Untervermietung: Ohne Überlassungskonzept dürfen Vermieter die Zustimmung verweigern

Mieter müssen nach einem aktuellen Urteil konkret benennen, wie der Wohnraum aufgeteilt werden soll.

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Wenn ein Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zu einer Untervermietung verlangt, muss er klar und nachvollziehbar benennen, wie die Mietsache zwischen ihm und dem Untermieter aufgeteilt werden soll. Fehlt dem Antrag ein solches „räumliches Überlassungskonzept“, dann muss der Eigentümer dem Ansinnen nicht zustimmen – und schuldet demnach auch keinen Schadenersatz für eine unrechtmäßige Weigerung. Das hat nun das Landgericht Berlin in einem aktuellen Verfahren klargestellt (Urteil vom 15. Juli 2021, Aktenzeichen 67 S 87/21).

Mieterin forderte zu Unrecht Schadenersatz

Geklagt hatte die Mieterin einer Ein-Zimmer-Wohnung, deren Vermieter einen Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung abgelehnt hatte. Sie forderte dafür Schadenersatz – zu Unrecht, wie schon das Amtsgericht Berlin-Mitte geurteilt hatte. Nun wies auch das Landgericht die Berufung wegen mangelnder Aussicht auf Erfolg zurück.

Hintergrund der Klage ist die Gesetzeslage zur Gebrauchsüberlassung. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Vermieter einem Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung in der Regel zustimmen, solange

• ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt,
• der eigentliche Mieter weiter einen Teil der Wohnung nutzt (und sei es auch nur, um Möbel zu lagern oder zur gelegentlichen Übernachtung),
  sich aus der Person des Untermieters nicht ein triftiger Grund gegen die Gebrauchsüberlassung ergibt,
• die Mietsache durch die Untervermietung nicht überbelegt ist,
• kein anderer triftiger Grund gegen die Untervermietung spricht.

Verweigert ein Vermieter dem Mieter zu Unrecht die Zustimmung, kann sich daraus ein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB ergeben.

Vermieter musste Antrag nicht zustimmen

Ein Schadenersatz kommt aber nicht in Frage, wenn bereits der Antrag den Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB nicht gerecht wird. Dafür muss der Mieter Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept machen. Aus diesen muss sich ausdrücklich oder jedenfalls nachvollziehbar ergeben, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache geplant ist, sondern lediglich die Untervermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“. Fehlt es an einer solchen Konkretisierung (wird etwa nur pauschal eine Untervermietung verlangt) oder ist die Aufteilung wegen Größe, Raumanzahl oder Schnitt nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter nicht zustimmen.

Keine Pflicht zum Hinweis auf Versäumnisse

Ein Schadenersatz ergab sich im konkreten Fall aus Sicht der Richter auch nicht daraus, dass der Eigentümer die Mieterin nicht auf ihre Versäumnisse bei der Form des Antrags hingewiesen hatte. Jede Partei sei selbst dafür verantwortlich, sich die zur Wahrung und Geltendmachung ihrer Rechte erforderliche Kenntnis der Vertrags- und Gesetzeslage zu verschaffen. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter im konkreten Fall die Verweigerung der Erlaubniserteilung nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage, sondern anderweitig begründet hatte.

Durch die Fehler beim Antrag war die interessante (und höchstrichterlich noch ungeklärte) Frage nicht mehr von Belang, ob die Untervermietung/Gebrauchsüberlassung einer Ein-Zimmer-Wohnung überhaupt gestattet ist.

Die Rechtsberatung des Ortsvereins nutzen

„Die Frage, ob ein Vermieter in einem konkreten Fall der Untervermietung zustimmen muss, kann knifflig sein. Mitglieder von Haus & Grund sollten darum im Zweifelsfall lieber die Rechtsberatung ihres Ortsvereins in Anspruch nehmen“, rät Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Sie sind noch nicht Mitglied? Hier finden Sie eine Übersicht der Ortsvereine im Landesverband:

• die 37 Haus & Grund Ortsvereine in Rheinland-Pfalz

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe September vom 14. September 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: