Ausgewogenes Urteil zu Schönheitsreparaturen: Mieter müssen sich an den Kosten beteiligen

Kompromiss des BGH zu unrenoviert übergebenen Wohnungen ist für Haus & Grund ein „Schritt in die richtige Richtung“.

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Beim leidigen Thema „Schönheitsreparaturen“ gab es endlich (zumindest einigermaßen) erfreuliche Nachrichten vom Bundesgerichtshof. Denn in zwei richtungsweisenden Verfahren (Aktenzeichen VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) berücksichtigten die Karlsruher Richter etwas überraschend auch die Interessen der Vermieter.

Mieter müssen die Hälfte der Kosten übernehmen

Davon profitieren künftig die Eigentümer von Wohnungen, die unrenoviert an die Mieter übergeben wurden. Deren Mieter können zwar unter bestimmten Umständen Schönheitsreparaturen verlangen. Aber sie müssen sich dann auch finanziell daran beteiligen und im Normalfall die Hälfte der Kosten übernehmen. „Das dürfte dafür sorgen, dass Mieter sich eine solche Forderung gut überlegen“, ist Rechtsanwalt Ralf Schönfeld überzeugt.

Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz wünscht sich zwar insgesamt eine noch vermieterfreundlichere Linie des BGH. Die aktuelle Entscheidung wertete er aber „als Schritt in die richtige Richtung“. Denn vorher hatte der BGH lediglich  festgelegt, dass Vermieter ihre Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichten können, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Halbe erlassene Monatsmiete war nicht genug

Bei unrenovierten Wohnungen sei das überhaupt nur dann möglich, wenn die Mieter einen „angemessenen finanziellen Ausgleich“ dafür erhalten. Wie hoch dieser konkret sein muss, bleibt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nach wie vor unklar. Eine erlassene halbe Monatsmiete bei drei renovierungsbedürftigen Zimmern reichte dem BGH in einem konkreten Fall jedenfalls dafür nicht.

Das aktuelle Urteil betrifft ausdrücklich nur Wohnungen,

• die unrenoviert übergeben wurden,
• bei denen der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat
• und deren Zustand sich seit der (unrenovierten) Übergabe wesentlich verschlechtert hat.

Nur wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, kann der Mieter danach die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen (an deren Kosten er sich zur Hälfte beteiligen muss).

Ihr Mieter stellt eine solche Forderung und Sie sind unsicher, was Sie tun sollen? Dann können Sie als Haus & Grund Mitglied die Rechtsberatung bei Ihrem Ortsverein in Anspruch nehmen.

Experten-Tipps zum Thema „Schönheitsreparaturen“

„Die Fachleute dort haben viel Erfahrung mit dem kniffligen Thema Schönheitsreparaturen“, betont Schönfeld.

Er rät grundsätzlich dazu,

• Wohnungen nur renoviert zu übergeben.
• den Zustand bei der Wohnungsübergabe schriftlich und in Bildern festzuhalten.
• den Mieter dazu ein Übergabeprotokoll ausfüllen zu lassen.
• sich beim Mieterwechsel nicht auf eine Renovierungsvereinbarung zwischen altem und neuem Mieter einzulassen.
• eine wirksame Regelung im Mietvertrag zu treffen, die den Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Zu einer solchen Regelung gehört u.a., dass:

• keine starren Fristen festgelegt werden.
• nur Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis getroffen werden (also keine Anfangs- und Endrenovierung).
• die Vorgaben, welche Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen gehören, nicht eigenmächtig ergänzt werden.

Ein kleiner Fehler kann schon fatale Folgen haben

„Wer bei dieser Klausel einen Fehler macht, riskiert, dass sie komplett unwirksam ist", warnt Schönfeld. Und das heißt für den Vermieter: Für die Schönheitsreparaturen gilt die eigentliche gesetzliche Regelung, nach der sich der Eigentümer um die Schönheitsreparaturen kümmern muss.

Immerhin kann er dafür jetzt in manchen Fällen den Mieter an den Kosten beteiligen – möglicherweise künftig auch bei renoviert übergebenen Wohnungen mit unwirksamer Klausel. Aber darüber müsste im Zweifelsfall wieder der BGH entscheiden.

Übrigens: Die Schönheitsreparatur-Klauseln in den Formular-Mietverträgen des Landesverbands werden regelmäßig an die geltende Rechtsprechung angepasst. Das bedeutet für private Vermieter größtmögliche Rechtssicherheit.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Juli 2020 vom 30. Juli 2020). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: