Private Vermieter bleiben sozial: In der Krise sind die Mieten unterm Strich real gesunken

Die Nettokaltmieten sind 2022 - wie in den Vorjahren – fast überall bezahlbarer geworden.

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Berichte über gerade in den Ballungsräumen stark steigende Wohnkosten erwecken leider allzu oft den Eindruck, das Problem seien die in Deutschland verlangten Mieten. Mit der Realität hat das Zerrbild vom gierigen Vermieter allerdings (abgesehen von einigen wenigen Einzelfällen) nichts zu tun. Ganz im Gegenteil: Private Vermieter haben sich in den vergangenen Jahren und gerade in Zeiten von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg sogar als besonders sozial erwiesen. Das zeigen aktuelle Zahlen.

Klar unterhalb der allgemeinen Preisentwicklung

Wer sich die Entwicklung genauer anschaut, erkennt schnell, dass die zum Teil deutlich gestiegenen Wohnkosten in erster Linie zwei Ursachen haben: die Betriebskosten, die seit Jahren überdurchschnittlich zulegen, und die Energiekosten, die seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sprunghaft angestiegen sind. Die Nettokaltmieten dagegen liegen seit Jahren unter der allgemeinen Preisentwicklung. Sie sind mit Blick auf die Entwicklung der Löhne in den zurückliegenden Jahren sogar etwas erschwinglicher geworden.

Trend auch in Rheinland-Pfalz klar zu erkennen

Für die Bezieher von Lohneinkommen ist das Mieten einer Wohnung in fast jeder Region Deutschlands seit 2015 bezahlbarer geworden. Das geht aus einer unlängst vorgestellten Studie von Haus & Grund Deutschland hervor. Danach stiegen die Löhne von 2015 bis 2021 durchschnittlich um 14,2 Prozent, die Bestandsmieten jedoch nur um 7,3 Prozent und die Neuvertragsmieten um 7,7 Prozent auf 7,32 Euro bzw. 8,02 Euro pro Quadratmeter. Diesen grundsätzlichen Trend gab es auch in Rheinland-Pfalz. Im Vergleich zum Bundesschnitt war der Unterschied jedoch etwas kleiner. Das Plus bei den Löhnen fiel etwas geringer (12,7%) aus, der Zuwachs bei den Bestands- und Neuvertragsmieten dagegen etwas deutlicher (7,4% bzw. 8,8%).

Bestandsmieten waren fast überall bezahlbarer

Bei der Betrachtung der kommunalen Ebene zeigt sich, dass in lediglich sechs von 400 Kreisen oder Städten die Bezahlbarkeit der Bestandsmieten um ein Prozent oder mehr abnahm. In fünf weiteren Kreisen gab es nahezu keinen Unterschied zwischen Lohn- und Mietentwicklung. In den übrigen 389 Kommunen entwickelten sich die Löhne schneller als die Bestandsmieten. Vor allem im Osten Deutschlands wird sichtbar, wie eine nachholende Lohnentwicklung und der Fachkräftemangel auf geringe Zuwanderung treffen. Auch in Westdeutschland lag die Lohnentwicklung über der Entwicklung der Bestandsmieten.

Sondereffekte beeinflussen Werte in Frankenthal

Bei den Neuvertragsmieten wurden statistisch insgesamt 49 Städte und Kreise (um mindestens ein Prozent) weniger bezahlbar. Zu den Kommunen mit der ungünstigsten Entwicklung gehörte unter anderem Frankenthal in der Pfalz - allerdings nur auf den ersten Blick. Hier stiegen zwar die Löhne von 2015 bis 2021 nur um 7,9 Prozent, die Neuvertragsmieten dagegen um stolze 15,5 Prozent, was unter dem Strich eine Differenz von -7,6 Prozent ergibt. Dieses deutliche Minus (der viertschlechteste Wert nach einem bayerischen Trio aus der Stadt Kempten im Allgäu sowie den Landkreisen Rosenheim und Dillingen an der Donau) ist keine Überraschung und sollte keineswegs Anlass zur Sorge sein. Denn es handelt sich dabei um Sondereffekte durch Mieter, die in anderswo (insbesondere in der chemischen Industrie) gutes Geld verdienen und in Frankenthal entsprechend hochwertig wohnen. Neben den 49 Städten und Kreisen mit einem Minus von einem Prozent und mehr entwickelten sich die Löhne und Neuvertragsmieten in weiteren 18 Kreisen und Städten auf einem nahezu gleichen Niveau. Somit stiegen die Löhne in 333 Kreisen und Städten stärker als die Neuvertragsmieten.

In Berlin zahlten Neumieter sogar weniger Miete

Übrigens: Sogar in den sieben größten Städten Deutschlands (den so genannten A-Städten) – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – stiegen die Löhne stärker als die Mieten. Den stärksten Lohnanstieg gab es mit über 22 Prozent in Berlin. Dort ist seit 2018 auch ein Rückgang der Neuvertragsmieten zu erkennen. Diese sanken von 2015 bis 2021 insgesamt um 1,6 Prozent.

2022 real ein Rückgang von 6,1 Prozent gemessen

Der Trend setzte sich ungeachtet von Ukraine-Krieg, hohen Energiepreise sowie steigenden Belastungen und Risiken für private Vermieter im Jahr 2022 weiter fort. Die Nettokaltmieten sanken im vergangenen Jahr real um 6,1 Prozent. Das stellte Haus & Grund Deutschland vor wenigen Tagen anhand aktueller Zahlen des Statistischen Bundesamts fest.

„Geplante Mietrechtsänderungen überflüssig“

Allein die Entwicklung der Mieten zu betrachten, führt nach Einschätzung von Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, nicht weiter. Ein unverfälschteres Bild ergebe sich, wenn diese Zahlen ins Verhältnis zu den Löhnen und Preisen gesetzt werden. Aus den Ergebnissen des Vergleichs zieht Warnecke einen klaren Schluss: „Deutlicher können die Hinweise nicht sein, dass die von der Ampel-Koalition geplanten Mietrechtsänderungen überflüssig sind.“ Warnecke forderte die Bundesregierung deshalb auf, ihre Arbeit vielmehr darauf zu konzentrieren, dass hinreichend bezahlbare Energie vorhanden ist und mehr Wohnungen gebaut werden.

Besser fördern als nur immer mehr zu fordern

Der Verbandspräsident wies darauf hin, dass die Herausforderungen für die Wohnungspolitik vielfältig seien. So dürfe sich beispielsweise die Energiepolitik für den Gebäudebestand nicht in immer höheren Anforderungen und kürzeren Fristen erschöpfen. Denn daraus ergeben sich nur neue Belastungen für private Vermieter und ihre Mieter. „Statt einfach nur immer mehr zu fordern, sollten private Vermieter vielmehr entlastet werden. Erfolgversprechender wäre es ohnehin, durch Förderprogramme mit realistischen Anforderungen gezielt Anreize für eine energetische Sanierung zu schaffen“, ergänzt Ralf Schönfeld, Landesverbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Januar / Februar 2023 vom 8. Februar 2023). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: