Die Frage der Einheitlichkeit der Verträge ist rechtlich bedeutsam. Sie beschäftigt darum regelmäßig die Gerichte.

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Es kommt häufiger vor, dass ein Mieter zusätzlich zur Wohnung einen Stellplatz oder eine Garage mietet. Immer wieder streiten Vertragsparteien dann später über die Frage, ob beide Verträge rechtlich als separat geschlossen gelten oder ob eine so genannte Vertragseinheit vorliegt. Der Unterschied ist gravierend: Bei separaten Verträgen gelten für Stellplätze und Garagen die allgemeinen Vorschriften über die Kündigung von Miet- bzw. Pachtverhältnissen – und nicht der deutlich strengere Kündigungsschutz für Wohnraum-Mietverträge.

Maßgeblich für die Annahme einer Vertragseinheit von Wohnung und Garage ist der objektive Parteiwille nach den Vertragsurkunden und den Umständen. Hier sprechen beispielsweise eine gemeinsame Vertragsurkunde, eine einheitliche Miete, gleichlaufende Kündigungsfristen oder eine untrennbare Nutzungsverbundenheit dafür, dass die Verträge zusammengehören. Gerichte, die mit der Frage beschäftigt wurden, kamen zu verschiedenen Bewertungen.

Amtsgericht Hamburg: Kein einheitlicher Mietvertrag bei getrennten Vertragsinhalten

Obwohl er zeitgleich mit einem Wohnraummietvertrag geschlossen wurde, kann ein Garagenmietvertrag eigenständig und damit isoliert kündbar sein. Das gilt insbesondere dann, wenn getrennte Verträge mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen bestehen und der Garagenvertrag ausdrücklich eine Unabhängigkeit vom Wohnraummietvertrag festlegt. Das entschied das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 7. November 2025, Az. 49 C 174/25).

Im dem verhandelten Fall hatte die Ehefrau einen separaten Garagenmietvertrag allein unterschrieben, obwohl im Vertragskopf beide Ehegatten maschinenschriftlich als Mieter genannt waren. Das Gericht sah mangels Unterschrift des Ehemanns nur die Ehefrau als Vertragspartnerin an. Der Vermieter konnte den Garagenmietvertrag wirksam kündigen, da der besondere Kündigungsschutz für Wohnraum nur für Wohnraummietverhältnisse gilt. Er erfasst Garagen bzw. Stellplätze nur dann, wenn sie rechtlich Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses sind, was hier nach Einschätzung des Gerichts gerade nicht der Fall war.

Es handele sich nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung, da hierzu getrennte Verträge mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen existierten, so das Gericht. Zudem ´sei im Garagenmietvertrag klargestellt worden, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag nicht gewollt sei.

Amtsgericht Hanau: Einheitlicher Mietvertrag bei gleichzeitigem Abschluss beider Verträge

Gänzlich anders entschied dagegen das Amtsgericht Hanau mit Urteil vom 5. Mai 2023 (Az. 32 C 172/22). Es geht bei gleichzeitigem Abschluss eines Wohnraummietvertrags und eines Garagenmietvertrags grundsätzlich von einem einheitlichen Mietverhältnis aus.

Werden Wohnung und Garage am selben Tag angemietet, bestehe jedenfalls auf Mieterseite regelmäßig ein „Verknüpfungswille“, der zur Einheitlichkeit der Verträge führt, so das Gericht. Die getrennten Urkunden waren für das AG Hanau ohne Bedeutung. Wohnung und Garage standen zwar auf unterschiedlichen Formularverträgen. Das begründe für sich genommen jedoch keinen Trennungswillen, wenn beide Verträge vom Vermieter als Formular gestellt sind. Entscheidend sei der objektiv feststellbare Verknüpfungswille. Bereits der Wille nur einer Partei (typischerweise des Mieters) genüge, um die Vermutung getrennter Rechtsgeschäfte zu widerlegen.

Handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis, können Wohnung und Garage folglich nur gemeinsam unter Beachtung der wohnraummietrechtlichen Kündigungsvorschriften beendet werden. Eine isolierte Kündigung nur der Garage sei deshalb unwirksam. In einem Punkt weicht die Einschätzung des AG Hanau ganz entschieden von der des AG Hamburg ab: Es hält Klauseln im Garagenmietvertrag als AGB für unwirksam, die anordnen, dieser Vertrag sei vom Wohnraummietvertrag getrennt und Wohnraummietrecht solle auf die Garage keine Anwendung finden. Solche Klauseln sagten nichts über den wirklichen Parteiwillen aus. Damit schränkt das AG Hanau entgegen der herrschenden Meinung vertragliche „Trennungsklauseln“ deutlich zugunsten des Mieterschutzes ein.

Fazit: Mit sorgfältiger Vertragsgestaltung einheitlichen Mietvertrag verhindern

Der (neueren) Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Vorzug zu geben. Zwar gilt der besondere Kündigungsschutz nach den §§ 573 ff. BGB ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum und erfasst grundsätzlich keine Garagen oder Stellplätze. Diese fallen nur dann unter diesen Schutz, wenn sie als Nebenräume Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses sind, sprich: mit der Wohnung zusammen vermietet wurden (siehe dazu BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021, Az. VIII ZR 95/20).

Ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, richtet sich nach dem Parteiwillen und den Umständen des Einzelfalls. Indizien für eine rechtliche Einheit sind insbesondere ein gemeinsames Vertragsdokument für Wohnung und Garage/Stellplatz sowie eine einheitliche Mietzahlung und gleichlaufende Kündigungsfristen. Werden Garagen oder Stellplätze einzeln vermietet, gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 580a, 581 BGB, so dass der besondere Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts nicht anzuwenden ist.

Aus der Entscheidung des AG Hamburg folgt Zweierlei:

• Eine gewollte vertragliche Einheit von Wohnraum- und Garagenmietverhältnis muss ausdrücklich und eindeutig in den Vertragsunterlagen dokumentiert werden.
• Vertragspartner wird grundsätzlich nur Derjenige, der den Mietvertrag tatsächlich unterschreibt, auch wenn mehrere Personen im Vertragskopf genannt sind.

Dabei darf nicht allein auf die tatsächliche Nutzungssituation oder den wirtschaftlichen Zusammenhang abgestellt werden. Es muss vorrangig der objektive Erklärungsgehalt der Verträge geprüft werden. Vermieter, die eine Trennung vornehmen wollen, sollten daher verstärkt darauf achten, dass eine gewünschte vertragliche Trennung von Wohnraum- und Nebenmietverhältnissen klar und unmissverständlich dokumentiert wird, zum Beispiel durch getrennte Vertragsdokumente und ausdrückliche Trennungsklauseln in beiden Verträgen.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Mai 2026 vom 28. Mai 2026). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.

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