Bei Mängeln an der Mietsache dürfen Mieter unter bestimmten Umständen die gezahlte Miete mindern.

Foto: Andrii Yalanskyi / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Schimmel, Wasserschaden, Lärm, Geruchsbelästigung, ausgefallene Heizung: Wenn Wohnungen nicht das halten, was sich deren Bewohner davon versprechen, erhitzen sich meist schnell die Gemüter. Mietmängel und daraus abgeleitete Mietminderungen gehören zu den häufigsten Streitthemen im Miteinander zwischen Vermieter und Mieter. So einfach das Thema zunächst klingen mag: Für den Vermieter-Alltag bleiben einige zentrale Fragen, die im Einzelfall geprüft werden müssen. Halbwissen und zu viel Emotion helfen hier nicht weiter. Wichtig ist, genau zu wissen, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter haben und wie sich die Höhe einer möglichen Mietminderung errechnet.

Gesetzliche Grundlage: Worum geht es?

Das Recht zur Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt. Danach ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Das darf er dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch „nicht unerheblich beeinträchtigt“. Die Minderung tritt kraft Gesetzes automatisch mit dem Auftreten des Mangels ein. Sie gilt für die Dauer der Beeinträchtigung. Eine gesonderte Erklärung des Mieters ist dazu nicht erforderlich. Die Mietminderung kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. Wenn der Mieter trotz Mangels die volle Miete gezahlt hat, kann er das Überzahlte zurückfordern, sofern der Mieter keine Kenntnisse der Nichtschuld hatte. Das heißt: Der Mieter darf nicht gewusst haben, dass er nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet ist.

Was ist der vertragsgemäße Zustand der Mietsache?

Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache bestimmt sich nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten.
Maßgeblich ist zunächst, was die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich zur Beschaffenheit vereinbart haben; dies betrifft sowohl die Ausstattung als auch etwaige Einwirkungen von außen (wie Lärm). Fehlen konkrete Vereinbarungen, richtet sich der vertragsgemäße Zustand nach dem vereinbarten Nutzungszweck – bei Wohnraummiete also nach dem Standard, der für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage, Alter und Ausstattung üblich ist („Verkehrsanschauung“). Der Mieter kann grundsätzlich erwarten, dass die Wohnung die für Wohnzwecke typischen Eigenschaften aufweist und keine erheblichen Mängel hat, die den Gebrauch beeinträchtigen.

Auch der Dekorationszustand (z.B. unrenoviert) kann vertragsgemäß sein, wenn dies ausdrücklich vereinbart oder im Übergabeprotokoll festgehalten wurde. Bei lückenhaften Vertragsregelungen erfolgt eine ergänzende Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte. Der vertragsgemäße Zustand umfasst neben der physischen Beschaffenheit auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse, die die Gebrauchstauglichkeit beeinflussen, etwa Immissionen oder rechtliche Einschränkungen.

Der tatsächliche Zustand bei Vertragsschluss gilt nicht automatisch als vertragsgemäß. Eine Vereinbarung erfordert beidseitige Willenserklärungen. Bei Mietvertragsbeginn sollte daher im Mietvertrag (zusammen mit dem Übergabeprotokoll samt Fotodokumentation) stets der Zustand der Mietsache konkret beschrieben und so als vertragsgemäß vereinbart werden.

War dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss bekannt?

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels) nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur im Ausnahmefall zu – und zwar dann, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache (Wohnung) an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme ausdrücklich vorbehält. Einem Mieter, der vor Mietvertragsschluss beispielsweise die Wohnung nicht besichtigt, ist bezüglich später gerügter Mängel grob fahrlässige Unkenntnis zu unterstellen. Darum steht ihm weder ein Recht zur Anfechtung des Mietvertrags noch ein Minderungsrecht zu, so das Landgericht Lübeck (Urteil vom 7. Juli 2022, Az. 14 S 23/21).

Tipp: Sie möchten sich als Vermieter später darauf berufen, dass dem Mieter ein Mangel des Mietobjekts bei Vertragsschluss bekannt gewesen ist? Dann empfiehlt sich eine deutliche und möglichst durch Schriftform nachweisbare „Kenntnisverschaffung“ des Mieters. Das könnte im Mietvertrag festgehalten werden, zumindest jedoch im Übergabeprotokoll. Lassen Sie sich die Kenntnisnahme dieses Punktes vorzugsweise mit einem zugeordneten Bestätigungsvermerk des Mieters bestätigen!

Liegt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung vor?

Ein konkreter Mangel muss tatsächlich zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung führen. Ansonsten gibt es keine Minderung. Dabei sind nicht Empfindlichkeiten oder gesundheitliche Besonderheiten des Einzelnen entscheidend. Angelegt wird hier vielmehr der überindividuelle, allgemeine Maßstab eines Durchschnittsnutzers.

Keine Mietminderung gibt es etwa wegen fehlender Fußleisten in der Wohnung (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 27. März 2013, Az. 14 C 230/11). Fehlende Fußleisten in allen Räumen einer Mietwohnung bis auf einen mindern die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht bzw. nur unerheblich. Denn der Mieter kann in der Wohnung ohne Beeinträchtigung seiner Gesundheit oder seiner alltäglichen Gewohnheiten leben. Es besteht lediglich eine minimale ästhetische Beeinträchtigung. Diese berechtigt den Mieter jedoch nicht zu einer Minderung der Monatsmiete.

Infos und Mitwirkung: Wozu ist der Mieter verpflichtet?

Ein Mangel der Mietsache erzeugt zudem nicht nur Ansprüche und Rechte für Mieter. Es besteht nach § 536c BGB auch die Pflicht zur Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter. Dabei droht bei unterlassener Anzeige nicht nur der Verlust der Mietminderung. Verloren geht auch das Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Der Mieter läuft Gefahr, dem Vermieter die Schäden ersetzen zu müssen, die durch die unterbliebene Anzeige entstehen. Es können erhebliche Schäden drohen, wenn man sich das Beispiel des im Verborgenen „weiterfressenden“ Mangels vorstellt. Dabei entsteht aus einem anfänglich kleinen Schaden ein nur mit erheblichem Aufwand zu beseitigender großer Schaden. Für den Mieter wird es dann schnell teuer, wenn der Vermieter durch Unkenntnis des Mangels nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Schadensursache beginnen konnte.

Die Verweigerung der Beseitigung von Mängeln kann ebenfalls zum Ausschluss der Mietminderung führen, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10. April 2019, Az. VIII ZR 12/18). Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Wann sind Gutachten eines Sachverständigen nötig?

Spätestens wenn der Streit um die Mietminderung bei Gericht landet, wird häufig ein Sachverständigengutachten eingeholt. Es soll klären, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt und wie gravierend der Mangel ist.
Ob etwa eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen. Denn es geht dabei nicht um bloße Wahrnehmungen, sondern um die Beurteilung anhand der Regeln der Technik. Dazu können Zeugen keinen Beweis führen. Auch einen erheblichen Befall der Wohnung durch Silberfische kann – jedenfalls aus juristischer Sicht – nur ein Sachverständiger feststellen.

Bei Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) stellt sich außerdem die Frage, wer wann was beweisen muss. Das Landgericht Gießen (Urteil vom 6. Juni 2025, Az. 1 S 171/23) hat dazu entschieden, dass der Vermieter zunächst beweisen muss, dass die Ursache für Feuchtigkeitsschäden nicht in seinem Gefahrenbereich (beispielsweise durch Baumängel) liegt. Erst danach müsse der Mieter belegen, dass Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich (etwa durch unzureichendes Lüften) stammen. Trotzdem können Mieter hier nicht „ins Blaue hinein“ die Miete mindern. Der BGH (Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 67/18) hat klargestellt, dass bei nur drohender Schimmelbildung noch keine Mietminderung in Frage kommt.

Unberechtigte Minderung: Auch Kündigung möglich?

Wenn die Mietminderung unberechtigt oder in der Höhe nicht angemessen ist, bauen sich Mietschulden auf. Diese können den Vermieter ab einer gewissen Höhe und Dauer zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter

• für zwei aufeinander folgende Termine mit der Bezahlung der Miete oder eines erheblichen Teils davon (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der länger ist als zwei Termine, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Für einen Mieter kann die Ausübung des Minderungsrechts ein Druckmittel sein, um den Vermieter zur Beseitigung eines Mietmangels zu bewegen. Ungefährlich ist dieser Weg aber nicht: Schließlich ist es der Mieter, der für die Erheblichkeit des Mangels beweispflichtig ist. Vor allem aber ist in vielen Fällen nicht vorhersehbar, in welchem Umfang ein Gericht die Minderung für berechtigt erachtet. Mieter müssen daher um den Fortbestand des Mietverhältnisses bangen, wenn der insgesamt geminderte Gesamtbetrag eine im Hinblick auf ein Kündigungsrecht „kritische Masse“ erreicht. „Schlaue“ Mieter nehmen hier deshalb alternativ eine „Zahlung unter Vorbehalt“ vor.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe April 2026 vom 28. April 2026). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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