Wohneigentumsquote, Wohnungsgrößen und Wohnfläche pro Kopf: Bei all diesen Kenngrößen nimmt Rheinland-Pfalz einen Spitzenplatz ein. Wenn es um Angebot und Nachfrage geht, gibt es allerdings durchaus Unterschiede, wie die aktuelle „Wohnungsmarktbeobachtung“ zeigt.

Hohe Leerstände hier, seit langer Zeit des Stillstands endlich wieder ordentliche Miethöhen da: Der aktuelle Blick auf die Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz ergibt ein völlig uneinheitliches Bild. - Quelle: empirica / Wohnungsmarktbeobachtung 2016.

Von Harald Gruber

Wer sich mit Immobilien auskennt, darf sich bestätigt fühlen: Die Entwicklung auf den rheinland-pfälzischen Wohnungsmärkten verläuft regional unterschiedlich. In den Ballungsräumen und ihren Einzugsbereichen ist der Wohnungsmarkt deutlich angespannt, während in strukturschwächeren Regionen das Bild ganz anders aussieht. Dies belegt die aktuelle „Wohnungsmarktbeobachtung Rheinland-Pfalz“, die das Ministerium der Finanzen gemeinsam mit dem Bauforum Rheinland-Pfalz und der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) in Mainz vorgestellt hat.

Angebot und Nachfrage sind (nicht!) in der Waage

Betrachtet man nur die Durchschnittszahlen, so halten sich auf dem Wohnungsmarkt in Rheinland-Pfalz Angebot und Nachfrage in etwa die Waage. Das wäre freilich so, als ob man die eine Hand in einen Eiskübel, die andere in kochendes Wasser halten würde: Als Durchschnitt wäre die Temperatur durchaus angenehm. Und genau so verhält es sich auf dem Wohnungsmarkt im Land: In den so genannten Schwarmstädten entlang der Rheinschiene sowie in Trier profitieren Vermieter von einer nahezu ungebremst steigenden Nachfrage, während in ländlichen Regionen von Westerwald, Eifel oder Hunsrück immer öfter Leerstand droht.

Das hat mittlerweile auch die Landesregierung erkannt: „Wir brauchen spezifische Konzepte und Lösungen für die Schwarmstädte und für die ländlichen Regionen gleichermaßen“, so die rheinland-pfälzische Bau- und Finanzministerin Doris Ahnen bei der Vorstellung des aktuellen Zahlenwerks. Und so sollen die „spezifischen Konzepte“ nun konkret aussehen: „Mehr Neubau von Sozialwohnungen in den Städten mit hohem Nachfragedruck und Stärkung von Orts- und Stadtkernen durch Sanierung, Modernisierung, Neubau und Anpassung von Wohnungen sowie Infrastruktur in den ländlich geprägten Räumen“.

Sozialwohnungsbau allein kann es nicht richten

Doch selbst die SPD-Ministerin müsste wissen: So sehr sie (übrigens genau wie die Bundesbauministerin und Parteigenossin Barbara Hendricks in Berlin) öffentlichkeitswirksam auf staatlich geförderten Sozialwohnungsbau setzen mag – dieses wohnungspolitische Relikt aus den 1970er und 1980er Jahren wird auch heute und erst recht in Zukunft nicht zu einer spürbaren Entlastung z.B. auf den boomenden Wohnungsmärkten in Mainz, Trier, Speyer oder Landau führen – und das schon aufgrund der begrenzten finanziellen Mittel.

Private Investitionen täten also dringend Not, doch bei einer genauen Analyse geben die aktuellen Zahlen hier wenig Anlass zu allzu großem Optimismus. So sind im Jahr 2015 nicht nur die Baufertigstellungen in allen Regionen in Rheinland-Pfalz gesunken. Ganz besonders deutlich war der Rückgang ausgerechnet beim Geschosswohnungsbau in den Schwarmstädten und deren unmittelbarer Umgebung – genau dort also, wo eigentlich dringend Mietwohnungen gebraucht würden.

Hierfür womöglich die Mietpreisbremse (oder zumindest die andauernde Diskussion um deren flächendeckende Verschärfung) verantwortlich zu machen, lehnte SPD-Ministerin Doris Ahnen auch nach kritischer Nachfrage mehrerer Journalisten rundweg ab. Diese (zugegebenermaßen in Rheinland-Pfalz vergleichsweise moderat eingesetzte) Daumenschraube für Vermieter sei nicht etwa ein Investitionshemmnis, sondern, Zitat, „ein wichtiger Beitrag für mehr soziale Gerechtigkeit“.

Schlechtere Versorgung mit Wohnraum droht

Zurück zu den Fakten. „Die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen hat sich 2015 zumindest rein rechnerisch leicht verschlechtert“, heißt es wörtlich in der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung. Demnach gab es in Rheinland-Pfalz 2015 knapp 1,98 Mio. Wohnungen in 1,17 Mio. Wohngebäuden. Damit ist der Wohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr zwar leicht angewachsen – jedoch lange nicht in dem Maße, wie im selben Zeitraum die Einwohnerzahlen stiegen.

Rein rechnerisch kamen 2015 landesweit auf 1.000 Einwohner 509 Wohnungen, im Jahr davor waren es noch 511 Wohnungen.
Besonders eng zusammenrücken mussten demnach die Einwohner in den kreisfreien Städten. Dort lag die durchschnittliche Wohnungsdichte bei 537 Wohnungen pro 1.000 Einwohner – wobei auch hier die Durchschnittszahlen wenig über die tatsächliche Situation vor Ort aussagen: In der kreisfreien Stadt Pirmasens beispielsweise gibt es pro 1.000 Einwohner 614 Wohnungen, im Landkreis Alzey-Worms nur 460.

Weniger Leerstand, etwas höhere Mieten

Gerade für private Vermieter besonders interessant sind die Themen Leerstand und Mietpreisentwicklung. Laut Wohnungsmarktstatistik sinken derzeit die so genannten „marktaktiven Leerstände“ – damit bezeichnet man Wohnungen, die unmittelbar oder innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet werden konnten. Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen, werden von dieser Statistik also nicht erfasst. Der „marktaktive Leerstand“ scheint demnach aktuell ebenso zurückzugehen wie die landesweite Leerstandsquote, die derzeit bei etwas über 3 Prozent aller Wohnungen in Rheinland-Pfalz liegt.

Wenig überraschend auch hier die regionalen Unterschiede: Während Pirmasens mit einer Quote von 9,1 den höchsten marktaktiven Leerstand zu verzeichnen hat, liegt er in Mainz mit 1,2 Prozent am niedrigsten. Im Vergleich der Landkreise zeigt sich die höchste Leerstandsquote im Landkreis Südwestpfalz (7,6 %), und den landesweit geringsten Leerstand gab es im Kreis Germersheim mit nur 0,7 %.

Ebenfalls positiv ist die Tatsache, dass auf den Wohnungsmärkten endlich wieder steigende Preise zu verzeichnen sind. Nachdem sich insbesondere private Vermieter über viele Jahre hinweg mit Mieterhöhungen zurückgehalten hatten, können sie ihre Einnahmen jetzt zumindest teilweise wieder an die langjährigen allgemeinen Preissteigerungsraten anpassen.

Die landesweite durchschnittliche Miete bei Neuvermietung lag demnach im ersten Quartal 2016 bei 6,39 Euro je m2 und damit um 4,7 % höher als im Jahresdurchschnitt 2014. Seit 2012 sind die Durchschnittsmieten bei Neuvermietung sogar um 10 % gestiegen, während sie in all den Jahren zuvor nahezu unverändert blieben.

Im landesweiten Vergleich zeigt sich allerdings auch hier eine große Spannbreite. In Rheinland-Pfalz am teuersten sind Wohnungen in Mainz. Laut Wohnungsmarktbericht betrug im ersten Quartal 2016 die durchschnittliche Miete bei Neuvermietung 10 Euro / m2 wobei natürlich auch hier noch einmal zwischen einzelnen Stadtteilen und unterschiedlichen Ausstattungen differenziert werden muss. Die landesweit niedrigsten Mieten gibt es demnach in Pirmasens (durchschnittlich 4,24 Euro / m2. Im Vergleich der Landkreise liegt Mainz-Bingen mit durchschnittlich 7,82 Euro / m2 vorn, am unteren Ende liegt der Landkreis Birkenfeld (durchschnittlich 4,62 Euro / m2 bei Neuvermietung).

Auch bei den aktuellen Mietpreis-Steigerungsraten gibt es große regionale Unterscheide: Besonders steil nach oben ging es in Koblenz (+ 8,8 %), Landau (+ 8,5 %) und Worms (+ 8,4 %) sowie im Landkreis Mayen-Koblenz (ebenfalls +8,4 Prozent). Rückläufig waren die Mieten dabei in der kreisfreien Stadt Zweibrücken (- 0,6 %) sowie in den Landkreisen Bernkastel-Wittlich (- 1,5 %), Kaiserslautern (- 0,1 %) und Kusel (- 2,5 %) – wobei natürlich auch innerhalb der Landkreise große Differenzen zwischen dem flachen Land und den zentralen Orten berücksichtigt werden müssen.

Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten

Dass Vermietung keine Einbahnstraße zu hohen Renditen ist, wissen erfahrene Haus- und Wohnungseigentümer nur allzu gut. Dass aber selbst in Zeiten (und Regionen!) vergleichsweise ordentlicher Mieteinnahmen mit viel gutem Willen und noch spitzigerem Bleistift gerechnet werden muss, zeigen die aktuellen Zahlen besonders deutlich: Denn noch stärker als die Mieten sind in Rheinland-Pfalz die Immobilienpreise gestiegen. So gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zwischen 2014 und dem Ende des 1. Quartals 2016 um 18 % nach oben, gegenüber dem Jahr 2012 sogar um satte 35 %.

Und auch hier zeigt sich eine regional sehr große Spreizung. So mussten Anfang 2016 für eine Eigentumswohnung in Mainz durchschnittlich 3.128 Euro / m2 bezahlt werden – 28 % mehr als im Jahr 2014 und sogar 50 % mehr als im Jahr 2012. Nur etwa ein Fünftel des aktuellen Mainzer Preisniveaus ist in Pirmasens marktüblich: Dort kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 663 Euro / m2 – fast 2 % weniger als in den Jahren 2012 bzw. 2014.

Auf dem Land am teuersten sind Eigentumswohnungen momentan im Kreis Bernkastel-Wittlich. Hier lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis Anfang 2016 bei 2.551 Euro – ein Plus von 18 % gegenüber 2014 und sogar von 59 (!) Prozent gegenüber 2012. Vergleichsweise preiswert sind dagegen Eigentumswohnungen in den Landkreisen Birkenfeld (876 Euro / m2), Südwestpfalz (871 Euro) und Vulkaneifel (878 Euro).