Separate Vermietung von Wohnung und Keller: Einheitliches Mietverhältnis oder nicht?

Starke Unterschiede in deren Gestaltung sprechen für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge.

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Wenn über Wohnung und Keller im selben Haus separate Mietverträge geschlossen sind, kann unter Umständen ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen. Erhebliche Unterschiede in der Vertragsgestaltung sprechen jedoch für eine rechtliche Selbstständigkeit der Verträge. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Juli 2023, Az. VIII ZR 94/21) hervor, in der es nebenbei um die knifflige Frage ging, ob die Regelungen der Mietpreisbremse auch für die Vermietung von Kellerräumen Anwendung finden. Das war zumindest in der vorliegenden Sache nicht der Fall.

Der Sachverhalt:

Im Streitfall machten die Mieter Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend. Im Oktober 2015 hatten die Vertragsparteien einen Mietvertrag abgeschlossen und eine Indexmiete, beginnend mit 850 Euro kalt sowie einen Kündigungsausschluss für zwei Jahre vereinbart. Gleichzeitig (das heißt: am selben Tag) wurde ein weiterer als „Kellernutzungsvereinbarung“ bezeichneter Vertrag abgeschlossen, mit dem die Mieter für eine monatliche „Nutzungspauschale“ von 79 Euro einen Kellerverschlag im selben Haus nutzen konnten. Für die Nutzungspauschale des Kellers wurden eine jährliche automatische Erhöhung um 2,5 Prozent sowie ein Ausschluss der Kündigung für zehn Jahre vereinbart. Zusätzlich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt für den Fall, dass der Mietvertrag über die Wohnung endet. Daneben war konkret geregelt, dass die Vereinbarung über die Kellernutzung „unabhängig von gegebenenfalls nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze" gelten soll.

Ein halbes Jahr später machen die Mieter hinsichtlich der für Wohnung und Keller vereinbarten Miete von insgesamt 929 Euro einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend. Der BGH musste nun unter anderem klären, welche Bemessungsgrundlage für die Mietpreisbremse relevant ist, also ob nur die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete oder der für Wohnung und Keller insgesamt vereinbarte Betrag maßgebend ist.

Die BGH-Entscheidung:

Nur die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miethöhe ist in diesem Fall für die Mietpreisbremse relevant, so der BGH. Das gesonderte Entgelt für die Kellernutzung ist für die Mietpreisbremse grundsätzlich unbeachtlich. Etwas Anderes käme nur in Frage, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Keller vorläge. Genau dies verneinte der BGH aber im entschiedenen Fall.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz spricht ständiger Rechtsprechung des BGH zufolge eine tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Vereinbarungen rechtlich selbstständig sind.

Anscheinsvermutung nicht widerlegt

Nur wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Verträge nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen, kann die vom BGH festgestellte Vermutung der getrennten Verträge widerlegt werden. Diese vom BGH zur separaten Vermietung von Garagen und Stellplätzen aufgestellten Bewertungen geltend im Grundsatz auch für Kellerräume.

Zwar wird die Vermutung rechtlicher Selbstständigkeit in der Regel widerlegt sein, wenn sich Wohnung und Keller im selben Gebäude befinden. Aber allein dieser Umstand genügt dem BGH für eine Widerlegung der Vermutung noch nicht – jedenfalls dann, wenn sich aus dem Wortlaut der Verträge und erheblichen inhaltlichen Abweichungen deren jeweilige Selbstständigkeit ergibt. Genau dies sah der BGH im Streitfall als gegeben.

Bei einem Vergleich des Wohnungsmietvertrags und der Kellernutzungsvereinbarung ergaben sich für wesentliche Vertragsmodalitäten wie Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und Entwicklung des vereinbarten Entgelts deutliche Abweichungen der beiden Verträge voneinander. Hinzu kam die ausdrückliche Vereinbarung, dass der Kellermietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag sein sollte. Als Fazit kam der BGH deshalb zu dem Ergebnis, dass Vermieter und Mieter eine rechtliche Selbstständigkeit der Verträge wollten. Als Konsequenz daraus ist für die Frage, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, nur die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete relevant.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Oktober 2023 vom 17. Oktober 2023). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: