Die Eigentümerversammlung in der WEG: Wer darf teilnehmen und wer abstimmen?

Unter welchen Umständen sich Eigentümer in der Versammlung vertreten und beraten lassen können.

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Die Eigentümerversammlung ist einer der wichtigsten Termine für die Mitglieder einer WEG. Denn dort werden oft wichtige Entscheidungen mit zum Teil erheblichen finanziellen Auswirkungen getroffen. Deshalb ist es wichtig, die eigenen Interessen zu vertreten – oder vertreten zu lassen. Immer wieder kommt es zum Streit darüber, welche Vertreter überhaupt erlaubt sind, wer als Berater mitkommen darf oder abstimmen kann. Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, liefert die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Einladung, Teilnahme und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Wertvolle Infos für Eigentümer und Vermieter Mehr Infos rund um die rechtlichen Besonderheiten in einer WEG bieten mehrere Merkblätter von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, unter anderem zu diesen Themen: Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft WEG-Eigentümerversammlung: Tagesordnung und Durchführung Balkon & Garten bei Miete & WEG Barrierefreier Umbau Mieterschutz bei Veräußerung von bzw. Umwandlung in Wohneigentum Geballte Informationen bietet zudem das Info-Dossier „Als Wohnungseigentümer rechtlich stets auf der sicheren Seite“

Worum geht es?

Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse, die normalerweise in einer Versammlung erfolgen. Vorbereitung und Leitung der Versammlung gehören zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters. Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich. Versammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, können deshalb nicht gemeinschaftlich stattfinden. Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung.

Da die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen für die Eigentümerversammlung durch Vereinbarung abweichen können, muss stets die Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung auf entsprechend abweichende Sonderregelungen überprüft werden.

Welcher Personenkreis ist einzuladen bzw. darf teilnehmen?

Das Teilnahmerecht besteht unabhängig von einem Stimmrechtsausschluss im Einzelfall. Das Teilnahmerecht umfasst die gesamte Eigentümerversammlung von Anfang bis Ende und beinhaltet das Recht zur Antragstellung, zu Redebeiträgen und auch zu Fragen an die Verwaltung.

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden.

Nach § 8 Abs. 3 WEG gelten Erwerber von Wohnungseigentum („werdende“ Wohnungseigentümer) unter folgenden Voraussetzungen als Wohnungseigentümer gegenüber der bereits entstandenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern:

• Sie müssen einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer haben.
• Dieser Anspruch muss durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert sein.
• Ihnen muss der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein.

Bei Bruchteils-, Erben-, ehelichen Gütergemeinschaften sind regelmäßig alle Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben, womit dann die Ladung dieses Vertreters ausreicht.

Bei minderjährigen Wohnungseigentümern ist der gesetzliche Vertreter zu laden, d.h. in der Regel ein Elternteil. Wenn Betreuung angeordnet ist, muss der Betreuer geladen werden, wenn die zu behandelnden Themen den Aufgabenkreis der Betreuung betreffen.

Ist das Sondereigentum oder Teileigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht. Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder eines Dauerwohnrechts hat kein Stimmrecht. Weder Nießbraucher noch Wohnberechtigter sind demnach zur Versammlung zu laden. Sie haben aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung auch kein Teilnahmerecht.

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten. Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot existiert, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverbot Dritter besteht. Ein besonderer Grund für eine Teilnahmeberechtigung kann z.B. bei einem ständigen persönlichen Handicap eines Wohnungseigentümers – etwa Schwerhörigkeit – vorliegen.

Wenn ein Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nicht mächtig ist, kann er einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.

Ist keine gegenteilige Regelung vereinbart, kann sich jeder Wohnungseigentümer auch durch seinen Anwalt in der Versammlung vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist.

Bei der Zwangsverwaltung übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus. Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist neben dem Wohnungseigentümer ein eingesetzter vorläufiger Insolvenzverwalter zu laden. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist allein der Insolvenzverwalter stimmberechtigt.

Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.

Bei juristischen Personen sind stets deren Organe zu laden. Also: bei der GmbH deren Geschäftsführer, bei der AG die Vorstände und beim Verein der Vorsitzende. Bei Personenhandelsgesellschaften sind die Geschäftsführer zu laden, wobei die Ladung an einen von ihnen genügt, was selbstverständlich auch bei mehreren Geschäftsführern der GmbH und mehreren Vorständen der AG oder mehreren Vereinsvorsitzenden gilt.

Wer kann das Stimmrecht ausüben?

Wenn Eigentümer einer Eigentumswohnung sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau je zur Hälfte sind, haben die Ehegatten nicht zwei Stimmen, sondern nur eine. Sie müssen sich für die Stimmabgabe einigen, anderenfalls entfällt die Stimme. Ist einer dieser Miteigentümer, etwa der Ehemann, zusätzlich Eigentümer einer weiteren Sondereigentumseinheit, hat er für diese eine gesonderte Stimme in der Eigentümerversammlung. Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist nicht automatisch einem Ehegatten gleichgestellt und kann demnach den Wohnungseigentümer nicht automatisch wirksam vertreten. Anderes dürfte jedoch für Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i.S.d. LPartG gelten.

