Die aufkommensneutralen Hebesätze sind lediglich eine Arbeitshilfe, für die Kommunen aber nicht verbindlich.

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Von Verbandsdirektor Ralf Schönfeld

Das Finanzministerium hat so genannte aufkommensneutrale Hebesätze für die Grundsteuer der einzelnen Städte und Gemeinden in Rheinland-Pfalz veröffentlicht. Die jetzt auf den letzten Drücker veröffentlichte Liste zeigt, dass viele Kommunen theoretisch die Möglichkeit hätten, den lokalen Hebesatz der Grundsteuer B unter den seit Anfang 2023 vom Land vorgegebenen Nivellierungssatz von 465 Punkten zu reduzieren, um die Grundsteuerreform wirklich wie versprochen aufkommensneutral umzusetzen.

2025 sind die Kommunen
mit der praktischen Umsetzung
der Grundsteuer-Reform dran

Bis Ende Oktober waren nur noch rund 7.500 Bewertungsfälle in Sachen Grundsteuer bei den Finanzämtern in der Prüfung. Dies entspricht einer Quote von nur noch etwa 0,3 Prozent. Mit dem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde außerdem durch die Finanzämter der Grundsteuer-Messbetrag festgelegt. Zu beiden Werten haben die meisten Immobilieneigentümer inzwischen entsprechende Bescheide erhalten.

Der Grundsteuer-Messbescheid ist (auch für die Kommunen) verbindlich und stellt neben den lokalen Hebesätzen die entscheidende Rechengröße dar, um die endgültige Grundsteuerbelastung in Euro zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C).

In Rheinland-Pfalz sind die jeweiligen Hebesätze für alle Steuerzahler innerhalb einer Kommune einheitlich. Wegen der völlig geänderten Grundsteuerwertbescheide müssen alle Kommunen die Hebesätze für die neue Grundsteuer ab 2025 überprüfen und neu festlegen. Rein theoretisch sollten die Referenzhebesätze, die das Land jetzt veröffentlicht hat, die Grundlage der Kommunen für neue lokale Hebesätze sein.

Ein Belastungsvergleich durch
einen Vergleich der Hebesätze
funktioniert künftig nicht mehr!

Bei den Referenzhebesätzen für 2025 wird für manche Städte und Gemeinden ein im Vergleich zum aktuellen Hebesatz deutlich höherer Prozentwert als aufkommensneutral ausgewiesen. Das muss aber noch nicht bedeuten, dass es für den einzelnen Eigentümer teurer wird. Oft ist die Summe der Grundsteuerwerte und der darauf beruhenden Steuermessbeträge einer Gemeinde durch die Reform deutlich gesunken. Wegen der damit verbundenen Steuersystematik muss bei gesunkenem Messbetrag der Hebesatz entsprechend höher sein, um Aufkommensneutralität zu erreichen. Eine Aufkommensneutralität für eine Gemeinde insgesamt bedeutet dabei nicht Belastungsneutralität für jeden Einzelnen.

Während man aber nach dem alten System mit dem Hebesatz der Kommune vergleichen konnte, wo es teurer ist, funktioniert dies mit dem Bundesmodell bei der Grundsteuer nicht mehr. Die einzelnen Grundsteuerwerte und damit die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer hängen nicht nur von der Grundstücksgröße, sondern viel stärker von den Bodenrichtwerten und der Gemarkungsfläche einer Gemeinde ab. Das kann innerhalb einer Gemeinde von einer Straße zur nächsten stark abweichen.

Das Land zwingt die Kommunen
faktisch regelrecht zur Erhöhung
der Grundsteuerbelastung

Das Land weist - ebenso wie die Kommunen - inzwischen darauf hin, dass sowohl das Grundgesetz als auch die rheinland-pfälzische Landesverfassung die kommunale Selbstverwaltung garantieren. Wegen dieser Hebesatzautonomie können weder Bund noch Land den einzelnen Städten und Gemeinden die Festsetzung eines bestimmten Hebesatzes vorschreiben. Gleichzeitig wird bei jeder Gelegenheit betont, dass die Gemeindeordnung den Haushaltsausgleich gesetzlich fordert.

Mit Verweis auf diese Vorgabe animiert das Land die Kommunen zur (realen) Erhöhung der Grundsteuer. Die Erklärung des Landes, dass es den Städten und Gemeinden angesichts der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie überlassen bleibt, wie sie diesen Haushaltsausgleich erreichen, verkommt hier faktisch zur Farce. In der Realität erhalten die Kommunen bereits vielfach von der Aufsichtsbehörde ADD Aufforderungen, die Steuern zu erhöhen. Damit wird das Versprechen der „Aufkommensneutralität“ endgültig zum reinen Weihnachtsmärchen.

Haushaltsausgleich der Kommunen
braucht eine Ausgabenbremse
statt der Grundsteuerexplosion

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen Kommunen ihre Hebesätze rechnerisch anpassen, um das bisherige Steueraufkommen zu erhalten. Wegen der massiven Haushaltsdefizite, die bei der Mehrzahl der Kommunen im neuen Jahr noch schlimmer werden, wird seitens der Landesregierung und der Kommunalverbände vorsorglich schon erklärt, dass es unabhängig von der Grundsteuerreform nötig sein kann, die Grundsteuer insgesamt „angemessen“ anzuheben. Falls die Finanzmittel für aktuelle Aufgaben (beispielsweise im Sozialbereich oder bei Schulen) nicht ausreichen, müsse über Steuererhöhungen nachgedacht werden.

Zwar werden gerade in Rheinland-Pfalz die Kommunen seitens des Landes nicht ausreichend finanziell unterstützt und müssen sich irgendwie einen ausgeglichenen Haushalt „basteln“, weil die ADD als Aufsichtsbehörde Druck macht. Aber das einseitige Klagelied leerer Kassen bleibt trotzdem schräg. Neben den notwendigen Aufgaben der öffentlichen Daseinsvorsorge gibt es in vielen Kommunen nach wie vor „Wünsch-Dir-was-Projekte“, mit denen sich der eine oder andere Kommunalvertreter sein persönliches Denkmal schaffen will. Hier ist es mehr als überfällig, auch die einzelnen Ausgaben kritischer zu hinterfragen, anstatt immer nur zu überlegen, wie man noch mehr Einnahmen erzielen kann.

Die Verweigerungshaltung des
Landes benachteiligt Wohnen
gegenüber dem Gewerbe

Nach den nun vorliegenden Berechnungen für Rheinland-Pfalz (und auch anderer Länder, die das Bundesmodell unverändert übernommen haben) wird das Ziel des Bundesgesetzgebers nicht erreicht, dass Wohnen gegenüber Gewerbe entlastet wird. Durch die eintretende Änderung der Bewertungsregeln für überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke („Geschäftsgrundstücke“) verlieren diese nach neuem Recht im Verhältnis zu Wohngrundstücken überproportional an Wert, sodass Geschäftsgrundstücke in Rheinland-Pfalz künftig weniger als bisher zum Grundsteueraufkommen beitragen. Das bedeutet, dass Wohnraum zugunsten von Gewerbeflächen erheblich teurer wird. Das Land befürwortet mit seinem Nichtstun faktisch die Umschichtung des Grundsteueraufkommens und damit einhergehend die Verteuerung von Wohnraum im Ergebnis sogar.

Fazit: Die Landesregierung muss
dringend nachbessern, damit das
Wohnen nicht noch teurer wird!

Dank des Verhaltens der SPD-geführten Landesregierung kann bis Anfang 2025 die Verteuerung von Wohnraum im Bereich der Grundsteuer nicht mehr vermieden werden. Die nun eintretende Belastungsverschiebung mit der Verteuerung von Wohnraum könnte (für die Zukunft) vermieden werden durch

1. eine bundes- oder landesgesetzliche Anpassung der Steuermesszahlen (= Berechnungsgröße),
2. die Einführung einer so genannten Härtefallregelung oder
3. die Möglichkeit der Einführung differenzierter Hebesätze getrennt nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Aus kommunaler Sicht sind nur die ersten beiden Möglichkeiten zielführend, da das Problem der Belastungsverschiebung ein strukturelles Problem ist, welches für die betroffenen Kommunen (rund 40 Prozent aller Kommunen in Rheinland-Pfalz) und damit auch durch die Städte strukturell und einheitlich auszugleichen ist. Die Einführung differenzierter Hebesätze als dritte Variante ist aus Sicht von Haus & Grund zwar eine mögliche Option. Die Einwände der Kommunen, dass dies nicht rechtssicher umsetzbar wäre und die politische Verantwortung samt Kosten einseitig auf die Kommunen verlagert würden, sind aber nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass Bund und Land das Problem politisch zu verantworten haben.

Es bleibt aus Haus & Grund-Sicht daher nur der fromme Weihnachtwunsch, dass die Landesregierung hier zügig nachbessert und zumindest die Steuermesszahlen anpasst. Ein Abwarten bis zur Landtagswahl im Frühjahr 2026 und eine Änderung durch eine neue Landesregierung ist hier keine wünschenswerte Option.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe November 2024 vom 12. November 2024). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: