Wir geben einen Überblick zu den rechtlichen Grundlagen und den Möglichkeiten zur Kostentragung in der Praxis.

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Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Worum geht es?

In Eigentumswohnanlagen kommt es immer wieder zum Streit, was die Verantwortung bei Erhaltungsmaßnahmen bei Balkonen anbelangt. Dabei geht es meist vor allem darum, welche Elemente des Balkons zwingend Gemeinschaftseigentum sind und ob und wie diese zuzuordnen sind. Dies hat Konsequenzen für die Frage, wer welche Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zahlen muss.

Durch den „neuen“ § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können solche Kosten den einzelnen Balkoneigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft auferlegt werden. Der Bundesgerichtshof hat zudem bereits vor der WEG-Reform von 2020 entschieden (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, Aktenzeichen V ZR 163/17), dass sowohl die Pflicht zur Erhaltung des Balkons als auch die entsprechende Kostentragungspflicht per Vereinbarung dem jeweiligen Wohnungseigentümer (dessen Wohnung einen Balkon oder Terrasse hat) übertragen werden kann. Sofern eine solche Kostenübertragung nicht geregelt ist, sind Wohnungseigentümer nur verpflichtet, die Kosten der Erhaltung der im Sondereigentum stehenden Teile allein zu tragen.

Sanierungsbeschluss der Eigentümerversammlung

Ein Beschluss zur Balkonsanierung ist zu unbestimmt, wenn dem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll. Stattdessen kann es passieren, dass Sanierungsvorgaben für das Sondereigentum mitbeschlossen werden, obwohl dazu keine Beschlusskompetenz besteht. Das Amtsgericht Friedberg (Urteil vom 10. Januar 2025, Aktenzeichen 2 C 580/24) hat klargestellt, dass eine Eingrenzung der vorzunehmenden Maßnahmen sowie Art und Umfang der zu sanierenden Elemente aus dem Beschluss eindeutig erkennbar sein müssen. Das heißt: Es muss geregelt werden, was für die einzelnen Elemente des Balkons gelten soll. Wenn sich die beabsichtigten Maßnahmen auch nicht durch Auslegung ermitteln lassen, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit des Beschlusses der Balkonsanierung. Eigentümer in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz GdWE oder WEG) und/oder die Verwaltung sollten Beschlussvorschläge deshalb auf unklare oder sogar nichtige Formulierungen prüfen, bevor diese mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versendet werden.

Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die konkrete Eigentumszuordnung bei Balkonen ist für den Umfang der Erhaltungs- und Kostentragungspflichten wichtig. Solange keine abweichenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung getroffen werden, gelten dazu folgende Kriterien:

Regelung der Kostentragungspflicht bei Balkonen

Laut Gesetz trifft bei den konstruktiven Elementen des Balkons zunächst die Gemeinschaft die Erhaltungspflicht sowie die Kostentragungspflicht. Häufig gibt es aber in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Vereinbarungen, die zu beachten sind. Dort kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Erhaltung von Balkonen oder Balkonteilen durch den Sondereigentümer und/oder auf seine Kosten zu erfolgen hat, ganz gleich ob die einzelnen Teile Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind. Das kann zur Folge haben, dass die Eigentümerversammlung Beschlüsse zur Balkonsanierung inklusive Auftragsvergabe gegenüber Handwerkern entscheidet und die Kosten der Maßnahme vom Sondereigentümer zu tragen sind.

Von besonderer Bedeutung ist seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2022 die Vorschrift des § 16 Abs.2 Satz 2 WEG. Damit kann die Kostentragungspflicht des jeweiligen Wohnungseigentümers für Erhaltungsmaßahmen an zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteilen des Balkons mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Diese Beschlusskompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hat der BGH in zwei Entscheidungen vom 22. März 2024 (Aktenzeichen V ZR 87/23 und V ZR 81/23) näher erläutert. Danach steht der WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Beschluss zur Kostenänderung kann als Dauerregelung gefasst werden, wobei der Gleichbehandlungsgrundsatz beachtet werden muss. Für die Balkonsanierung bedeutet dies, dass es möglich ist, dass die Wohnungseigentümer pauschal beschließen, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an den Balkonen von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, deren Sondereigentumseinheit über einen Balkon verfügt.

Laut BGH ist es auch zulässig, zunächst nur eine Kostenbelastung für die Eigentümer der Balkone zu beschließen, deren Balkone in einem ersten Schritt saniert werden. Bei einer Folgebeschlussfassung über die Kostenverteilung für die Erhaltungsmaßnahmen an anderen Balkonen ist dann aber der Gleichheitsgrundsatz zu beachten. Das bedeutet: Die Eigentümer, die bei der ersten Sanierungsmaßnahme ihre Balkone allein bezahlt haben, dürfen bei späteren Sanierungen der anderen Balkone nicht noch einmal belastet werden.

Beispiel: Teilsanierung in zwei Schritten

Die Wohnanlage hat 15 Wohnungen, 10 davon haben Balkone. 4 Balkone sind sanierungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen die Instandsetzung dieser 4 Balkone und legen fest, dass nur die vier Wohnungseigentümer, deren Balkone betroffen sind, jeweils für den eigenen Balkon die Kosten selbst zahlen. Wie mit den übrigen Balkonen zukünftig umgegangen wird, muss laut BGH in diesem Moment noch nicht geregelt werden. Wenn dann etwa drei Jahre später die anderen sechs Balkone auch sanierungsbedürftig sein sollten, muss aber berücksichtigt werden, dass bereits einzelne Eigentümer ihre Balkone allein bezahlt haben. Bei diesen Wohnungseigentümern besteht ein Anspruch auf Gleichbehandlung bzw. Maßstabskontinuität. Würde also der weitere Beschluss zur Sanierung der restlichen Balkone dies nicht berücksichtigen, könnten die betroffenen Eigentümer der ersten Sanierung diesen zweiten Beschluss, der sie erneut belastet, erfolgreich anfechten und für ungültig erklären lassen.

Fazit für die erfolgreiche Balkonsanierung

Vor einer Sanierung von Balkonen muss stets der erste und wichtigste Schritt sein, dass Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig geprüft werden, ob und welche Regelungen darin zum Thema Balkone enthalten sind. Bei Zweifeln an der Auslegung der Regelungen empfiehlt es sich, fachkundigen Rat (beispielsweise beim Haus & Grund Ortsverein) einzuholen.

Ansonsten ist die juristisch oft komplizierte Frage, welche Teile der Balkone Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, für die praktische Umsetzung der Sanierung bedeutungslos. Voraussetzung dafür ist nur, dass für die Kostentragungspflicht die Möglichkeiten der Beschlussfassung nach § 16 Abs.2 Satz 2 gemäß den Vorgaben des BGH genutzt werden.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Juli/August 2025 vom 4. August 2025). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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