WEG-Verwalter: Das sind die wichtigsten Anforderungen an die Vergütungsregelung

Transparenz ist von zentraler Bedeutung für die Wirksamkeit der vertraglich vereinbarten Vergütung.

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Die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters ergeben sich aus den Vereinbarungen der Gemeinschaft, den Beschlüssen und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Verwaltervertrag konkretisiert die Aufgaben des Verwalters. Dabei muss auch der Umfang der Verwaltervergütung geregelt werden. Das Amtsgericht Köln (Urteil vom 23. Mai 2022, Az. 215 C 8/22) hat wichtige Hinweise dazu gegeben, was zu beachten ist, wenn eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte erfolgen soll.

Abschluss des Verwaltervertrags:

Vertragsparteien für den Verwaltervertrag sind der Verwalter einerseits und die rechtsfähige WEG andererseits. Der Verwalter ist zu den im Vertrag aufgeführten und sich aus dem WEG-Gesetz ergebenden Leistungen berechtigt und verpflichtet. Dabei hat er Weisungen zu befolgen, die ihm die Gemeinschaft erteilt. Liegen Weisungen nicht vor, so ist er verpflichtet, die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu beachten.

Werden dem Verwalter weitere, im Vertrag nicht genannte Aufgaben übertragen, so bedarf dies eines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer und der Zustimmung durch den Verwalter. Dabei hat er Anspruch auf zusätzliche Vergütung. Ist die Vergütung nicht abweichend geregelt, so wird die diesbezügliche Tätigkeit des Verwalters üblicherweise nach Aufwand vergütet.

Aufteilung in Grund- und in Zusatzvergütung:

Die Anforderungen an die Verwaltertätigkeit werden immer komplexer. Für eine geteilte Form der Vergütung für „Grundleistungen“ und „Besondere Leistungen“ sprechen verschiedene Gründe. Teils fallen die „Besonderen Leistungen“ nur in Ausnahmefällen an (z.B. mehrere Versammlungen pro Jahr). Andere können einen außergewöhnlichen und unkalkulierbaren Umfang einnehmen (z.B. Abwicklung von Versicherungsfällen) oder ein hohes Haftungsrisiko bergen (z.B. Begleitung umfangreicher Bauprojekte). Teils sollen die Kosten direkt einem Verursacher belastet werden können (z.B. Mahnkosten, Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren).

Im Gesetz findet sich keinerlei Regulierung der Verwaltervergütung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag mit Pauschalvergütung oder mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung anbieten kann (BGH, Urteil vom 5. Juli 2019, Az. V ZR 278/17). Dabei bedarf es aber stets einer klaren und transparenten Abgrenzung, welche Leistungen mit der Grundvergütung abgegolten sind. Jedenfalls muss der Gesamtumfang der Vergütung für laufend anfallende Leistungen erkennbar sein, so der BGH.

Anforderungen an die Transparenz der Regelung über die Zusatzvergütung:

Von zentraler Bedeutung für die Wirksamkeit der Vertragsregelungen ist die Transparenz und Übersichtlichkeit des Verwaltervertrags. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Außerdem muss bei den Aufgaben, die in jeder WEG laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

Während die Eigentümer durchaus kalkulieren können, welche Gelder voraussichtlich für die Festvergütung des Verwalters entnommen werden, kann die variable Vergütung gerade typischerweise nicht vorherbestimmt werden. Daher bedarf es einer Vereinbarung, die es ermöglicht, vor der Entnahme von Zusatzhonoraren zunächst eine Prüfung vornehmen zu können. Denn der Verwalter kann die WEG zu erheblichen Vertragszahlungen verpflichten, ohne dass dies einer Beschlussfassung bedürfte, und sich gleichzeitig für seinen Aufwand auch noch selbst vom Konto der Gemeinschaft „entlohnen“, ohne dass zunächst eine Kontrollinstanz eine Freigabe erteilt. Einzelne Gerichte halten die Vereinbarung von variablen Vergütungsbestandteilen deshalb für unwirksam, wenn nicht zugleich geregelt wird, welcher Höchstbetrag pro Jahr auf die Eigentümer zukommt.

Anpassung der Festvergütung:

Die Anpassung der Festvergütung kann durch Vereinbarung eines bestimmten Erhöhungsbetrags oder eines Prozentsatzes geregelt werden. Im letzteren Fall muss aber aufgrund des Transparenzgebotes definiert werden, ob sich die Vergütung um einen Prozentsatz ausgehend vom ursprünglich bei Vertragsschluss vereinbarten Ausgangsbetrag oder vom zuletzt geltenden Grundvergütungsbetrag erhöht. Desweiteren muss bei der Verwendung der Preisanpassungsklausel sichergestellt werden, dass dadurch dem Verwalter keine Möglichkeit eröffnet wird, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen. Es muss also Berücksichtigung finden, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen beim Verwalter auftreten. Eine Orientierung dafür gibt die jeweils geltende Inflationsrate. Das Landgericht Frankfurt a.M. (Urteil vom 24. Juni 2021, Az. 2-13 S 35/20) hat dazu entschieden, dass eine Klausel mit einer pauschalen jährlichen Erhöhung der Vergütung um 4 % unwirksam ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus Verbrauchern besteht. Es liegt in diesem Fall eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher im Sinne von § 307 BGB vor.

Mustervertrag bietet Arbeitshilfe für faire Vergütungsregelung:

Mit dem Mustervertrag von Haus & Grund Deutschland und VDIV Deutschland (siehe Info-Kasten unten) erhalten WEG-Gemeinschaften eine Arbeitshilfe, um eine Vergütungsregelung zu gestalten, die den Anforderungen des neuen WEG-Rechts entspricht. In dem Mustervertrag sind die Katalogaufgaben aufgeteilt in Grundleistungen zur Festvergütung und besondere Leistungen, die gesondert variabel und nur dann vergütet werden, wenn sie tatsächlich anfallen.

Wie bei jedem Vertragsmuster gilt es aber auch hier, sorgfältig vorzugehen. Das AG Köln hat in seiner eingangs zitierten Entscheidung eine Vergütungsvereinbarung für unwirksam erklärt, weil das Vertragsmuster im Großen und Ganzen nicht ausreichend ausgefüllt worden war. Nach der BGH-Rechtsprechung ist stets eine klare und transparente Abgrenzung zwischen Aufgaben, für die eine gesonderte Vergütung anfallen soll und solchen, die in der Grundvergütung enthalten sein sollen, erforderlich. Bei Zweifelsfragen zur korrekten Vertragsgestaltung unterstützen die Haus & Grund Ortsvereine im Rahmen der Mitgliederberatung..

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe November 2022 vom 18. November 2022). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: