Strenge Vorgaben für die Kleinreparaturklausel: Das sollten Sie als Vermieter unbedingt beachten

Bei der Formulierung im Mietvertrag kommt es auf die Details und wohl überlegte Zurückhaltung an.

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Für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung der vermieteten Wohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. So regelt es § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach muss sich der Vermieter beispielsweise um den Austausch defekter Lichtschalter, Steckdosen oder Fenstergriffe kümmern. Solche so genannten Kleinreparaturen kann er jedoch durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag teilweise auf den Mieter übertragen. Dann ist dieser in klar gesteckten Grenzen zur Übernahme der Kosten verpflichtet – und das verschuldensunabhängig (also auch, wenn er die Reparatur weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht hat).

Der Bundesgerichtshof verlangt klare Grenzen

Wie bei den viel diskutierten Schönheitsreparaturen steckt hier allerdings der Teufel im Detail. Eine genaue Formulierung der Klausel ist zwingend notwendig. Das gilt vor allem für die drei vom Bundesgerichtshof (BGH) verlangten Begrenzungen. Eine wirksame Klausel braucht demnach:

• einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur,
• einen angemessenen Höchstbetrag für die maximale Gesamtbelastung des Mieters durch diese Klausel pro Jahr sowie
• eine gegenständliche Beschränkung auf Reparaturkosten für Teile der Mietsache, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Fehlt auch nur eine dieser Beschränkungen, macht dies die gesamte Klausel unwirksam. Das gilt auch für den Fall, dass das Gericht zum Eindruck kommt, die gesteckten Grenzen würden den Mieter unangemessen benachteiligen. Eine unwirksame Klausel bedeutet zwangsläufig: Der Mieter ist komplett von Zahlungen für Kleinreparaturen befreit und die Kostenlast trifft alleine den Vermieter.

Welcher Höchstbetrag pro Reparatur ist angemessen?

Der BGH hatte sich zuletzt zu D-Mark-Zeiten mit der Frage beschäftigt, welcher Höchstbetrag für die einzelne Reparatur angemessen ist. 1989 billigte er eine Klausel, wonach der Mieter Reparaturen bis 100 Mark zu tragen hat (Az. VIII ZR 91/88). Drei Jahre später bezeichnete er eine Klausel mit einer Höchstgrenze von 150 Mark als „noch im Bereich des Zumutbaren“ (Az. VIII ZR 129/91). Mit Blick auf die allgemeine Preissteigerung sind die von den Amts-, Land- und Oberlandesgerichten akzeptierten Höchstgrenzen seitdem gestiegen – allerdings mit starken Unterschieden zwischen den Gerichten. So akzeptierte beispielsweise das Amtsgericht Bingen 2013 eine 120 Euro-Klausel nicht (Az. 25 C 19/13), das Amtsgericht Berlin-Schöneberg 2017 jedoch schon (Az 106 C 46/17). Einzelne besonders strenge Gerichte anerkennen immer noch nur Klauseln bis 100 Euro. Dagegen erklärte das Amtsgericht Berlin-Mitte 2021 sogar einen Betrag von bis zu 150 für unbedenklich (Az. 15 C 256/19).

Von solch hohen Beträgen in der Klausel rät Haus & Grund Rheinland-Pfalz zum aktuellen Zeitpunkt freilich (noch) ab – obwohl die akzeptierten Obergrenzen sich (wie die Preise) stetig nach oben entwickeln. „Im Zweifel ist es besser, lieber etwas vorsichtiger zu sein – und den Höchstbetrag etwas zurückhaltender anzusetzen. Wer zu forsch ist, riskiert am Ende mit leeren Händen dazustehen, weil das zuständige Gericht die gesamte Klausel für unwirksam erklärt“, warnt Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld. Die Mietverträge von Haus & Grund Rheinland-Pfalz enthalten dementsprechend momentan eine Klausel mit einer Höchstgrenze von 110 Euro.

Es gilt der klare Grundsatz: Ganz oder gar nicht

Wichtiger Hinweis: Diese Summe ist stets die Grenze für die Frage, wer die Rechnung bezahlt – nicht für die Höhe einer Beteiligung pro Reparatur. Es gilt der Grundsatz: Ganz oder gar nicht. Bei 110 Euro vereinbarter Höchstgrenze müsste der Mieter etwa eine Reparatur von 105 Euro komplett übernehmen (weil der Betrag unter der Höchstgrenze liegt), bei einer Reparatur von 125 Euro jedoch gar nichts (auch keinen Anteil von 110 Euro).

Welcher jährliche Höchstbetrag ist angemessen?

Die jährlichen Gesamtkosten, die ein Mieter durch die Kleinreparaturklausel maximal zu tragen hat, können durch einen Festbetrag und/oder durch einen Prozentsatz der Jahresbrutto-Kaltmiete begrenzt werden. Auch hier sind die Gerichte sich nicht einig, welche Grenzen noch angemessen sind. Allgemein gelten sechs Prozent der Jahresmiete bzw. 150 Euro als unkritisch. Einzelne Gerichte akzeptieren jedoch auch Klauseln mit acht oder gar bis zu zehn Prozent der Jahresmiete oder einen Festbetrag von 200 Euro.

Welche Teile der Wohnung darf die Klausel umfassen?

Generell gilt der Grundsatz, dass die Kosten von Kleinreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden dürfen, wenn sie Teile der Mietwohnung betreffen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dahinter steckt der Gedanke, dass nur dann der Mieter durch sorgsamen Umgang Einfluss auf den Verschleiss bzw. die Reparaturanfälligkeit nehmen kann.

Als weitere Orientierung dient gemäß Bundesgerichtshof die Aufzählung aus § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen „nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“.

Bei den Elektroinstallationen ist etwa der Austausch von Steckdosen oder Lichtschaltern vom Mieter zu tragen, nicht aber Reparaturen an den Leitungen selbst (die in der Wand liegen und damit dem Einfluss des Mieters entzogen ist).

Wer zu ausführlich wird, gefährdet die Wirksamkeit

Wer bei der Formulierung der Geltungsbereiche der Klausel zu sehr ins Detail geht, risikiert, dass die gesamte Klausel unwirksam wird (wenn auch nur ein Punkt aufgeführt ist, den das Gericht für unangemessen hält). Wer sich bei der Aufzählung an die Formulierung aus der II. Berechnungsverordnung (siehe oben) hält, vermeidet diesen häufigen Fallstrick. Zwar war die Formulierung „Installationsgegenstände für Wasser“ dem Amtsgericht Hamburg-Barmbek in einem Einzelfall zu vage, weshalb ein Mieter die Kosten für die Reparatur einer Duschstange und Duschabtrennung nicht zahlen musste (Az. 822 C 55/10). Dieses Urteil ist ein gutes Beispiel, wie subjektiv (und mitunter gar fast willkürlich) Entscheidungen gerade bei den Amtsgerichten ausfallen. „Selbst wenn bei der allgemeineren Formulierung das vergleichsweise geringe Risiko besteht, dass im Einzelfall der Mieter einmal etwas nicht bezahlen muss, ist das immer noch besser als der umgekehrte Fall, bei dem eine ausführlichere Beschreibung gleich die gesamte Klausel gefährdet“, betont Verbandsdirektor Ralf Schönfeld.

Weitere wichtige Hinweise zur Kleinreparaturklausel

Er weist noch auf einige weitere Grundregeln zur Kleinreparaturklausel hin, die Vermieter kennen und berücksichtigen sollten:

• Ist keine Klausel vereinbart, zahlt Kleinreparaturen automatisch der Vermieter.
• Alte Klauseln, die aus einem oder mehreren Gründen unwirksam sind, dürfen ebensowenig einfach einseitig angepasst oder geändert werden wie solche mit Höchstbeträgen, die aus heutiger Sicht niedrig erscheinen. Nötig ist dazu das Einverständnis des Mieters (das dieser in der Regel nicht geben wird).
• Klauseln, die den Mieter nicht nur zur Übernahme der Kosten von Kleinreparaturen verpflichten, sondern auch zur Durchführung oder Beauftragung eines Handwerkers, sind unwirksam.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe März 2022 vom 24. März 2022). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: