Ohne weitere Parteien ist eine verbrauchsabhängige Aufstellung nach einem Urteil des LG Lübeck nicht nötig.

Foto: Jürgen Fälchle / Adobe Stock

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein Einfamilienhaus müssen Vermieter den Heizöl-Verbrauch nicht litergenau aufführen. Denn anders als im Mehrfamilienhaus müssen die Kosten nicht verbrauchsabhängig auf verschiedene Parteien umgelegt werden. So entschied das Landgericht Lübeck in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Rechtmäßigkeit der Abrechnung (Urteil vom 30. März 2026, Az. 1 S 3/26). Die Grundsätze der Heizkostenverordnung finden in diesem Punkt keine Anwendung auf den Sonderfall Einfamilienhaus, stellten die Richter klar – und verurteilten die Mieter zur Begleichung ihrer Betriebskostennachzahlung.

Mieter beim Füllen des Heizöltanks anwesend

Im verhandelten Fall geht es um ein vermietetes Einfamilienhaus, das mit Heizöl beheizt wird. Der 7.000-Liter-Tank befindet sich auf dem Grundstück und ist für die Mieter jederzeit zugänglich. Er hat zur Bestimmung der Füllmenge einen Peilstab, der als Einheit Zentimeter aufweist. Die Betankung erfolgt stets in Abstimmung mit den Mietern; ein Mieter ist beim Tankvorgang persönlich anwesend.

Nachzahlung von über 2.800 Euro offen

Das Tankprotokoll des Tankwagens, das auch die getankten Liter-Mengen und den jeweiligen Preis pro 100 Liter enthält, wird von den Mietern quittiert und an die Vermieter übersandt. Diese zahlten die Rechnungen für das Tanken und wollten diese Kosten über die strittige Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 an ihre Mieter weitergeben. Auf „Heiz- und Warmwasserkosten“ entfielen 3.191, 51 Euro – und nach Abrechnung aller Betriebskosten und der geleisteten Vorauszahlung war noch eine Forderung von 2.823,44 Euro offen.

Mieter hielten Abrechnung für formell unwirksam

Die Mieter zahlten nicht und schickten stattdessen ein Anwaltsschreiben. Das begründeten sie damit, dass der Nebenkostenabrechnung keine Heizkostenabrechnung beigefügt gewesen war und nunmehr die Frist zur Abrechnung verstrichen sei. Gleichzeitig beantragten sie Belegeinsicht, die ihnen gewährt wurde. Eine Abrechnung stellten die Vermieter zeitnah zur Verfügung. Die Mieter waren der Ansicht, dass die Abrechnung schon formell unwirksam gewesen sei. Schließlich fehle die Angabe, welche Menge Heizöl (in Litern) der Abrechnung zugrunde gelegen habe. Die Rechnung sei auch materiell nicht in Ordnung, denn die Umrechnung der Kosten auf die Periode sei nicht richtig erfolgt.

Urteil: Mieter müssen den Rückstand ausgleichen

Das Landgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung der noch ausstehenden Nebenkosten (samt angefallener Zinsen). Es stellte klar, dass bei der Abrechnung von Heizkosten in einem vermieteten Einfamilienhaus die Angabe der verbrauchten Heizölmenge in Litern in der Nebenkostenabrechnung nicht erforderlich ist, um deren formelle Wirksamkeit zu begründen.

Kosten gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar

Die vorliegende Betriebskostenabrechnung ist nach Meinung des Gerichts formell ordnungsgemäß. Sie enthalte eine erkennbare Bezeichnung der einzelnen Kostenpositionen und deren Beträge, den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag, die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen und den Saldo. Das alles sei gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Ein Umlageschlüssel und eine gesonderte Berechnung der aus den Kostenpositionen jeweils auf die Beklagten entfallenden Beträge mussten nicht angegeben werden, da die Beklagten die einzigen Mieter des Objektes sind und deswegen unzweifelhaft die jeweiligen Positionen vollständig auf sie entfallen.

Verordnung nicht relevant für Einfamilienhäuser

Die von den Mietern (und vom Amtsgericht) zitierten Regeln der Heizkostenverordnung waren für die Bewertung unerheblich. Denn sie gelten ausschließlich für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern. Vorangegangene Urteile stellten fest, dass sie schon nicht für Häuser mit Einliegerwohnung angewendet werden können. Das gelte dann, so die Kammer, erst recht für vermietete Einfamilienhäuser.

Auch Heizkosten können „weitergeleitet“ werden

Der Bundesgerichtshof hat für eine Situation, in der Einzelrechnungen bestehen, die weitergeleitet werden können, ausdrücklich anerkannt, dass sich die Betriebskostenabrechnung im Einfamilienhaus von der Situation in einem Mehrfamilienhaus unterscheidet. So könnten etwa die Grundsteuer oder die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung ohne weitere Umrechnung oder Aufteilung an den Mieter „weitergeleitet“ werden. Daraus leitete das Landgericht ab, dass dies auch für die Heizkosten im vorliegenden Fall gelten muss. Die Beklagten sind die einzigen Nutzer der Heizungsanlage und damit des verbrauchten Heizöls. Sie sind nach dem Mietvertrag verpflichtet, die gesamten Heizkosten zu tragen. Damit könnten auch alle Rechnungen, die für das Tanken angefallen sind, grundsätzlich an sie weitergeleitet werden.

Umlage auf die Heizperiode nicht erforderlich

Anders als im Mehrfamilienhaus gelte für Einfamilienhäuser nicht einmal die Pflicht zur Umlage der Heizkosten auf die Heizperiode. Von den Jahren eines Einzugs und eines Auszugs abgesehen, um die es hier unstreitig nicht geht, sei es letztlich wirtschaftlich egal, wie die Kosten auf Perioden aufgeteilt werden, denn sie fallen immer in voller Höhe dem Mieter zur Last. Muss aber keine periodengerechte Aufteilung der Heizkosten vorgenommen werden, bedarf es auch keiner Angaben der konkreten Verbrauchsmenge in einer Periode mehr.

Nicht gerecht, sich auf einen formellen Fehler zu berufen

Nicht zuletzt bezeichnete es das Gericht als unbillig (ungerecht), sich auf eine rein formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zu berufen, um tatsächlich angefallene Kosten nicht tragen zu müssen.  Es sei unstrittig so, dass die Mieter nach dem zugrunde liegenden Vertrag alle Kosten für die Heizöllieferung zu tragen haben. Sie waren bei den Tankvorgängen auch jeweils dabei, konnten die Tankmenge sehen und den Preis für 100 Liter. Ihnen war also im Grundsatz bekannt, dass die Kosten entstanden sind. Sie können, so die Kammer, auch kaum von der Dimension der Kosten überrascht worden sein. Daran ändert sich nichts dadurch, dass in der Abrechnung eine Angabe der verbrauchten Menge fehlt. Einen inhaltlichen Grund, sie vollständig von diesen Kosten freizustellen, gebe es also nicht. 

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Mai 2026 vom 28. Mai 2026). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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