Wohnungsmarkt und Corona: Müssen sich Eigentümer Sorgen machen?

Die Corona-Krise hat massive Auswirkungen auf die Wirtschaft. Vielen Betrieben sind die Umsätze weggebrochen, Verschuldungen steigen an. Auch Haus & Grund Mitglieder sind betroffen. Vermieter und Makler können Wohnungen nicht wie gewohnt vermitteln, Besichtigungen sind schwierig. Mietern darf wegen ausbleibender Mietzahlungen bis Juni nicht gekündigt werden. Was hat das für Folgen?

Foto: ArtmannWitte / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf den Wohnungsmarkt in Rheinland-Pfalz? Diese Frage ist Stand jetzt natürlich noch nicht seriös abschließend zu beantworten. Es gibt aber durchaus erste Signale und Indizien.

Grundsätzlich ist zu bedenken, dass der Wohnimmobilienmarkt zwar relativ stabil ist, sich aber den gesamtwirtschaftlichen Effekten nicht vollständig entziehen kann. Im Gegensatz zu den Aktienmärkten sind in der Wohnungswirtschaft jedoch keine äußerst kurzfristigen Reaktionen auf weltpolitische und ökonomische Entwicklungen zu erkennen.

Dies bestätigen erste Einschätzungen wissenschaftlicher Institute. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hält mit Blick auf die Erfahrung der vergangenen Wirtschaftskrise eine relevante Reduktion des Mietniveaus für unwahrscheinlich.

Zwar würden mögliche Insolvenzen und vermehrte Arbeitslosigkeit zukünftige Mietpreiserwartungen vermindern, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht. Laut IW Köln stehen die Chancen aber gut, dass der Wohnimmobilienmarkt recht souverän durch die aktuelle Krise kommt.

Auch wenn die aktuelle Unsicherheit den Markt ebenso belastet wie ausbleibende Mietsteigerungen, so können weiter fallende langfristige Zinsen den Markt zugleich stabilisieren. Hinzu kommt, dass die Wohnungsmieten in der Regel nicht flexibel nach unten sind, was für Eigentümer ein Vorteil ist. Die Studie des IW Köln trägt entsprechend auch den bezeichnenden Titel: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“.

Wohnimmobilienmarkt zur Zeit „eingefroren“, aber insgesamt stabil

Auch die Wissenschaftler der empirica ag sprechen nur von einem „Einfrieren“ des Immobilienmarkts. (Wohn-)Immobilien sind weiterhin ein stabiles Geschäftsmodell. Die Mietverträge für Wohnungen laufen weiter, die Nachfrage der Mieter bleibt bestehen. Gleichwohl stellt sich die Frage nach der Höhe einer jetzt noch verbleibenden Kaufkraft und damit nach dem künftigen Miet- und Preispotential.

Die empirica-Experten halten zwar ein kurzfristiges Einbrechen von Mieten für möglich. Mittel- bis langfristig wird aber von einer Erholung ausgegangen. Das Ausmaß eines möglichen Mietpreisrückgangs hängt laut empirica ab vom Anstieg der Arbeitslosigkeit und von der Dauer des Liquiditätsentzugs bei Freiberuflern/Selbstständigen. Hinzu kommen kurzfristig Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit.

Diese dürften sich jedoch in Grenzen halten und vor allem zeitlich befristet sein. Dafür sorgen die bestehenden Transfers wie Wohngeld und Übernahme der Kosten der Unterkunft im Rahmen von Hartz IV. Bei beiden Systemen wurde der Zugang erleichtert. Ob und wie viele Trittbrettfahrer des Mietenmoratoriums es geben wird, ist noch nicht absehbar. Zumindest in Einzelfällen könnten aber Zahlungen unberechtigt ausbleiben, weil die Mieter zunächst ihre Liquidität behalten wollen.

Konsequenzen für Vermieter und Eigentümer in Rheinland-Pfalz

Offen bleibt die Frage, was die aktuelle Corona-Krise für die privaten Immobilieneigentümer und Vermieter in Rheinland-Pfalz bedeutet. Sind etwa ländliche Regionen langfristig weniger betroffen als städtische Regionen, in denen der konjunkturelle Aspekt eine größere Rolle spielt? Werden künftig größere Wohnungen nachgefragt, weil Arbeitsplätze zu Hause eingerichtet werden? Diese Fragen sind äußerst spannend, doch noch lassen sich strukturelle Veränderungen der Wohnungsnachfrage nicht erkennen.

Es erscheint allerdings plausibel, dass besonders solche Regionen stärker betroffen sind, die einerseits eine Branchenstruktur aufweisen, die besonders von der Krise betroffen ist (zum Beispiel hoher Anteil Tourismus, Automobilindustrie oder Herstellung von elektronischen und optischen Produkten) und in denen die Mieten gemessen an zum Beispiel den Löhnen besonders hoch sind.

Dies würde bedeuten, dass etwa die so genannten Schwarmstädte tendenziell stärker betroffen wären, ländliche Regionen dagegen weniger. Es ist aber darüber hinaus nicht auszuschließen, dass eine Folge der Covid-19-Pandemie eine Verschiebung der Präferenzen hin zu Umlandgemeinden und größeren Wohnungen sein kann.

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Soziales Verhalten bei privaten Vermietern besonders ausgeprägt

Frühere Umfragen belegen, dass bei privaten Vermietern im Gegensatz zu gewerblichen Vermietern der soziale Faktor und die Bereitschaft, Zugeständnisse zu machen, höher sind, sofern es ihnen irgendwie finanziell möglich ist. Darüber hinaus ist es im Interesse der Mieter, wenn es eine große Vielfalt in der Vermieterlandschaft gibt und die Marktmechanismen greifen können.

Je mehr Angebote, also je mehr Vermieter, desto fairer wird am Ende der Preis. Wenn es nur zwei bis drei große Anbieter gibt, sind die Preise starr festgesetzt, und es gibt keinen fairen und dynamischen Wettbewerb.

Aus sozialer Perspektive ist es gerechtfertigt, wenn aufgrund der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten gekommenen Mietern kurzfristig geholfen wird. Wenn diese jedoch ihre Zahlungen stunden können, dann kann das auch den Vermieter in eine Notlage bringen. Institutionelle Eigentümer oder vermögende Privatpersonen werden die verspäteten Zahlungen wohl verkraften können.

Aber Rentner, bei denen die monatlichen Mieteinnahmen für die Deckung des Lebensunterhalts fest eingeplant sind, oder junge Familien, bei denen das vermietete Objekt gerade am Anfang der Finanzierung steht, können ein Liquiditätsproblem bekommen, wenn Mieteinnahmen fehlen und die Nebenkosten für das Objekt trotzdem weiterlaufen.

Fazit: Den Wohnungsmarkt nicht durch zusätzliche Vermögensabgaben oder Regulierungen abwürgen

Am Ende ist damit zu rechnen, dass der Wohnungsmarkt besser durch die Krise kommt als andere Bereiche. Dafür sprechen unter anderem die kurz- und mittelfristige Stabilität der Mieten und die Zinsentwicklung.

Spannend wird dagegen, welche Auswirkungen das Arbeiten im Homeoffice und die Erfahrungen mit Kontakt- und Ausgangssperren auf die zukünftigen Eigenschaften von Wohnungen haben werden. Den eigenen vier Wänden kommt nun noch mehr Bedeutung zu, sie werden vielleicht wichtiger denn je. Dazu gehören neben Lage und Ausstattung vor allem die Zahl der Zimmer (idealerweise pro Kind ein Zimmer plus Arbeitszimmer) und das Vorhandensein eines großen Balkons, besser eines eigenen Gartens, sowie eines großen Vorratsraums.

In diesem Zusammenhang werden auch Einfamilienhäuser und das selbst genutzte Wohneigentum an Wertschätzung gewinnen. Die dafür erforderlichen, größeren Wohnungen kann es nur geben, wenn in den Schwarmstädten mehr Bauland im Außenbereich ausgewiesen und das Bauen durch eine beherzte Entrümpelung der Vorschriften erleichtert wird. Ebenso wichtig sind die nachhaltige Digitalisierung des ländlichen Raums und die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur.

Gänzlich ungeeignet sind dagegen die von Teilen der Politik geforderten Umverteilungsfantasien. Leider ist davon auszugehen, dass infolge der gefühlten sozialen Verwerfungen der Wohnungsmarkt künftig noch stärker reguliert wird.

Solche Pläne sowie die Forderung nach einer Vermögensabgabe oder zumindest einer Grundsteuerreform mit erhöhtem Aufkommen lehnt Haus & Grund genauso wie einen Corona-Soli entschieden ab. Stattdessen sollten z.B. endlich für junge Familien Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer erfolgen.

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.