Betriebskosten: Mieter dürfen auf Wunsch auch die Zahlungsbelege einsehen

Die Vorlage der Rechnungen reicht dem BGH nicht, um der Pflicht auf Belegeinsicht gerecht zu werden.

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Vielen Mietern steht bei Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Vermieter ein (vorläufiges) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihnen eine berechtigterweise zustehende und verlangte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17). Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter dabei die Belege auch im Original vorlegen. Sofern es um Zahlungen an Dritte geht, reicht es zudem nicht aus, wenn der Vermieter Eigenbelege erstellt und vorlegt. Eine weitere Frage beantwortet nun ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Bisher war es umstritten, ob der Mieter nur Einsicht in Rechnungsbelege erhalten muss oder ob er auch die Zahlungsbelege verlangen kann. Der BGH urteilte in dem jetzt veröffentlichten Fall (Urteil vom 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19), dass sich das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege erstreckt.

Vermieterin verweigerte eine zusätzliche Einsichtnahme

Im dem entschiedenen Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung vom Mieter die Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.262,35 Euro. Der Mieter hatte zwar die Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege erhalten. Die Vermieterin hatte eine zusätzliche Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege jedoch abgelehnt.

Deshalb weigerte sich der Mieter, die Nachzahlung zu leisten. Der BGH entschied zu seinen Gunsten: Der Mieter musste die Nachzahlung demnach noch nicht leisten, weil die Vermieterin die begehrte Einsicht in die Zahlungsbelege nicht gewährt hatte.

Temporäres Leistungsverweigerungsrecht für den Mieter

Einem Mieter steht gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht vollständig gewährt worden ist, erläuterten die Richter.

Das Einsichtsrecht des Mieters ist umfassend. Deshalb gehören laut Urteilsbegründung zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung umgelegten Betriebskosten.

Ein besonderes Interesse muss nicht dargelegt werden

Anhand dieser Belege werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung sämtlicher in Rechnung gestellter Beträge zu überprüfen. Der Mieter müsse für das Einsichtsrecht kein besonderes Interesse darlegen. Es genüge sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Für das Recht auf Belegeinsicht spielt es für den BGH außerdem keine Rolle, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet.

Neue Entscheidung sorgt in der Praxis für mehr Aufwand

In der Praxis bedeutet die neue BGH-Entscheidung einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand rund um die Betriebskostenabrechnung. Inhaltlich kann es zusätzlich zu Rückfragen oder Einwendungen gegen einzelne Abrechnungsposten kommen, etwa, wenn sich aus den Zahlungsbelegen ergibt, dass der Vermieter Kürzungen vorgenommen hat.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Januar / Februar 2021 vom 28. Januar 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: