Verbilligte Vermietung: Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln können bzw. müssen

Die Antworten auf die wichtigsten Fragen und eine interessante neue Entscheidung des BFH.

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Vermieter, die Verwandten entgegenkommen oder einfach nur besonders sozial sein wollen, riskieren Ärger mit dem Finanzamt. Eine Vermietung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete führt zu steuerlichen Nachteilen beim Werbungskostenabzug. Häufiger Punkt bei den Auseinandersetzungen mit dem Fiskus ist dabei, wie diese ortsübliche Marktmiete ermittelt werden kann. Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz und Fachanwalt für Steuerrecht, gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen in diesem Zusammenhang. Er erklärt die Grundsätze, erläutert die Auswirkungen einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) und zeigt auf, welche Konsequenzen sich daraus für betroffene Vermieter ergeben.

Worum geht es überhaupt?

Wer als Vermieter besonders sozial sein möchte und weniger als die ortübliche Marktmiete verlangt, muss damit rechnen, dass dies zu steuerlichen Nachteilen beim Werbungskostenabzug führt. Das gilt gleichermaßen bei der oft vorkommenden verbilligten Vermietung an Angehörige.

Nach der bisherigen Gesetzeslage wird die Nutzungsüberlassung einer Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespaltet, wenn der Mietzins weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Seit Beginn des Jahres 2021 wurde durch das Jahressteuergesetz 2020 die Aufteilungsgrenze in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG ab 2021 von 66 auf 50 Prozent der ortsüblichen Miete herabgesetzt. Die 66-Prozent-Grenze ist aber nach wie vor wichtig, weil die gesetzliche Anerkennung einer entgeltlichen Wohnungsvermietung (und damit der Einkünfteerzielungsabsicht) weiterhin nur automatisch greift, wenn das Entgelt bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Wenn die Miete bei mindestens 50, aber weniger als 66 Prozent liegt, ist nun eine so genannte Totalüberschussprognose zu berechnen. Nur wenn diese zu einem langfristigen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten führt, ist der volle Werbungskostenabzug möglich.

Von grundlegender Bedeutung für die Steuergestaltung oder die Abwehr von Forderungen des Finanzamts ist daher die Frage, wie die Höhe der ortsüblichen Marktmiete ermittelt werden kann bzw. muss. Darüber gibt es immer wieder Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.

Was hat der Bundesfinanzhof aktuell entschieden?

Mit einer am 6. Mai 2021 veröffentlichten Entscheidung (Urteil v. 22.02.2021, Az. IX R 7/20) hat der Bundesfinanzhof (BFH) für mehr Klarheit bei der Frage gesorgt, wie die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln ist. In dem entschiedenen Fall ging es um eine verbilligte Vermietung an die Tochter. Das Finanzamt ging von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und wollte die erklärten Werbungskosten entsprechend kürzen.

Die Eigentümerin vermietete eine im ersten Obergeschoss gelegene Eigentumswohnung (Wohnfläche 57 Quadratmeter) mit Einbauküche unbefristet an ihre Tochter für monatlich 300 Euro (zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 70 Euro). Im zweiten Obergeschoss vermietete sie eine Wohnung gleicher Größe und Ausstattung an einen Fremdmieter für monatlich 500 Euro (zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 78 Euro). Das Finanzamt ermittelte – nach einem Vergleich mit der für die Obergeschosswohnung gezahlten Miete –, dass die mit der Tochter vereinbarte Miete nur 64,01 Prozent (und damit weniger als 66 Prozent) der ortsüblichen Miete betrage. Dementsprechend berücksichtigte das Finanzamt die erklärten Werbungskosten nur anteilig mit 64,01 Prozent.

Der BFH hat der Vorgehensweise des Finanzamts nun widersprochen. Der Leitsatz der Entscheidung lautet: „Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.“ Die ortsübliche Miete ist somit nicht vorrangig anhand einer einzelnen Vergleichsmiete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung zu bestimmen.

Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel. Dazu gehören sowohl der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) als auch der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB). Mit einem Mietspiegel kann einfach und schnell die Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines breiten Spektrums erfolgen.

Dem würde es widersprechen, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel vorgesehenen Spanne immer im Einzelfall ermittelt werden müsste, ob nicht ein anderer Wert der angemessenere wäre. Die Toleranzbreite innerhalb des Mietspiegels bedeutet, dass jeder Mietzins innerhalb der berücksichtigten Spanne die ortsübliche Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG darstellt.

Wann gilt für die Bewertung nicht der Mietspiegel?

Der Vorrang für den örtlichen Mietspiegel kann entfallen, wenn dieser nur noch mangelhaften Erkenntniswert hat, weil er beispielsweise veraltet ist oder die Erstellung fehlerhaft erfolgt ist.

Wenn der örtliche Mietspiegel ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden kann oder ein solcher überhaupt nicht existiert, gibt es für den Fiskus sowie den Steuerpflichtigen folgende alternativen Ermittlungsmöglichkeiten, die laut BFH grundsätzlich gleichrangig sind:

• Vorlage eines begründeten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
• Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB,
• Heranziehung der Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB (dabei müssen mindestens drei Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden).

Im konkret entschiedenen Fall bewertete der BFH das Vorgehen des Finanzamtes als unzulässig. Die ortsübliche Marktmiete wurde nicht anhand des vorhandenen Mietspiegels ermittelt, sondern allein auf die Miete für die im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung abgestellt, ohne ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen heranzuziehen.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Auffassung aufgegeben, wonach es ausreichend war, dass als Maßstab für die Ortsüblichkeit auf eine (einzige) vergleichbare, im gleichen Haus liegende, fremdvermietete Wohnung abgestellt wird. Nun verlangt der BFH bei fehlendem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete die Heranziehung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Welche Konsequenzen hat das aktuelle Urteil für Vermieter?

Mit dieser neuen Entscheidung gibt es nun klare Richtlinien für die Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG und eine mögliche Werbungskostenkappung bzw. die Ermittlung der dafür relevanten ortsüblichen Marktmiete. Diese ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel. Nur im Ausnahmefall kommen ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen als Nachweis in Frage.

Wenn Vermieter zukünftig eine „verbilligte“ Wohnungsvermietung (z.B. an nahe Angehörige) beabsichtigen, gilt es nach den eindeutigen Vorgaben des Bundesfinanzhofs zunächst zu prüfen, ob es einen örtlichen Mietspiegel gibt und welche Angaben darin für vergleichbare Wohnungen enthalten sind.

Der BFH hat zwar entschieden, dass innerhalb der in den Mietspiegeln verzeichneten Bandbreiten die Untergrenze maßgeblich sei. Es empfiehlt sich jedoch, zur Vermeidung von Konflikten mit dem Finanzamt als Berechnungsgrundlage sicherheitshalber gerade nicht diese unteren Grenzen zu wählen. Vorsicht ist auch bei Mietpreissteigerungen der ortsüblichen Marktmiete geboten, da hier bei einer Orientierung an der Untergrenze unbeabsichtigt der eingeschränkte Werbungskostenabzug nach § 21 Abs. 2 EStG ausgelöst werden kann.

Neu und besonders wichtig ist, dass wenn keine aussagekräftigen Mietspiegelwerte vorhanden sind, Vermieter vom BFH auf die Alternativen nach den zivilrechtlichen Vorschriften über zulässige Mietzinserhöhungen verwiesen werden.

Spätestens mit der Wahl einer dieser Alternativen wächst die Chance auf eine Einigung mit dem Finanzamt. Besondere Bedeutung kommt dabei der Klarstellung zu, dass die ortsübliche Marktmiete auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen nachgewiesen werden kann.lassen.″

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Mai 2021 vom 31. Mai 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: