Experten haften für fehlerhafte Beratung, für versäumte Fristen allerdings in der Regel nicht (falls nicht vereinbart).

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Die Energieberatung spielt für Eigentümer, die ihre Immobilie sanieren möchten, eine zentrale Rolle. Zuschüsse oder günstige Förderkredite gibt es fast nur noch, wenn strenge Vorgaben eingehalten werden. Zum Teil ist die Zusammenarbeit mit einem Experten sogar vorgeschrieben. Und oft geht es bei der Förderung um viel Geld. Umso ärgerlicher, wenn Beratungsfehler dazu führen, dass Fördermittel ausfallen. Immer häufiger müssen sich die Gerichte inzwischen mit der Frage beschäftigen, in welchen Fällen der Eigentümer Schadensersatz verlangen kann.

Mehrere Urteile als Orientierungshilfe

Der Bundesgerichtshof hat dazu zwar noch nicht entschieden. Urteile von mehreren Landgerichten und einem Oberlandesgericht bieten jedoch eine gute Orientierung zur aktuellen Rechtslage. Wie schon das Landgericht im rheinland-pfälzischen Frankenthal (Urteil vom 25. Januar 2024, Aktenzeichen 7 O 13/23) entschied nun auch das Landgericht Berlin II (Urteil vom 18. Februar 2025, Aktenzeichen 30 O 197/23), dass Energieberater für Schäden durch fehlerhafte Beratung haften müssen.

Gerichte einig bei der Frage verpasster Fristen

Wurde die Überwachung der Fristen allerdings nicht ausdrücklich vereinbart, sind Berater laut Oberlandesgericht München (Entscheidung vom 4. Juli 2025, Aktenzeichen 19 U 3738/24 e) nicht dafür verantwortlich, deren Einhaltung zu überwachen. Dementsprechend müssen sie keinen Schadensersatz leisten, wenn ein Abgabetermin verpasst wurde. Ähnlich urteilte bereits das Landgericht Bielefeld (Urteil vom 31. März 2023, Aktenzeichen 7 O 325/21).

Beraterfirma beanstandete eingeholte Angebote nicht

Im Fall aus Berlin hatte ein Eigentümer eine Firma mit der Energieberatung für die energetische Sanierung seines Einfamilienhauses beauftragt. Er beantragte beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Mittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude und erhielt einen entsprechenden Zuwendungsbescheid. Anschließend holte er Angebote ein und legte sie der Beratungsfirma vor — ohne dass diese Einwände erhob.

Keiner der Werte genügte den Mindestanforderungen

In Absprache mit der Beratungsfirma gab der Eigentümer für den Verwendungsnachweis der Fördermittel die Wärmedurchgangskoeffizienten an, die mit den verbauten Dämmmaterialien an der Gebäudehülle erreicht werden konnten. Allerdings erfüllte keiner der Werte für das Dach, die Fenster und die Dachfenster die technischen Mindestanforderungen für die Förderung. Das BAFA hob daraufhin den Förderbescheid teilweise auf.

Einwand führt das eigene Angebot ad absurdum

Das Landgericht Berlin II verurteilte die Firma zur Zahlung von rund 6.000 Euro Schadensersatz für die entgangene Förderung. Die Richter stellten in ihrem Urteil unmissverständlich klar: Das beauftragte Unternehmen hat seine Pflicht zur fachlich zutreffenden Beratung verletzt. Es hätte insbesondere die vorgelegten Angebote auf ihre Förderfähigkeit prüfen müssen. Der vorgebrachte Einwand, der Eigentümer hätte sich selbst informieren können, führt nach Einschätzung des Gerichts „das eigene Leistungsangebot ad absurdum“.

Verdacht: Experte ging von falschen Werten aus

Es sei gerade die Hauptleistungspflicht der Beratungsfirma, Verbraucher und Laien über die Richtlinien und Richtwerte fachlich zu beraten. Darüber hinaus hatte sie den Kläger nach Überzeugung des Gerichts deshalb falsch beraten, weil sie selbst von falschen Werten ausgegangen war. Fälschlicherweise habe sie in E-Mails an den Eigentümer mehrfach auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und nicht auf die anzuwendenden Werte der (strengeren) BEG-Richtlinie verwiesen. Die Beratung sei auch deshalb unzureichend und fehlerhaft gewesen.

Architekt musste 60.000 Euro Schadensersatz zahlen

Im Fall des Landgerichts Frankenthal erhielt eine Eigentümerin mehr als 60.000 Euro Schadensersatz nach fehlerhafter Beratung. Sie hatte für die energetische Sanierung eines Mietshauses einen Architekten beauftragt, der zugleich als Energieberater tätig war. Er riet ihr, die vermietete Immobilie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umzuwandeln, um die Fördervoraussetzungen für das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ zu erfüllen.

Falsche Reihenfolge durch folgenschwere Empfehlung

Die Eigentümerin folgte diesem Rat – mit fatalen Folgen. Sie beantragte die Förderung, ließ dann die Sanierung durchführen und wandelte erst danach die Mietwohnungen um. Weil die Förderung laut Richtlinie aber nur Eigentümern bestehender Eigentumswohnungen zusteht, verweigerte die KfW eine Zahlung. Das Gericht war überzeugt: Hätte die Eigentümerin den Antrag erst nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gestellt, hätte sie die Fördermittel erhalten.

Anruf bei der KfW-Hotline zählte nicht als Ausrede

Der Architekt muss den entstandenen Schaden ersetzen. Er kann sich nicht darauf berufen, nur eine technische Beratung angeboten zu haben, da seine Hinweise zu den Fördervoraussetzungen als Rechtsdienstleistung zu werten sind. Auch der (nicht überprüfbare) Hinweis, die KfW-Hotline habe ihm falsche Auskünfte erteilt, entlastete ihn nicht.

OLG entschied im Sinne des Effizienz-Experten

Das Oberlandesgericht München entschied dagegen zugunsten eines gelernten Zimmerers und studierten Bauingenieurs, der als Energieeffizienz-Experte tätig ist. Er muss den von der Eigentümerin eines denkmalgeschützten Gebäudes geforderten Schadensersatz nicht zahlen. Der vermeintliche Anspruch beruhte auf einer verpassten Frist im Rahmen einer KfW-Förderung.

Anträge zwar vorbereitet, aber nicht eingereicht

Die Eigentümerin wollte ihr Gebäude auf KfW-Effizienzhaus-Niveau (KfW-Standard 55) bringen und sicherte sich die Dienste des Fachmanns für die Bereiche „Energieberatung/-berechnung, Förderberatung und Standsicherheitsnachweise“. Dieser bereitete die Anträge zwar vor. Die Eigentümerin reichte sie jedoch selbstständig online ein.

KfW setzte eine Frist für den Nachweis per BnD

In der Förderzusage vom 17. März 2020 gewährte die KfW einen Zuschuss von bis zu rund 20.000 Euro – unter der Bedingung, dass bis spätestens 17. März 2023 eine so genannte „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD) vorgelegt wird. Sie muss von einem Energieeffizienz-Experten ausgestellt werden. Die BnD bestätigt, dass

• die geförderten Maßnahmen ordnungsgemäß umgesetzt,
• die energetischen Standards eingehalten und
• alle Arbeiten gemäß den KfW-Richtlinien durchgeführt wurden.

Beschwerde des Ehemanns kam erst im Nachhinein

Der Experte erhielt den erforderlichen Wärmebrückennachweis erst am 26. Januar 2023. Er kündigte daraufhin an, die Unterlagen für die BnD bis Ende Februar fertigzustellen. Der Ehemann der Eigentümerin drängelte anschließend zwar mehrfach, beschwerte sich jedoch erst am 29. März (also klar zu spät) unmissverständlich darüber, dass die Frist inzwischen verstrichen sei.

Mal so, mal so: Bauherrin ging nicht einheitlich vor  

Bemerkenswert ist, dass die Bauherrin beim zweiten Förderantrag (vom 1. Juli 2021) das Schreiben bereits am Folgetag weiterleitete. Beim ersten Antrag hatte sie dies versäumt und den Fachmann weder schriftlich noch mündlich auf die Frist hingewiesen. Am 31. März 2023 lieferte dieser schließlich die BnD — zu spät für die erste Frist. Die KfW verweigerte daher einen Aufschub und zahlte die rund 20.000 Euro nicht aus. Für den zweiten Antrag wurde der Termin damit jedoch eingehalten, sodass die Eigentümerin diese 13.750 Euro Förderung erhielt.

Eigentümerin verlangte 10.000 Euro – zu Unrecht

Die Eigentümerin forderte über 10.000 Euro Schadensersatz (einschließlich Zinsen und außergerichtlicher Anwaltskosten) vom Energieeffizienz-Berater. Doch dieser verweigerte die Zahlung – zu Recht, wie das Oberlandesgericht entschied. Denn eine Pflicht, die Fristen zu überwachen oder auf einen drohenden Fristenablauf und eine Verlängerungsmöglichkeit hinzuweisen, sei aus dem Vertragsverhältnis der Parteien nicht herzuleiten.

„Ohne Weiteres“: Infos waren leicht zu finden

Die Eigentümerin habe den Experten zudem nicht über den drohenden Fristablauf zum 17. März 2023 informiert. Das Fristende wäre dem ihr vorliegenden Bewilligungsschreiben „ohne Weiteres“ auch selbst zu entnehmen gewesen. Eine Garantie für den Erhalt der Fördermittel habe der Experte nicht übernommen. Auch ein Verzug nach § 280 Abs. 1, 2 i. V. m. § 286 BGB liege nicht vor, da keine feste Leistungszeit vereinbart war.

Viele Parallelen zu Urteil des Landgerichts Bielefeld

Das OLG München verwies in seiner Begründung auf ein ähnlich gelagertes Urteil des Landgerichts Bielefeld. Dort hatte ein Eigentümer über 20.000 Euro von der Architektin gefordert, die er als Energieeffizienz-Expertin beauftragt hatte. Die KfW zahlte trotz Förderzusage nicht, weil auch in diesem Fall die Frist für die BnD versäumt wurde.

Nachweis des hydraulischen Abgleichs kam zu spät

Die Beraterin erhielt den für die BnD erforderlichen Nachweis über den hydraulischen Abgleich erst am 22. September 2020 – also nach Ablauf der Frist im Juni. Der Bauherr hatte sie nicht auf das Datum hingewiesen. Er war aber der Meinung, sie hätte die Frist kennen müssen. Es sei ihre Aufgabe gewesen, ihn rechtzeitig daran zu erinnern. Daher verlangte er Schadensersatz.

Für Verfahrensseite ist meist der Bauherr verantwortlich

Das OLG teilte diese Auffassung nicht und stellte klar:

• Als Effizienz-Beraterin schuldete die Architektin dem Eigentümer keine erfolgreiche Förderung, sondern nur eine adäquate Beratung.
• Eine Leistungspflicht, die Fristen zu überwachen und auf einen drohenden Fristenablauf und eine Verlängerungsmöglichkeit hinzuweisen, kann aus einem Energieberatungsvertrag grundsätzlich nicht hergeleitet werden.
• Für die Antragstellung selbst, die weitere Kommunikation mit der KfW und die Fristenwahrung ist grundsätzlich der Bauherr verantwortlich – es sei denn, der Experte hat diese Aufgabe vertraglich ausdrücklich übernommen.
• Die Architektin hat nicht gegen Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB verstoßen.

Tipps: Selbst auf Fristen achten und beraten lassen!

Zusammenfassend gilt: Eigentümer dürfen eine fachlich korrekte Energieberatung erwarten, sollten aber selbst die Nachweis- und Fristenpflichten bei Förderprogrammen genau im Blick behalten.  Wichtig: Die genannten Urteile bieten eine hilfreiche Orientierung, ersetzen aber keine individuelle Rechtsberatung. Mitglieder von Haus & Grund können sich für eine kostenlose rechtliche Erstberatung an ihren Ortsverein wenden. Einen Überblick über die Vereine in Rheinland-Pfalz finden Sie hier:

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Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Oktober 2025 vom 16. Oktober 2025). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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