Vermieter sind nicht immer an den Kosten beteiligt – und wenn, dann gibt es vielleicht eine Alternative.

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Beim Heizen mit Gas oder Öl entsteht Kohlendioxid (CO₂). Darauf wird die CO₂-Abgabe fällig. Diese müssen sich Vermieter und Mieter seit Anfang 2023 teilen. Dazu hat der Gesetzgeber ein Stufenmodell beschlossen, das sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert. „Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters an den Kosten“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, das Prinzip. In der schlechtesten Gebäudeklasse (mehr als 52 Kilogramm CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr) muss der Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen und der Mieter nur noch 5 Prozent, in der besten Gebäudeklasse (weniger als 12 kg CO₂-Ausstoß) zahlt der Mieter weiterhin alleine (siehe auch die folgende Tabelle).

Wann und wo die CO₂-Umlage greift

„Es gibt allerdings eine ganze Reihe von wenig bekannten Faktoren und Ausnahmeregelungen rund um diese Aufteilung“, sagt Schönfeld. Erster Punkt: Die Kostenteilung gilt zwar seit dem 1. Januar 2023, kommt aber in den allermeisten Fällen erst 2024 zum Tragen – nämlich dann, wenn über die Betriebs- bzw. Heizkosten des Jahres 2023 abgerechnet wird.

Zudem gibt es Fälle, in denen die Umlage gar nicht erst greift. Zum Beispiel in Wohngebäuden mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. „In der Einliegerwohnung muss der Mieter also seine CO₂-Abgabe komplett übernehmen“, stellt Haus & Grund Fachmann Schönfeld klar.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist § 11 der Heizkostenverordnung (HeizKV). In dessen Anwendungsbereich fallen Gebäude, bei denen entweder die Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung selbst oder die Kostenverteilung des Wärmeverbrauchs nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Dennoch können sich die Mietvertragsparteien hier prinzipiell auf Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten einigen. „Wenn das der Fall sein sollte, verbleibt die CO₂-Abgabe beim Mieter“, sagt Schönfeld.

Wenn der Denkmalschutz die Sanierung erschwert

Erklärtes Ziel der CO₂-Abgabe ist es, Energiespar-Anreize zu setzen. Im Gebäudebereich geht das neben dem individuellen Verbrauchsverhalten über eine Verbesserung des energetischen Zustands. In manchen Fällen hindern aber öffentlich-rechtliche Vorgaben den Vermieter an einer Sanierung. „Zu nennen sind hier vor allem Auflagen aufgrund von Denkmalschutz, der Pflicht zur Nutzung von Fernwärme oder Milieuschutz-Satzungen“, erläutert Schönfeld. In diesen Fällen wird der vom Vermieter zu tragende Kostenanteil halbiert oder entfällt sogar ganz.

Der Anteil entfällt dann ganz, wenn solche Vorgaben sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen. Stehen die Vorgaben jeweils nur einem der beiden Ziele entgegen, wird der Kostenanteil des Vermieters halbiert. Aber: „Der Vermieter kann sich auf die Ausnahmen nur berufen, wenn er dem Mieter die Umstände nachweist, die ihn zur Herabsetzung seines Anteils berechtigen“, mahnt Schönfeld. Das heißt: Der Vermieter muss bei der Abrechnung der Nebenkosten von sich aus entsprechende Nachweise erbringen, also beispielsweise eine Auskunft der Denkmalschutzbehörde vorlegen.

Das gilt bei Gasetagenheizung und Gasherd

Haben Mieter eine Gasetagenheizung und beziehen sie das Gas direkt vom Gasversorger, können sie sich einen Teil des CO₂-Preises, den sie an den Versorger zahlen, vom Vermieter erstatten lassen. Auch in diesem Fall ist die Aufteilung nach der Tabelle des Stufenmodells maßgeblich. „Den Erstattungsanspruch muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten ab dem Abrechnungszeitpunkt selbst beim Vermieter geltend machen“, erläutert Rechtsanwalt Schönfeld. Übrigens: Setzt der Mieter das gelieferte Gas nicht nur zum Heizen, sondern auch zum Kochen ein, wird sein Erstattungsanspruch um 5 Prozent gekürzt.

Bürokratischer Mehraufwand für private Vermieter

Im Großen und Ganzen dürften sich die Mehrkosten für Vermieter und Mieter in Grenzen halten. Schönfeld geht bei der aktuellen Höhe der CO₂-Abgabe (30 Euro pro Tonne) im Schnitt von jährlichen Gesamtkosten im sehr niedrigen dreistelligen Bereich pro Wohnung aus. Weit schlimmer als die finanzielle Belastung schätzt er den zusätzlichen bürokratischen Aufwand ein. „Vermieter müssen die Aufteilung anhand des Verbrauchs und der Brennstoffrechnung vornehmen“, ärgert sich der Verbandsjurist. Das erfordert Zeit – auch wenn die Regierung versprochen hat, es würden alle erforderlichen Daten zur Verfügung gestellt.

Der Fachmann rät Vermietern daher, über eine Zeit und Nerven sparende Alternative nachzudenken. Kommt der Eigentümer seinen Informationspflichten nicht nach, steht dem Mieter das Recht zu, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen. Schönfeld: „Gerade für private Kleinvermieter stellt sich die Frage, ob es pragmatischer sein kein, auf den Bürokratieaufwand für die formell korrekte Aufteilung der CO₂-Kosten zu verzichten und notfalls diese Kürzung der Heizkosten in Kauf zu nehmen.“

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Januar / Februar 2023 vom 8. Februar 2023). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: