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Betriebskosten: Mieter dürfen auf Wunsch auch die Zahlungsbelege einsehen

Die Vorlage der Rechnungen reicht dem BGH nicht, um der Pflicht auf Belegeinsicht gerecht zu werden.

Symbolbild Betriebskostenabrechnung: Paragraphen, Waage der Justiz und Betriebskosten-OrdnerFoto: MQ-Illustrations / AdobeStock

Vielen Mietern steht bei Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Vermieter ein (vorläufiges) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihnen eine berechtigterweise zustehende und verlangte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17). Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter dabei die Belege auch im Original vorlegen. Sofern es um Zahlungen an Dritte geht, reicht es zudem nicht aus, wenn der Vermieter Eigenbelege erstellt und vorlegt. Eine weitere Frage beantwortet nun ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Mehr Infos:

Bisher war es umstritten, ob der Mieter nur Einsicht in Rechnungsbelege erhalten muss oder ob er auch die Zahlungsbelege verlangen kann. Der BGH urteilte in dem jetzt veröffentlichten Fall (Urteil vom 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19), dass sich das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege erstreckt.

Vermieterin verweigerte eine zusätzliche Einsichtnahme

Im dem entschiedenen Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung vom Mieter die Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.262,35 Euro. Der Mieter hatte zwar die Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege erhalten. Die Vermieterin hatte eine zusätzliche Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege jedoch abgelehnt.

Deshalb weigerte sich der Mieter, die Nachzahlung zu leisten. Der BGH entschied zu seinen Gunsten: Der Mieter musste die Nachzahlung demnach noch nicht leisten, weil die Vermieterin die begehrte Einsicht in die Zahlungsbelege nicht gewährt hatte.

Temporäres Leistungsverweigerungsrecht für den Mieter

Einem Mieter steht gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht vollständig gewährt worden ist, erläuterten die Richter.

Das Einsichtsrecht des Mieters ist umfassend. Deshalb gehören laut Urteilsbegründung zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung umgelegten Betriebskosten.

Ein besonderes Interesse muss nicht dargelegt werden

Anhand dieser Belege werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung sämtlicher in Rechnung gestellter Beträge zu überprüfen. Der Mieter müsse für das Einsichtsrecht kein besonderes Interesse darlegen. Es genüge sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Für das Recht auf Belegeinsicht spielt es für den BGH außerdem keine Rolle, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet.

Neue Entscheidung sorgt in der Praxis für mehr Aufwand

In der Praxis bedeutet die neue BGH-Entscheidung einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand rund um die Betriebskostenabrechnung. Inhaltlich kann es zusätzlich zu Rückfragen oder Einwendungen gegen einzelne Abrechnungsposten kommen, etwa, wenn sich aus den Zahlungsbelegen ergibt, dass der Vermieter Kürzungen vorgenommen hat.

Hilfe für Mitglieder:

Bei Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung hilft Mitgliedern die Rechtsberatung in ihrem Haus & Grund Verein vor Ort. Einige Ortsvereine bieten sogar an, gegen eine kleine Gebühr die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten zu übernehmen.

 

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Januar / Februar 2021 vom 28. Januar 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands:

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  • zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen.

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Unter den folgenden Voraussetzungen können Sie gemäß Art. 18 DSGVO die Einschränkung der Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten verlangen:

  • wenn die Richtigkeit Ihrer personenbezogenen Daten für eine Dauer bestritten wird, die es uns ermöglicht, die Richtigkeit der personenbezogenen Daten zu überprüfen;
  • wenn die Verarbeitung unrechtmäßig ist und Sie die Löschung der personenbezogenen Daten ablehnen und stattdessen die Einschränkung der Nutzung der personenbezogenen Daten verlangen;
  • wenn wir Ihre personenbezogenen Daten für die Zwecke der Verarbeitung nicht länger benötigen, Sie diese jedoch zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen brauchen, oder
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Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

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In Ausübung dieses Rechts haben Sie ferner das Recht, zu erwirken, dass Ihre personenbezogenen Daten direkt von uns einem anderen Verantwortlichen übermittelt werden, soweit dies technisch machbar ist. Freiheiten und Rechte anderer Personen dürfen hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Das Recht auf Datenübertragbarkeit gilt nicht für eine Verarbeitung personenbezogener Daten, die für die Wahrnehmung einer Aufgabe erforderlich ist, die im öffentlichen Interesse liegt oder in Ausübung öffentlicher Gewalt erfolgt, die uns übertragen wurde.

6.7 Widerspruchsrecht

Sie haben gemäß Art. 21 DSGVO das Recht, aus Gründen, die sich aus Ihrer besonderen Situation ergeben, jederzeit gegen die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten, die auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. e oder f DSGVO erfolgt, Widerspruch einzulegen; dies gilt auch für ein auf diese Bestimmungen gestütztes Profiling. Wir verarbeiten Ihre personenbezogenen Daten in der Folge nicht weiter, es sei denn, wir können zwingende schutzwürdige Gründe für unsere Verarbeitung nachweisen, die Ihre Interessen, Rechte und Freiheiten überwiegen, oder die Verarbeitung dient der Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen.

6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Der Landesbeauftragte für den Datenschutz und die Informationsfreiheit Rheinland-Pfalz

Hintere Bleiche 34
55116 Mainz
Telefon: 06131/8920-0
Fax: 06131/8920-299
E-Mail: poststelle@datenschutz.rlp.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 YouTube

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Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

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9. YouTube

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

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Stand: 16.04.2025