Das sollten Vermieter mit Blick auf die Abschaffung des Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren zum 30. Juni wissen.

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Das Gesetz zur Abschaffung des so genannten Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren ist bereits seit dem 1. Dezember 2021 in Kraft. Die Übergangsfrist läuft zum 30. Juni 2024 aus. Zentrale Norm für die Umlage der Kosten der Medienversorgung ist § 2 Satz 1 Nr. 15 BetrKV. Ab dem 1. Juli 2024 können in den praxisrelevanten Fällen, in denen die Empfangsanlage vor dem 1. Dezember 2021 in Betrieb genommen wurde, die Gebühren des Kabelempfangs nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Wurde die Empfangsanlage seit dem Stichtag errichtet, war und ist eine Umlage auf die Mieter ohnehin schon nicht mehr möglich.

Für betroffene Vermieter wird es daher nun dringend Zeit, zu handeln, um nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen zu bleiben. Für die verschiedene n Handlungsoptionen müssen sie sowohl die rechtlichen Beziehungen zu ihren Mietern als auch zum Kabelnetzanbieter prüfen.

Nachfolgend erhalten Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Fragen für die künftige Medienversorgung der Mieter. Bei weiteren Fragen nutzen Sie im Einzelfall bitte das Beratungsangebot Ihres Haus & Grund Vereins vor Ort (siehe Kasten weiter unten).

Was gilt für laufende Verträge mit den Kabelnetzanbietern?

Die Verträge mit den Kabelnetzbetreibern haben in der Regel befristete Laufzeiten, die oftmals mehr als 24 Monate betragen. Gemäß § 330 Absatz 5 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) können Verträge jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit Wirkung zum 1. Juli 2024 gekündigt werden. Dies gilt aber nur für Verträge, die vor dem 1. Dezember 2021 geschlossen wurden und die keine anderweitige Vereinbarung enthalten.

Tipp: Es ist zu prüfen, ob die vorfristige Kündigung des Vertrags rechtlich möglich ist. Dabei muss im Blick behalten werden, wie die zukünftige Versorgung der Mieter mit Telekommunikationsleistungen aussehen soll. Sofern beispielsweise die Kabelinfrastruktur beibehalten wird und somit Mieter ihre eigenen Verträge mit dem bisherigen Anbieter schließen können, muss geprüft werden, in wessen Eigentum sich die Kabelinfrastruktur befindet. Zudem bedarf es einer Klärung, ob und unter welchen Umständen das Eigentum der Infrastruktur auf den Eigentümer übergeht. Verfügt der Gebäudeeigentümer über das Eigentum an der Kabelinfrastruktur, ist dieser auch für den störungsfreien Betrieb verantwortlich. Der Eigentümer sollte sich also um einen Wartungsvertrag mit einem Anbieter bemühen, der auch im Fall einer Störung tätig wird.

Was sollten Vermieter nun tun?

Es empfiehlt sich vielmehr für Vermieter, jetzt von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Den Mietern sollte sodann in einem Schreiben mitgeteilt werden, dass ab dem 1. Juli 2024 kein Kabel-TV-Empfang mehr zur Verfügung steht, wenn sie nicht selbst einen Einzelvertrag mit dem Kabel-TV-Anbieter abschließen. Das Schreiben sollte jedem Mieter einzeln zugestellt werden, ein Aushang im Treppenhaus dürfte nicht ausreichend sein.

Der Kabelnetzbetreiber hat auf die Kündigung des Versorgungsvertrages entgegnet, dass Klage eingereicht wurde, um die Rechtmäßigkeit des Sonderkündigungsrechts überprüfen zu lassen. Was bedeutet das?

Gemäß § 230 Absatz 5 TKG wird Eigentümern, die einen Versorgungsvertrag vor dem 1. Dezember 2021 abgeschlossen haben, die Möglichkeit eingeräumt, den Vertrag bis zum 30. Juni 2024 zu kündigen, ohne dass sie dadurch zum Schadenersatz verpflichtet sind, wenn nichts Anderes im Vertrag vereinbart wurde.

Derzeit prüft das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsmäßigkeit dieser Regelung. Solange das Gericht nicht die Nichtigkeit der Regelung erklärt, kann von ihr Gebrauch gemacht werden.

Das Sonderkündigungsrecht steht unter der Bedingung, dass nichts Anderes für den Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vereinbart wurde. Denn diese Vereinbarung findet vorrangig Anwendung und schließt das Sonderkündigungsrecht aus. Eine salvatorische Klausel im Vertrag stellt allerdings nach Ansicht von Haus & Grund keine spezielle Regelung in diesem Sinn dar, sodass das Sonderkündigungsrecht Anwendung findet.

Zu prüfen wäre ferner, wie sich die Eigentumsverhältnisse nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts an der Infrastruktur gestalten und wie die zukünftige Versorgung mit Telekommunikationsdienstleistungen sichergestellt werden kann.

Welche Optionen gibt es für die künftige Versorgung der Mieter?

Grundsätzlich stehen drei Handlungsoptionen zur Verfügung:

1. Der Vermieter liefert weiterhin das Kabel-TV-Signal gegen Entgelt.
2. Mieter versorgen sich selbst.
3. Das Mietobjekt wird mit einem Ausbau von Glasfasernetzen versorgt.

Ich möchte gern weiter das TV-Kabelsignal an meine Mieter liefern, weil meine Mieter dies wünschen. Was muss ich dazu tun?

In diesem Fall können Mieter und Vermieter dies vereinbaren. Hierzu muss ein zusätzlicher Vertrag (der regelmäßig als Anlage dem Mietvertrag beigefügt wird) mit dem Mieter abgeschlossen werden. Darin verpflichtet sich der Vermieter, das TV-Signal weiterhin gegen ein monatliches Entgelt zu liefern. Dieser Vertrag muss für den Mieter aber kündbar sein und darf eine anfängliche Laufzeit von 24 Monaten nicht überschreiten. Bei stillschweigender Verlängerung kann der Mieter diesen Vertrag monatlich kündigen.

Der Vermieter muss sowohl auf die stillschweigende Verlängerung des Vertrags als auch auf die monatliche Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter hinweisen. Als Betriebskosten können Kosten ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr abgerechnet werden.

Tipp: Ein solcher Vertrag hat den Vorteil, dass sich an der Situation sowohl für Mieter als auch für Vermieter nicht viel ändert. Der große Nachteil für Vermieter ist das gesetzliche Kündigungsrecht der Mieter. Machen sie davon Gebrauch, bleibt der Vermieter in der Regel an seinen kostenpflichtigen Vertrag mit dem Signalanbieter gebunden.

Was muss beachten werden, wenn sich die Mieter selbst versorgen?

Mieter können sich auch selbst um ihren Fernsehempfang kümmern. So können sie selbstständig einen Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber schließen, der das bereits installierte Hausnetz betreibt. Auch können Fernsehprogramme über DVB-T2 mit Antenne (Zimmerantenne, gegebenenfalls auch Dachantenne) oder über Satelliten empfangen werden. Eine weitere Option ist der Empfang über das Internet.

Tipp: Diese Variante hat viele Vorteile für Mieter und Vermieter. Da rechtliche Fragen für bestehende Mietverhältnisse durch die Rechtsänderung noch nicht von den Gerichten geklärt sind, ist es im Interesse beider Parteien, wenn Mieter sich selbst um die Versorgung kümmern.

Der bisherige Kabelnetzbetreiber hat meine Mieter darüber informiert, dass die bisherige TV-Signalversorgung ab Juli 2024 beendet wird. Wer weiterhin wie bisher TV-Signale empfangen möchte, müsse einen Vertrag mit ihm abschließen. Nun will der Dienstleister auch mit mir einen kostenlosen Versorgungsvertrag abschließen. Ist das nötig?

Kabelnetzbetreiber bieten Eigentümern häufig einen kostenlosen Versorgungsvertrag an. Dies kann insbesondere dann erforderlich sein, wenn sich der Anbieter das Nutzungsrecht (Eigentum) an der Infrastruktur vorbehalten hat. In dem Vertrag verpflichtet sich der Kabelnetzbetreiber, weiterhin das Kabelnetz und den Störungsdienst bereitzustellen. Die Medienversorgungsverträge schließt der Anbieter dann mit den einzelnen Nutzern gegen Entgelt ab.

Der Eigentümer sollte die kostenlosen Versorgungsverträge dennoch sorgfältig prüfen. Als Vertragspartner können Sie auch nachfragen, wenn Sie einzelne Klauseln nicht verstehen. Sollten Sie mit Vereinbarungen nicht einverstanden sein, dürfen Sie mit dem Anbieter verhandeln.

Worum geht es beim Glasfaserausbau?

Verfügen die Wohngebäude über veraltete oder möglicherweise störungsanfällige Technik, könnte der Vermieter den Ausbau von Glasfasernetzen in Betracht ziehen.

Tipp: Der Glasfaserausbau ist der moderne Weg. Für mehr und mehr Mieter ist ein schneller und zuverlässiger Internetzugang zwingende Voraussetzung für ihr Arbeits- und Privatleben. Insofern lohnt sich das Gespräch mit den Mietern. Wichtig ist, die Kosten im Blick zu haben, denn Aufwendungen für Wartungsarbeiten oder ein Notdienst zur Entstörung sind bisher nicht auf die Mieter umlegbar.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Investitionskosten für den Glasfaserausbau auf die Mieter zu verteilen?

Hier kommen sowohl eine Modernisierungsmieterhöhung als auch eine befristete Umlage des so genannten Glasfaser-Bereitstellungsentgelts als Betriebskosten in Frage.

Worauf muss bei einer Modernisierungsmieterhöhung wegen Glasfaserausbau geachtet werden?

Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung anstreben. Entscheidet sich der Vermieter für diese Option, muss er bereits bei Vertragsschluss mit dem Glasfaser-Netzbetreiber auf einige Details achten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich die Modernisierungsmieterhöhung rechtlich nicht durchsetzen lässt. Der Vermieter sollte also einen Netzbetreiber finden, der die Gebäudeinfrastruktur aus Glasfaserkomponenten errichtet und diese in das Eigentum des Gebäudeinhabers stellt. Außerdem ist im Vertrag – meist Gestattungsvertrag genannt – klarzustellen, dass das Gebäudenetz mit einem „öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität“ im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden wird.

Worum geht es beim so genannten Open Access?

Beim Glasfaserausbau sollte der Vertrag eine Vereinbarung enthalten, dass die Mieter ihre Telekommunikationsdienstleister frei wählen können und nicht auf einen bestimmten Anbieter angewiesen sind. Dies nennt sich Open Access. Steht die Gebäudeinfrastruktur im Eigentum des Gebäudeeigentümers, ist er verantwortlich für den störungsfreien Betrieb. Daher sollte sich der Eigentümer bei Vertragsschluss über den Netzausbau auch über die zukünftige Wartung und mögliche Entstörung Gedanken machen. Es ist ratsam, sich vor Vertragsschluss ein Angebot für einen Wartungs- und Störungsvertrag machen zu lassen und beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Da diese Kosten sich nicht weiter umlegen lassen, sollte sich der Vermieter um möglichst geringe Kosten bemühen.

Welche Mieterhöhung kann konkret verlangt werden?

Bei der Modernisierungsmieterhöhung kann die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei darf sich innerhalb von 6 Jahren die monatliche Miete nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter (qm) erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter 7 Euro/qm liegt diese Grenze bei 2 Euro/qm. Zu beachten sind die zeitlichen und formellen Anforderungen an die Ankündigung und an die anschließende Mieterhöhungserklärung. Außerdem ist die Modernisierungsmieterhöhung nur dann möglich, wenn der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Die Kosten für den Betriebsstrom sind weiterhin als Betriebskosten umlegbar.

Tipp: Der Vermieter kann, anstatt eine Modernisierungsmaßnahme anzukündigen, auch eine Modernisierungsvereinbarung mit seinen Mietern schließen. Dies hat den Vorteil, dass weniger formelle Anforderungen erfüllt werden müssen. Da viele Mieter ein großes Interesse an einem schnellen Internetzugang haben und möglicherweise gern bereit sind, dafür etwas mehr zu bezahlen, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Die Vereinbarung sollte sämtliche Aspekte der Modernisierungsmaßnahme beinhalten. Sie sollte also mindestens Details zur zeitlichen und technischen Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete enthalten.

Was ist das so genannte Glasfaserbereitstellungs-Entgelt?

Die Kosten für den Glasfaserausbau können Vermieter in Form des so genannten Glasfaserbereitstellungs-Entgelts über die Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben – allerdings in klar geregelten Grenzen. Jährlich dürfen pauschal 60 Euro pro Jahr und Wohneinheit (entspricht 5 Euro pro Monat und Wohneinheit) umgelegt werden. Das ist in der Regel auf 5 Jahre begrenzt, was insgesamt 300 Euro pro Wohneinheit entspricht.

Ausnahme: Liegen die Gesamtkosten für den Infrastrukturausbau pro Wohneinheit über 300 Euro, dann kann der Umlagezeitraum bis zu 9 Jahre betragen. Dann muss der Vermieter aber anders als bei der Pauschale für Umbaukosten unter diese Grenze die tatsächlich entstandenen Kosten zugrunde legen. Zudem ist es vorgeschrieben, in einem solchen Fall zuvor 3 Vergleichsangebote einzuholen. Zudem muss der erhöhte Aufwand begründet werden.

Worauf muss bei dieser Option geachtet werden?

Beim Gestattungsvertrag mit Bereitstellungs-Entgelt muss sowohl auf den Zeitraum als auch auf die Kosten geachtet werden. Denn es ist die Pflicht des Vermieters, die 3 Vergleichsangebote einzuholen, bevor der Auftrag ausgelöst wird. Auch ist auf die Begründung der Kosten zu achten, wenn der Umlagezeitraum ausgedehnt werden soll. In diesem Fall muss gewährleistet werden, dass das Gebäudenetz mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden wird und dass für die Mieter ein offener Zugang (Open Access) besteht, diese also ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen können.

Weil der Netzbetreiber den störungsfreien Betrieb und offenen Zugang gewährleiten muss, bleiben die Netze regelmäßig im Eigentum der Netzbetreiber. Sie kümmern sich während dieser Zeit auch um Wartung und Entstörung. Sobald aber der Umlagezeitraum abgelaufen ist, muss der Gebäudeeigentümer die Funktionen sicherstellen. Daher ist bei Vertragsschluss auf eine Regelung zu achten, wonach das Gebäudenetz im Anschluss an die Umlagezeit in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht. Außerdem muss der offene Zugang (Open Access) über den Umlagezeitraum hinaus weiterhin gewährleistet werden. Dies sollte ebenfalls vertraglich abgesichert sein, damit dem Vermieter nicht am Ende etwaige Netzentgelte entstehen, die nicht umgelegt werden können.

Tipp: Diese Variante hat den Nachteil, dass über den Bereitstellungszeitraum hinaus – außer den Kosten für den Betriebsstrom – keine Kosten mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Es fallen aber dauerhaft Kosten für Wartung, Instandhaltung und Entstörung an, die der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht kompensieren kann. Die Modernisierungsmieterhöhung bietet zumindest den Vorteil, dass die Erhöhung dauerhaft ist und dadurch künftige Instandhaltungskosten abgedeckt sind. Diese Variante könnte dennoch interessant sein für Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen können und – wie etwa im Fall eines WEG-Beschlusses zum Glasfaserausbau – die Kosten (mit-)finanzieren müssen.

Welche Regelungen gelten für Wohnungseigentümer?

Bei Eigentumswohnungen ist die Sach- und Rechtslage komplizierter, da sich die gesetzlichen Änderungen zur Umlagefähigkeit nur auf Mietverhältnisse beziehen. Deshalb gilt bei der WEG nach wie vor das, was die Eigentümergemeinschaft beschließt. Im Rahmen der TKG-Gesetzesnovelle besteht aber auch für die WEG ein Sonderkündigungsrecht zum 30. Juni 2024, mit dem die laufenden Mehrnutzerverträge per Beschluss der Eigentümergemeinschaft beendet werden können. Wenn seitens des WEG nichts unternommen wird, laufen die bisherigen Verträge weiter. Wohnungseigentümer bleiben zur Bezahlung der Kosten für den TV-Empfang gegenüber der WEG im Rahmen der Hausgeldzahlung verpflichtet. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, darf diese Kosten aber nicht mehr über die Nebenkosten mit den Mietern abrechnen.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe März 2024 vom 21. März 2024). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: