein wichtiger Beitrag für mehr soziale Gerechtigkeit“.

Schlechtere Versorgung mit Wohnraum droht

Zurück zu den Fakten. „Die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen hat sich 2015 zumindest rein rechnerisch leicht verschlechtert“, heißt es wörtlich in der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung. Demnach gab es in Rheinland-Pfalz 2015 knapp 1,98 Mio. Wohnungen in 1,17 Mio. Wohngebäuden. Damit ist der Wohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr zwar leicht angewachsen – jedoch lange nicht in dem Maße, wie im selben Zeitraum die Einwohnerzahlen stiegen.

Rein rechnerisch kamen 2015 landesweit auf 1.000 Einwohner 509 Wohnungen, im Jahr davor waren es noch 511 Wohnungen.
Besonders eng zusammenrücken mussten demnach die Einwohner in den kreisfreien Städten. Dort lag die durchschnittliche Wohnungsdichte bei 537 Wohnungen pro 1.000 Einwohner – wobei auch hier die Durchschnittszahlen wenig über die tatsächliche Situation vor Ort aussagen: In der kreisfreien Stadt Pirmasens beispielsweise gibt es pro 1.000 Einwohner 614 Wohnungen, im Landkreis Alzey-Worms nur 460.

Weniger Leerstand, etwas höhere Mieten

Gerade für private Vermieter besonders interessant sind die Themen Leerstand und Mietpreisentwicklung. Laut Wohnungsmarktstatistik sinken derzeit die so genannten „marktaktiven Leerstände“ – damit bezeichnet man Wohnungen, die unmittelbar oder innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet werden konnten. Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen, werden von dieser Statistik also nicht erfasst. Der „marktaktive Leerstand“ scheint demnach aktuell ebenso zurückzugehen wie die landesweite Leerstandsquote, die derzeit bei etwas über 3 Prozent aller Wohnungen in Rheinland-Pfalz liegt.

Wenig überraschend auch hier die regionalen Unterschiede: Während Pirmasens mit einer Quote von 9,1 den höchsten marktaktiven Leerstand zu verzeichnen hat, liegt er in Mainz mit 1,2 Prozent am niedrigsten. Im Vergleich der Landkreise zeigt sich die höchste Leerstandsquote im Landkreis Südwestpfalz (7,6 %), und den landesweit geringsten Leerstand gab es im Kreis Germersheim mit nur 0,7 %.

Ebenfalls positiv ist die Tatsache, dass auf den Wohnungsmärkten endlich wieder steigende Preise zu verzeichnen sind. Nachdem sich insbesondere private Vermieter über viele Jahre hinweg mit Mieterhöhungen zurückgehalten hatten, können sie ihre Einnahmen jetzt zumindest teilweise wieder an die langjährigen allgemeinen Preissteigerungsraten anpassen.

Die landesweite durchschnittliche Miete bei Neuvermietung lag demnach im ersten Quartal 2016 bei 6,39 Euro je m2 und damit um 4,7 % höher als im Jahresdurchschnitt 2014. Seit 2012 sind die Durchschnittsmieten bei Neuvermietung sogar um 10 % gestiegen, während sie in all den Jahren zuvor nahezu unverändert blieben.

Im landesweiten Vergleich zeigt sich allerdings auch hier eine große Spannbreite. In Rheinland-Pfalz am teuersten sind Wohnungen in Mainz. Laut Wohnungsmarktbericht betrug im ersten Quartal 2016 die durchschnittliche Miete bei Neuvermietung 10 Euro / m2 wobei natürlich auch hier noch einmal zwischen einzelnen Stadtteilen und unterschiedlichen Ausstattungen differenziert werden muss. Die landesweit niedrigsten Mieten gibt es demnach in Pirmasens (durchschnittlich 4,24 Euro / m2. Im Vergleich der Landkreise liegt Mainz-Bingen mit durchschnittlich 7,82 Euro / m2 vorn, am unteren Ende liegt der Landkreis Birkenfeld (durchschnittlich 4,62 Euro / m2 bei Neuvermietung).

Auch bei den aktuellen Mietpreis-Steigerungsraten gibt es große regionale Unterscheide: Besonders steil nach oben ging es in Koblenz (+ 8,8 %), Landau (+ 8,5 %) und Worms (+ 8,4 %) sowie im Landkreis Mayen-Koblenz (ebenfalls +8,4 Prozent). Rückläufig waren die Mieten dabei in der kreisfreien Stadt Zweibrücken (- 0,6 %) sowie in den Landkreisen Bernkastel-Wittlich (- 1,5 %), Kaiserslautern (- 0,1 %) und Kusel (- 2,5 %) – wobei natürlich auch innerhalb der Landkreise große Differenzen zwischen dem flachen Land und den zentralen Orten berücksichtigt werden müssen.

Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten

Dass Vermietung keine Einbahnstraße zu hohen Renditen ist, wissen erfahrene Haus- und Wohnungseigentümer nur allzu gut. Dass aber selbst in Zeiten (und Regionen!) vergleichsweise ordentlicher Mieteinnahmen mit viel gutem Willen und noch spitzigerem Bleistift gerechnet werden muss, zeigen die aktuellen Zahlen besonders deutlich: Denn noch stärker als die Mieten sind in Rheinland-Pfalz die Immobilienpreise gestiegen. So gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zwischen 2014 und dem Ende des 1. Quartals 2016 um 18 % nach oben, gegenüber dem Jahr 2012 sogar um satte 35 %.

Und auch hier zeigt sich eine regional sehr große Spreizung. So mussten Anfang 2016 für eine Eigentumswohnung in Mainz durchschnittlich 3.128 Euro / m2 bezahlt werden – 28 % mehr als im Jahr 2014 und sogar 50 % mehr als im Jahr 2012. Nur etwa ein Fünftel des aktuellen Mainzer Preisniveaus ist in Pirmasens marktüblich: Dort kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 663 Euro / m2 – fast 2 % weniger als in den Jahren 2012 bzw. 2014.

Auf dem Land am teuersten sind Eigentumswohnungen momentan im Kreis Bernkastel-Wittlich. Hier lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis Anfang 2016 bei 2.551 Euro – ein Plus von 18 % gegenüber 2014 und sogar von 59 (!) Prozent gegenüber 2012. Vergleichsweise preiswert sind dagegen Eigentumswohnungen in den Landkreisen Birkenfeld (876 Euro / m2), Südwestpfalz (871 Euro) und Vulkaneifel (878 Euro). 

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Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

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6.6 Recht auf Datenübertragbarkeit

Sie haben gemäß Art. 20 DSGVO das Recht, Ihre personenbezogenen Daten, die Sie uns bereitgestellt haben, in einem strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format zu erhalten. Außerdem haben Sie das Recht, diese Daten einem anderen Verantwortlichen ohne Behinderung durch uns zu übermitteln, sofern

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6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit in NRW

Kavalleriestr. 2-4
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/38424-0
Fax: 0211/38424-999
E-Mail: poststelle@ldi.nrw.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 Twitter

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7.3 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

8. Newsletter (Info-Service)

Wenn Sie unseren Newsletter per E-Mail beziehen möchten, benötigen wir von Ihnen Vor- und Nachnamen, die bevorzugte Ansprache sowie eine E-Mail-Adresse. Weitere Daten werden nicht erhoben. Diese Daten verwenden wir ausschließlich für den Versand der angeforderten Informationen.

Hierüber nehmen wir statistische Erhebungen vor. Dazu gehören die Informationen, ob der Newsletter geöffnet wurde und welche Links geklickt wurden. Diese Informationen können aus technischen Gründen zwar den einzelnen Newsletter-Empfängern zugeordnet werden, es ist jedoch nicht der Verarbeitungszweck für unsere Auswertungen. Die Auswertungen dienen uns allein dazu, die Lesegewohnheiten unserer Nutzer zu erkennen und unsere Inhalte auf Sie anzupassen oder unterschiedliche Inhalte entsprechend den Interessen auch einzelner Nutzer zu versenden. Die erteilte Einwilligung  zum Erhalt des Newsletters können Sie über einen Link im Newsletter oder über das Abmeldeformular unter www.hausundgrund-rlp.de/info-service jederzeit widerrufen.

9. YouTube

Wir haben Videos in unserer Webseite eingebunden, die bei YouTube (Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View CA 94043, USA) gespeichert sind und von unserer Webseite aus direkt abspielbar sind.

Bei der Einbindung werden in Teilbereichen eines Browserfensters Inhalte von YouTube abgebildet. Abgerufen werden die Videos jedoch erst durch gesondertes Anklicken (sog. „Framing“). Mit Aufruf der (Unter-)Seite unserer Webseite wird eine Verbindung zu den YouTube-Servern hergestellt und dabei der Inhalt dargestellt.

Die Einbindung von YouTube-Inhalten erfolgt im „erweiterten Datenschutzmodus”. Diesen stellt YouTube selbst bereit und sichert damit zu, dass durch die Einbettung keine Cookies gesetzt werden. Wenn Sie YouTube auf unserer Webseite aufrufen, während Sie in Ihrem YouTube- oder Google-Profil eingeloggt sind, können YouTube und Google dieses Ereignis allerdings mit dem jeweiligen Profil verknüpfen.
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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 01.09.2022