Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun klar, dass Vermieter eine tatsächliche Einsparung nicht nachweisen müssen.

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Wenn Vermieter ihre Immobilie energetisch verbessern (lassen), können sie anschließend eine so genannte Modernisierungsmieterhöhung vornehmen. Das gilt jedoch nur, wenn eine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt wird. Die Frage, wann dies der Fall ist, führt immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. So sind etwa Fälle denkbar (und vorgekommen), in denen es nur deshalb nicht zur einer Senkung des Energiebedarfs kommt, weil nun mehr Personen in der Wohnung leben, häufiger als bisher Homeoffice-Tage eingelegt werden oder schlicht zum Fenster hinaus geheizt wird. Was also, wenn die theoretische Einsparung den Realitätstest nicht besteht?

Hier stellte der Bundesgerichtshof in mehreren ähnlich lautenden Fällen vom Landgericht Bremen (hier betrachtet: Urteil vom 26. März 2025, Aktenzeichen VIII ZR 283/23, weitere Fälle: VIII ZR 280/23, VIII ZR 281/23, VIII ZR 282/23) nun klar: Es ist kommt nicht darauf an, ob der Energieverbrauch nach der Maßnahme tatsächlich sinkt. Als Begründung der Mieterhöhung reicht ausdrücklich bereits, dass eine solche messbare und dauerhafte Einsparung zu erwarten ist.

Der Fall: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ließ 2017 nach vorheriger Ankündigung eine Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung anstelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) einbauen. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte sie im Oktober 2017 gegenüber den Mietern eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete in unterschiedlicher Höhe, die ab 1. Januar 2018 gelten sollte. Im vorrangig betrachteten Fall zahlten die Mieter die erhöhte Grundmiete (546,33 Euro statt zuvor 478,33 Euro) anstandslos bis zum Ende des Mietverhältnisses Ende August 2019. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangten sie den aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Betrag von insgesamt 1.180 Euro nebst Zinsen jedoch zurück.

Die Vorinstanzen: Sowohl das Amtsgericht Bremen als auch das Landgericht Bremen vertraten die Ansicht, dass die Mieter die Rückzahlung zurecht forderten. Das wurde insbesondere mit dem Fehlen von tatsächlichen Verbrauchswerten für die Zeit vor der Maßnahme begründet. So sei es dem Sachverständigen nicht möglich, zu berechnen, ob durch den Austausch der Heizungsanlage eine Einsparung von Endenergie vorliege. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden – aufgrund der jährlichen Schwankung müsse für einen belastbaren Durchschnittswert ein Zeitraum von jeweils vier bis fünf Jahren betrachtet werde.

Im konkreten Fall, so das Landgericht, gehe die fehlende Aufklärbarkeit zulasten der Vermieterin. Dass dieser keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorliegen, da die Mieter zuvor eigene Verträge mit dem Energieversorger abgeschlossen hatten, ändere daran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen dem Vermieter, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Objekts darlegen zu können.

Gegen diese Einschätzung legte die Vermieterin Revision ein, der nun stattgegeben wurde.

Das Urteil des BGH: „Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann.“

Das bedeutet: So lange im Voraus (ex ante) aus fachlich nachvollziehbaren Gründen eine messbare, dauerhafte Einsparung von Energie zu erwarten ist, kann der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung grundsätzlich eine so genannte Modernisierungsmieterhöhung vornehmen. Zur Beurteilung kann der Richter im Zweifelsfall die Einschätzung eines Sachverständigen einholen. Anhaltspunkte bieten auch anerkannte Pauschalwerte, etwa aus der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ vom 8. Oktober 2020. Ausdrücklich nicht nötig sind Vorher- und Nachher-Messungen des tatsächlichen Verbrauchs.

Die Karlsruher Richter stellten heraus, dass dem Landgericht als Berufungsgericht mehrere gravierende Fehler unterlaufen waren. Das Landgericht habe:

• noch zutreffend (wenn auch unausgesprochen) angenommen, dass der erfolgte erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern auch – wie hier – Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes.
• ebenfalls zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung.
• den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Denn es hatte angenommen, eine nachhaltige Einsparung könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs im konkreten Gebäude binnen vier bis fünf Jahren vor und nach der Maßnahme festgestellt werden. Diese generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist, so der BGH, rechtsfehlerhaft. Dies gelte erst recht hinsichtlich des herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren.
• den tatsächlichen Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme herangezogen. Dieser wird jedoch nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] müsse die Endenergieeinsparung jedoch „durch“ die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein.

So geht es weiter: Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zur Entscheidung zurück an das Landgericht, das die vom BGH vorgegebenen Kriterien anwenden muss. In diesem Zusammenhang verwies die Kammer noch einmal darauf, dass der Gesetzgeber aus gutem Grund bei den Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen hat. Er hat bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme als auch bei der Mieterhöhungserklärung gemäß § 555c Abs. 3 BGB [aF] auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann. „Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieeinsparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste“, mahnten die Richter.

Fazit von Haus & Grund: Diese vermieterfreundliche Entscheidung ist sehr zu begrüßen. Schließlich können Vermieter nur die Rahmenbedingungen für eine Energieersparnis schaffen. Einfluss auf das Nutzerverhalten der Mieter haben sie jedoch nicht. Nach den Grundsätzen der Entscheidung gehört nun auch die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter – mindestens in ihrer jetzigen Form – auf den Prüfstand. Denn auch diese nimmt fast ausschließlich den tatsächlichen Verbrauch als Maßstab, der in erster Linie vom Mieter bestimmt wird. Je höher der Verbrauch der Mieter, aus welchen Gründen auch immer, desto höher fällt der Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten aus. Das ist alles andere als fair. Haus & Grund Deutschland prüft darum derzeit die Möglichkeit einer oder mehrerer Musterklagen gegen die Regelung.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Juni 2025 vom 26. Juni 2025). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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