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Steckengebliebener Bau: Für den Anspruch auf die erstmalige Errichtung gibt es Grenzen

Der Bundesgerichtshof gab in einem Fall aus Rheinland-Pfalz klare Kriterien für die Prüfung der Zumutbarkeit vor.

Symbolbild Ersterrichtungsanspruch: Abriss eines WohnhausesFoto: BabettsBildergalerie / Adobe Stock

Von Rechtanwalt Matthias Pauli

Aufgrund der stark gestiegenen Zinsen ist der Boom der vergangenen Jahre am Immobilienmarkt vorbei. Mit der einhergehenden erheblich gesunkenen Nachfrage sind viele Bauträger unter Druck geraten; einige große Projektentwickler mussten bereits Insolvenz anmelden. Dies kann sich zu einem regelrechten Albtraum für Käufer von Eigentumswohnungen entwickeln, die sich noch in der Bauphase befinden und deren Wohnung noch nicht erstellt worden ist.

Zur Rechtsfigur des steckengebliebenen Baus

In der Praxis wird dann häufig die Frage der Fertigstellung des begonnenen Bauvorhabens diskutiert. Kernelement der wohnungseigentumsrechtlichen Diskussion ist die Rechtsfigur des so genannten steckengebliebenen Baus. In den vergangenen Boomjahren war diese Problematik in der Praxis nicht von Bedeutung. Zukünftig dürfte sich dies aber ändern.

Die Rechtsfigur und deren Rechtsfolgen waren nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) höchst umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 20. Dezember 2024 (Az. V ZR 243/23) die umstrittene Rechtsfrage abschließend entschieden und einen Lösungsweg aufgezeigt.

Dem Bundesgerichtshof lag ein regelrecht extremer Fall aus Rheinland-Pfalz zur Entscheidung vor, mit dem sich zuvor bereits das Landgericht Koblenz beschäftigt hatte. In diesem Fall war bereits abweichend von sonst üblichen Bauträgerverträgen Wohnungseigentum begründet worden, ohne dass das Bauvorhaben auch nur mit einem Stein errichtet war. Vielmehr war der Bauträger bereits in der Abrissphase des vormaligen Bestandsgebäudes in Insolvenz gefallen. Die Klägerin begehrte von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Fertigstellung des Gebäudes.

Keine Ableitung in Bezug auf das Sondereigentum

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung die Rechtsgrundlage für ein solches Begehren geklärt. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der so genannten ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 18 Abs. 2, Nr. 1 WEG die erstmalige plangerechte Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Ein Anspruch auf Errichtung des Sondereigentums kann hieraus allerdings nicht hergeleitet werden.

Dieser grundsätzliche Anspruch wird jedoch nicht unbegrenzt gewährt und kann entfallen, wenn die Erfüllung des Anspruchs – also die Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums – den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

Kriterien zur Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit

Der Bundesgerichtshof hat den Wohnungseigentümern auch gleich Kriterien an die Hand gegeben, welche die Unzumutbarkeit bestimmen. Diese Kriterien stellen sich wie folgt dar:

  • Rechtliche Unmöglichkeit der Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums: Der Anspruch auf Fertigstellung ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn das nach der Teilungserklärung vorgesehene Bauvorhaben nicht mehr verwirklicht werden kann. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt und ob auf Grundlage dieser Baugenehmigung das Gebäude errichtet werden kann. Der Anspruch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums kann somit nicht mehr durchgesetzt werden, wenn das Bauvorhaben gar nicht mehr genehmigungsfähig ist.
  • Unverhältnismäßige Kosten für die Herstellung des Gemeinschaftseigentums: Abzustellen ist zunächst auf den Fertigstellungsgrad des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die noch notwendigen Investitionen zur Fertigstellung. Entscheidend sind in diesem Zusammenhang auch die Kosten, die die Wohnungseigentümer bereits aufgewendet hatten. Der Bundesgerichtshof hat eine Grenze der Kostensteigerung von 50 Prozent festgelegt. Soweit die zu erwartenden Fertigstellungskosten die ursprünglich nach dem Bauträgervertrag vorgesehenen Kosten somit um 50 Prozent oder mehr übersteigen, liegt eine Unzumutbarkeit vor. Mithin müssen die Wohnungseigentümer im Fall des steckengebliebenen Baus die zu erwartenden Aufwendungen und Kosten ermitteln und in das Verhältnis zu den bereits gezahlten bzw. nach dem ursprünglichen Vertrag zu zahlenden Kosten stellen. Hier werden insbesondere die seit Baubeginn erheblich gestiegene Kredit- und Handwerkerkosten zu berücksichtigen sein. Soweit die 50 Prozent-Grenze überschritten ist, indiziert dies somit eine Unzumutbarkeit und ein Anspruch auf Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht nicht mehr.
  • Zahlungsfähigkeit der Miteigentümer: Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Zahlungsfähigkeit der Miteigentümer. Die Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums würde durch Sonderumlagen finanziert werden. Soweit ein Großteil der Miteigentümer nicht mehr in der Lage ist, die zu erwartenden hohen Sonderumlagen zu zahlen, kann auch dies ein Indiz für eine Unzumutbarkeit sein. Somit muss auch noch die individuelle Zahlungsfähigkeit der Miteigentümer ermittelt werden. Gegebenenfalls müssen die Miteigentümer in diesem Zusammenhang auch offenlegen, ob für sie eine weitere Finanzierung möglich ist.
  • Wirtschaftliche Alternativen: Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind auch wirtschaftliche Alternativen in Betracht zu ziehen. Dies kann zum Beispiel das Angebot eines Bauunternehmers sein, der die Ruine erwerben und dann fertigstellen bzw. eine andere Nutzung etablieren möchte. Soweit also ein marktfähiges Angebot vorliegt, welchem die Miteigentümer nähertreten wollen, kann somit ein Anspruch auf Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sein.
  • Weitere Gründe: Der BGH hat in der Entscheidung auch noch auf weitere Gründe für den Ausschluss des Anspruchs auf Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums abgestellt. Diese beruhten in diesem Fall auf einem Näheverhältnis zwischen der Klägerin und dem Geschäftsführer des insolventen Bauträgers. Ein solches Näheverhältnis und ein regelrechtes Zusammenwirken zum Nachteil der Miteigentümer kann einem Anspruch auf Fertigstellung entgegenstehen.

Sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigen

Rechtsgrundlage für die Begrenzung des Anspruchs ist der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben, wie er in der Vorschrift des § 242 BGB normiert ist. Die Auflistung des Bundesgerichtshofs ist somit nicht abschließend. Mithin sind alle Umstände des Einzelfalls bei der Prüfung des Anspruchs zu berücksichtigen. Wesentliche Kriterien werden allerdings die Verhältnismäßigkeit der noch aufzuwendenden Kosten sowie die Zahlungsfähigkeit der Miteigentümer sein. Schließlich trifft der Bundesgerichtshof auch Feststellungen für den Fall, dass ein Anspruch auf Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr besteht. In diesem Fall besteht grundsätzlich ein ebenfalls aus den Grundsätzen nach § 242 BGB hergeleiteter Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer sind dann verpflichtet, im Rahmen einer Vereinbarung das Sondereigentum wieder aufzuheben und eine Bruchteilsgemeinschaft zu gründen. Die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft erfolgt dann durch eine Teilungsversteigerung.

Der steckengebliebene Bau wird für die Erwerber eine erhebliche Belastung darstellen. Nunmehr bestehen allerdings nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs handfeste Kriterien für die Abwicklung solcher Fälle. Die Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen ist jedoch aufwendig und komplex und setzt eine qualifizierte Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrechtrecht bzw. durch den Haus- und Grundbesitzerverein voraus.

Unser Autor

Rechtsanwalt Matthias Pauli ist

  • Rechtsberater bei Haus & Grund Koblenz und Vorsitzender von Haus & Grund Simmern / Hunsrück.
  • Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Experte im Bereich Immobilienrecht.
  • bei der Koblenzer Kanzlei SSBP mit dem vorliegenden Fall betraut und vertrat die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht und dem Landgericht.

Foto: Matthias Pauli

Mehr Informationen

Urteil zum Nachlesen

Der BGH hat das Urteil im Voll-Text veröffentlicht:

Merkblätter und Info-Dossier:

Wer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist oder werden will, sollte genau wissen, worauf er sich dabei einlässt – auch rechtlich. Im Online-Shop des Landesverbands sind ein Info-Dossier zu den wichtigsten Themen rund um die WEG sowie Merkblätter zu verschiedenen Einzelthemen für Wohnungseigentümer erhältlich:

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Haus & Grund Mitglieder erhalten in Ihrem Ortsverein Hilfestellung und Rechtsberatung, auch zu den besonderen Problemen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Einen Überblick über die Vereine in Rheinland-Pfalz finden Sie hier:

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Januar/Februar 2025 vom 30. Januar 2025). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands:

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Unter den folgenden Voraussetzungen können Sie gemäß Art. 18 DSGVO die Einschränkung der Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten verlangen:

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  • wenn wir Ihre personenbezogenen Daten für die Zwecke der Verarbeitung nicht länger benötigen, Sie diese jedoch zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen brauchen, oder
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Wurde die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten eingeschränkt, dürfen diese Daten – von ihrer Speicherung abgesehen – nur mit Ihrer Einwilligung oder zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen oder zum Schutz der Rechte einer anderen natürlichen oder juristischen Person oder aus Gründen eines wichtigen öffentlichen Interesses der Union oder eines Mitgliedsstaats verarbeitet werden. Wurde die Einschränkung der Verarbeitung nach den o.g. Voraussetzungen eingeschränkt, werden Sie von uns unterrichtet, bevor die Einschränkung aufgehoben wird.

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In Ausübung dieses Rechts haben Sie ferner das Recht, zu erwirken, dass Ihre personenbezogenen Daten direkt von uns einem anderen Verantwortlichen übermittelt werden, soweit dies technisch machbar ist. Freiheiten und Rechte anderer Personen dürfen hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Das Recht auf Datenübertragbarkeit gilt nicht für eine Verarbeitung personenbezogener Daten, die für die Wahrnehmung einer Aufgabe erforderlich ist, die im öffentlichen Interesse liegt oder in Ausübung öffentlicher Gewalt erfolgt, die uns übertragen wurde.

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6.8 Recht auf Widerruf der datenschutzrechtlichen Einwilligungserklärung

Sie haben das Recht, Ihre datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung jederzeit uns gegenüber zu widerrufen. Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt.

6.9 Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling

Sie haben gemäß Art. 22 DSGVO das Recht, nicht einer ausschließlich auf einer automatisierten Verarbeitung – einschließlich Profiling – beruhenden Entscheidung unterworfen zu werden, die Ihnen gegenüber rechtliche Wirkung entfaltet oder Sie in ähnlicher Weise erheblich beeinträchtigt. Dies gilt nicht, wenn die Entscheidung

  • für den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zwischen Ihnen und uns erforderlich ist,
  • aufgrund von Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedsstaaten, denen wir unterliegen, zulässig ist und diese Rechtsvorschriften angemessene Maßnahmen zur Wahrung Ihrer Rechte und Freiheiten sowie Ihren berechtigten Interessen enthalten oder
  • mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung erfolgt.

6.10 Recht auf Beschwerde

Unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs steht Ihnen das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde zu, wenn Sie der Ansicht sind, dass die von uns vorgenommene Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Zuständige Aufsicht für uns ist:

Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit in NRW

Kavalleriestr. 2-4
40213 Düsseldorf
Telefon: 0211/38424-0
Fax: 0211/38424-999
E-Mail: poststelle@ldi.nrw.de

7. Social Media Plugins

 

7.1 Facebook

Auf unserer Webseite sind Plugins des sozialen Netzwerks Facebook, Anbieter Facebook Inc., 1 Hacker Way, Menlo Park, California 94025, USA, integriert. Die Facebook-Plugins erkennen Sie an dem Facebook-Logo auf unserer Seite. Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten ist, wenn Sie außerhalb der USA oder Kanada leben, die Facebook Ireland Ltd., 4 Grand Canal Square, Grand Canal Harbour, Dublin 2, Ireland. Wenn Sie unsere Seite besuchen, wird über das Plugin eine direkte Verbindung zwischen Ihrem Browser und dem Facebook-Server hergestellt. Hierdurch erhält Facebook die Information, dass Sie mit Ihrer IP-Adresse unsere Webseite besucht haben.
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7.2 Twitter

Auf unseren Seiten sind Funktionen des Dienstes Twitter eingebunden. Diese Funktionen werden angeboten durch die Twitter Inc., 1355 Market Street, Suite 900, San Francisco, CA 94103, USA. Durch das Benutzen von Twitter und der Funktion „Re-Tweet“ werden die von Ihnen besuchten Webseiten mit Ihrem Twitter-Account verknüpft und anderen Nutzern bekanntgegeben. Dabei werden auch Daten an Twitter übertragen. Wir weisen darauf hin, dass wir als Anbieter der Webseite keine Kenntnis vom Inhalt der übermittelten Daten sowie deren Nutzung durch Twitter erhalten.
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7.3 YouTube

Wir nutzen auf unserer Webseite Videos von YouTube und YouTube Plugins. YouTube ist ein Dienst der YouTube LLC („YouTube“), 901 Cherry Ave., San Bruno, CA 94066, USA und wird von dieser bereitgestellt. Die YouTube LLC ist eine Tochtergesellschaft der Google Ireland Limited („Google“), Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland.
Die Einbindung von YouTube erfolgt durch das Einbetten des Services auf unserer Webseite mittels eines sog. „iFrames“. Beim Laden dieses iFrames erheben YouTube bzw. Google unter Umständen Informationen (auch personenbezogene Daten) und verarbeiten diese. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass YouTube bzw. Google die Informationen auch an einen Server in einem Drittland übermittelt.
Durch die Einbindung von YouTube verfolgen wir den Zweck, Ihnen verschiedene Videos auf unserer Webseite präsentieren zu können, damit Sie diese unmittelbar auf unserer Webseite anschauen können.

Rechtsgrundlage für die hier beschriebene Verarbeitung personenbezogener Daten ist Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO. Unser hierfür erforderliches berechtigtes Interesse liegt dabei in dem großen Nutzen, den YouTube bietet. Durch die Einbindung von externen Videos entlasten wir unsere Server und können entsprechende Ressourcen anderweitig nutzen. Dies kann u.a. Stabilität unserer Server erhöhen. YouTube bzw. Google hat darüber hinaus ein berechtigtes Interesse an den erhobenen (personenbezogenen) Daten um die eigenen Dienste zu verbessern.

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9. YouTube

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10. Online-Solvenzcheck über CRIF GmbH

Wir bieten einen Online-Solvenzcheck (Mieterbonitätsprüfung) für Vermieter über den Dienstleister CRIF GmbH an. Der kostenpflichtige Service wird über die Webseite www.mietvertraege-rlp.de vertrieben.

Wir übermitteln im Rahmen dieses Services erhobene personenbezogene Daten an die CRIF GmbH, Leopoldstr. 244, 80807 München.

Rechtsgrundlage dieser Übermittlungen ist Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO (Durchführung eines Vertrages bzw. Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen). Verarbeitet werden personenbezogene Daten, um Vermietern Informationen zur Beurteilung der Bonität von potentiellen Mietern zu geben. Die Bonitätsprüfung dient der Bewahrung der Vermieter vor finanziellen Verlusten und eröffnet gleichzeitig die Möglichkeit, die Mieter durch Beratung vor einer übermäßigen finanziellen Belastung/Verschuldung zu bewahren.

Nähere Informationen zur Tätigkeit der CRIF GmbH können Sie jederzeit unter www.crif.de/datenschutz abrufen.

11. Kontakt

Bei Fragen zur Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung Ihrer personenbezogenen Daten, bei Auskünften, Berichtigung, Sperrung oder Löschung von Daten sowie Widerruf erteilter Einwilligungen oder Widerspruch gegen eine bestimmte Datenverwendung wenden Sie sich bitte an die oben genannte Adresse oder die E-Mail-Adresse info@hausundgrund-rlp.de

12. Anpassung der Datenschutzerklärung

Durch die Weiterentwicklung unserer Webseite oder die Implementierung neuer Technologien kann es notwendig werden, diese Datenschutzerklärung zu ändern. Wir behalten uns daher vor, die Datenschutzerklärung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft zu ändern. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Seite regelmäßig zu besuchen, um sich über gegebenenfalls erfolgte Aktualisierungen zu informieren.

Stand: 01.09.2022