Was gilt bei Ausschluss vom Stimmrecht?

Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer kann nicht rechtswirksam einem anderen Wohnungseigentümer oder dem Verwalter Stimmrechtsvollmacht erteilen. Denn der Vollmachtgeber kann nicht mehr Rechte übertragen als ihm selbst zustehen. Er kann auch nicht das Stimmrecht eines anderen Wohnungseigentümers ausüben.

Wie kann eine Stimmrechtsvollmacht helfen?

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person bei der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Die Wohnungseigentümer können daher eine andere Person zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Seit Inkrafttreten des WEMoG sieht § 25 Abs. 3 WEG vor, dass Vollmachten in Textform nachgewiesen werden müssen. Ein Wohnungseigentümer kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.

Was regeln Vertreterklauseln in der Gemeinschaftsordnung?

Die Beschränkung des Kreises der möglichen Vertreter (Vertreterklausel), etwa auf den Verwalter, den Verwaltungsbeirat, andere Wohnungseigentümer, den Ehegatten des Wohnungseigentümers, seine Familienangehörigen, seinen Lebenspartner oder seine Kinder, wie sie in unterschiedlichen Formulierungen verbreitet ist, verfolgt das im Grundsatz als zulässig anerkannte Ziel, den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung zu wahren und die Versammlung von gemeinschaftsfremden Einflüssen freizuhalten.

Eine derartige Vertretungsbeschränkung kann im Einzelfall nach Treu und Glauben z.B. dann nicht greifen,

• wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wohnungseigentümer mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft völlig zerstritten ist oder erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist, den der verhinderte Eigentümer noch nicht kennt;
• wenn der ausländische, im Ausland lebende und der deutschen Sprache nicht mächtige Wohnungseigentümer sich durch seine Schwester vertreten lässt, an die er die Wohnung vermietet hat oder durch seinen Bruder oder durch seine Tochter und hierfür gewichtige Gründe sprechen oder
• die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollision für den Vertretenen unzumutbar sind.

Ergibt die Auslegung eine abschließende Aufzählung der zulässigen Vertreter und ist der Verwalter nicht genannt, kann eine Vertretung durch den Verwalter ausgeschlossen sein. Dagegen ist Bevollmächtigung eines Nießbrauchers ohne seine ausdrückliche Erwähnung in der Vertreterklausel ausgeschlossen.

Bei einem Verstoß gegen den Ausschluss der Vertretung in der Eigentümerversammlung dürfen die Stimmen der Vertreter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht mitgezählt werden. Vertretungsbeschränkungen in Teilungserklärungen sind aber ohne Bedeutung, wenn die Stimmabgabe eines Vertreters in der Eigentümerversammlung weder von den Miteigentümern noch von dem Versammlungsleiter beanstandet wird.

Ein unter Verstoß gegen die Vertretungsbeschränkung zustande gekommener Eigentümerbeschluss ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, dies allerdings dann nicht mit Erfolg, wenn die Stimmrechtsabgabe des nach der Vertreterklausel nicht zugelassenen Vertreters nicht beanstandet worden ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG vereinbarte Beschränkungen des Kreises der zugelassenen Vertreter können gemäß § 47 im Einzelfall fortgelten, wenn aus der Vereinbarung der Wille hinreichend deutlich wird, die nichtöffentliche Eigentümerversammlung frei von fremden Einflüssen zu halten.

Darf ein bevollmächtigter Mieter den Eigentümer vertreten?

Die Eigentümer einer Wohnung können sich durch ihren Mieter in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten vertreten lassen. Dies gilt zumindest dann, wenn die Entfernung zwischen dem Wohnort der Eigentümer und der Wohnungseigentumsanlage groß ist. Auch darf die Verwaltung mit dem bevollmächtigten Mieter über dessen E-Mail-Account kommunizieren, so das LG Hamburg (Urteil vom 15. Januar 2020, Az. 318 S 59/19). In dem entschiedenen Fall war in Bezug auf die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung in der Teilungserklärung folgendes geregelt: „Jeder Eigentümer kann sich durch einen mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteten Dritten vertreten lassen.″

Hilfe im Ortsverein: Was kann ich bei Streit und Unklarheiten unternehmen? Kommt es zum Streit über das Teilnahme- oder Stimmrecht in der Eigentümerversammlung dann hilft Mitgliedern von Haus & Grund – wie bei allen Problemen und Fragen rund um die eigene Immobilie – die Rechtsberatung in ihrem Ortsverein. Sie sind noch kein Mitglied? Eine Übersicht über die Ortsvereine in Rheinland-Pfalz finden Sie hier: Zu Ihrem Ortsverein

 

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe April 2021 vom 23. April 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: