Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Was soll zukünftig für Hauseigentümer gelten?
Die Bundesregierung hat sich auf einen Gesetzentwurf geeinigt. Wir fassen die wichtigsten Punkte zusammen.
Foto: Chris/ Adobe Stock
Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld
Nach monatelangen Verhandlungen zwischen Union und SPD hat die Bundesregierung am 13. Mai 2026 den Gesetzesentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Dabei handelt es sich um den Nachfolger des so genannten Heizungsgesetzes (das tatsächlich Gebäudeenergiegesetz heißt). Zum Beschluss haben das Bundeswirtschafts- und das Bundesbauministerium eine Pressemitteilung und den Gesetzesentwurf veröffentlicht.
Kern des Papiers: Wegfall der 65-Prozent-Vorgabe
Die Bundesregierung will mit dem vorliegenden Entwurf das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) in ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführen. Kern des Entwurfs ist die Abschaffung des sogenannten Heizungsgesetzes und damit der 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Gleichzeitig sollen die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) umgesetzt werden. Lange strittig blieben die Regelungen zum Mieterschutz. Hier gab es erst Ende April eine Einigung. Der Gesetzentwurf setzt im Wesentlichen die von der Koalition verabschiedeten Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz vom 24. Februar 2026 und zur Kostenbremse für Mieter vom 30. April 2026 um.
Nachfolgend sind die wichtigsten der geplanten Neuregelungen zusammengefasst:
Abschaffung der 65-Prozent Regelung: Die bisherigen §§ 71 ff. GEG werden weitgehend gestrichen. Damit entfällt die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Beim Heizungstausch sollen Eigentümer wieder zwischen mehreren Lösungen wählen können (§§ 42 – 46 GModG-E): Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse- und Wasserstoffheizungen, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen für effiziente Gebäude und Selbstnutzer in Ein- oder Zweifamilienhäusern, Wärmenetzanschlüsse sowie innovative Lösungen.
Keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen: Mit Wegfall des § 72 GEG gibt es zudem keine generellen Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten mehr. Damit ist zunächst auch die Regel, dass Heizkessel längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen, vom Tisch. Ob der dagegen erhobene Widerstand einzelner Interessengruppen noch zu Änderungen im parlamentarischen Verfahren führen wird, bleibt abzuwarten.
Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen: Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen soll künftig eine Bio-Treppe gelten (§ 43 Absatz 1 GModG-E). Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten stammen. Optional können diese Anteile unter bestimmten Bedingungen durch eine Solarthermie-, Wärmepumpen- oder Biomasse-Hybridheizung erfüllt werden. Unklar ist derzeit noch, ob auch nach 2040 der Betrieb solcher Heizungen möglich ist und damit bis zu 40 Prozent fossiler Energie weiterhin erlaubt sind.
Pauschale 50/50-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter: Besonders kritisch sind aus Sicht von Haus & Grund die geplanten Änderungen im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Bei Einbau und Betrieb neuer Gas- oder Ölheizungen sollen Vermieter und Mieter bestimmte Kosten pauschal je zur Hälfte tragen: ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten, ab 2029 zusätzlich Mehrkosten für verpflichtend beizumischende biogene Brennstoffe. Entsprechende Regelungen sind sowohl für Bestandsgebäude (§ 5a CO₂KostAufG-E) als auch für Neubauten vorgesehen, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden (§ 5b CO₂KostAufG-E). Darüber hinaus erhalten Mieter, die sich selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser versorgen, einen Erstattungsanspruch (§ 6 CO₂KostAufG-E).
Mit den geplanten Kostenregelungen droht eine massive Belastung privater Kleinvermieter und damit eine weitere Gefährdung der Zukunftsfähigkeit des deutschen Gebäudebestands. Die so genannte Kostenbremse ist eine große Mogelpackung der Bundesregierung. Sie gaukelt den Mietern vor, sie schütze vor höheren Wohnkosten. In Wirklichkeit wälzt sie die Kosten einer seit Jahren verfehlten Energiepolitik auf die privaten Kleinvermieter ab. Was der Staat verursacht hat, sollen jetzt diejenigen bezahlen, die ohnehin schon die Hauptlast des deutschen Mietwohnungsmarkts tragen. Durch die steigende Kostenlast wird kaum ein Eigentümer noch fähig sein, in die Zukunftsfähigkeit seiner Immobilie zu investieren. Damit droht eine schleichende Verschlechterung des Gebäudebestands in Deutschland – und das kann nicht im Sinne der Mieter sein.
Mietrechtliche Modernisierungsregeln: Für Vermieter entstehen neue Pflichten und Risiken. Im BGB sollen alle im GModG genannten Heizungsoptionen grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahmen gelten (§ 555b Nr. 1a BGB-E). Damit wird auch der Austausch einer alten fossilen Heizung gegen eine neue fossile Anlage modernisierungsrechtlich privilegiert, sofern die Anforderungen der Biotreppe eingehalten werden. Bei Wärmepumpen soll eine Modernisierungsmieterhöhung aber nur vollständig möglich sein, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird (§ 559f BGB-E). Diese Regelung entspricht weitgehend der bisherigen Vorgabe des § 71o GEG. Bei fossilen Heizungen soll der pauschale Instandhaltungsabzug von 15 Prozent entfallen. Das erhöht den Nachweisaufwand und schafft Streitpotenzial.
Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie: Weitere Regelungen des Gesetzentwurfs dienen der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Dazu gehören Mindestanforderungen an Nichtwohngebäude, neue Vorgaben zu Lebenszyklus-THG-Emissionen, das Nullemissionsgebäude, Energieausweise, Renovierungspässe und nachhaltige Mobilität. Ab 2030 sollen neue Gebäude grundsätzlich Nullemissionsstandard erfüllen; neue öffentliche Gebäude bereits ab 2028. Vorgaben zu Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität werden im Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG-E) umgesetzt.
Energieausweise: Gemäß den EU-Vorgaben soll der Energieausweis stärker an die Gesamtenergieeffizienz anknüpfen. Außerdem werden neue Berechnungsgrundlagen, Energieeffizienzklassen und Berichte zu Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen eingeführt. Zudem wird die Energieausweispflicht auf bloße Vertragsverlängerungen ausgeweitet.
Gültigkeit: Der Entwurf betrifft sowohl Wohngebäude als auch Industrie- und Gewerbegebäude.
Weiterer Zeitplan und Inkrafttreten: Wann genau das Gesetz in Kraft treten kann, ist noch nicht ganz klar; es hängt vom weiteren Verlauf der Beratungen und der Beschlüsse von Bundestag und Bundesrat ab. Die Bundesregierung würde das GModG gerne noch vor der parlamentarischen Sommerpause verabschieden. Aber es könnte durchaus sein, dass das nicht gelingt und es Oktober wird, ehe sich der Bundesrat mit dem Entwurf beschäftigt.
Klar ist zumindest so viel: Das ursprünglich diskutierte Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 verschiebt sich. Darauf hat das Bundeskabinett bereits reagiert und zusammen mit einem Entwurf für das „Gesetz zur Modernisierung der nationalen Umsetzung von europäischen Regelungen zum Ökodesign, zur Energieverbrauchskennzeichnung und zu weiteren Regelungen“ eine Änderung im bestehenden Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen. Hintergrund ist der Ablauf einer wichtigen GEG-Übergangsfrist am 1. Juli 2026. Dann wären für Eigentümer in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern beim Einbau einer neuen Heizung 65 Prozent erneuerbare Energien Pflicht gewesen.
In § 71 Absatz 8 Satz 1 GEG wurde das Wirksamwerden der Pflicht des § 71 Absatz 1 GEG auf den 1. November 2026 verschoben. Das ist nun der neue Termin, zu dem das GModG spätestens in Kraft treten soll. Schließlich soll nicht einmal zeitweise eine Pflicht gelten, deren Abschaffung die zentrale Motivation für das neue Gesetzesvorhaben war.
Kurze Bewertung aus Sicht von Haus & Grund: Der Entwurf ist ein richtiger Kurswechsel, weil er die starre 65-Prozent-Regel aufgibt und mehr Technologieoffenheit verspricht. Dieses Ziel wird aber durch neue Nachweis-, Kosten- und Haftungsrisiken wieder entwertet. Besonders problematisch sind die Bio-Treppe zulasten einzelner Eigentümer, die 50/50-Kostenaufteilung im CO₂KostAufG und zusätzliche mietrechtliche Sonderlasten. Fossil betriebene Heizungen bleiben zwar formal zulässig, werden jedoch durch zusätzliche Kostenbeteiligungen für Vermieter zunehmend unattraktiv. Gleichzeitig bleiben auch Wärmepumpen und Wärmenetze aufgrund der bestehenden mietrechtlichen Begrenzungen vielfach wirtschaftlich schwierig.
Mehr InformationenHinweis: Risikofaktor „Stilllegung von Gasnetzen“Letztlich bedeutet das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz kein „Weiter so“ mit fossilen Energien (Gas/Öl). Neben den europäischen Vorgaben zur Gebäudeeffizienz ist zukünftig mit der Stilllegung von Gasnetzen zu rechnen. Die Novelle des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) ermöglicht es Gasverteilnetzbetreibern, unter bestimmten Voraussetzungen sowohl neue Anschlüsse an das Gasnetz zu verweigern als auch bestehende Anschlüsse zu trennen. Die Anschlusstrennung ist jedoch an umfangreiche Bedingungen geknüpft. Besonders relevant ist eine gesetzliche Mindestfrist von zehn Jahren zwischen der ersten Information des Anschlussnehmers und der tatsächlichen Trennung. Diese Frist kann im Einzelfall jedoch verkürzt werden, wenn alternative Versorgungsoptionen wie ein Wärmenetz zur Verfügung stehen. Zudem sind die Netzbetreiber verpflichtet, die betroffenen Eigentümer mehrfach, gestaffelt und fristgebunden zu informieren, die Entscheidung zu begründen sowie einen transparenten Zeitplan vorzulegen. Sie müssen außerdem über alternative Versorgungsmöglichkeiten und bestehende Beratungsangebote aufklären Gesetzestexte zum NachlesenDas Kernstück des beschlossenen neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes ist der zukünftige Abschnitt „Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ mit den neuen §§ 42 bis 46 GModG. Dessen Inhalt lautet (Stand 13. Mai 2026) wie folgt: § 42 GModG-E – Grundsatz (1) Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz ersetzt und der Eigentümer entscheidet sich für eine der in Absatz 2 genannten Optionen oder für eine Kombination daraus, sind die Maßgaben der §§ 43 bis 47 zu beachten. (2) Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage sind:
(3) Die Anforderung nach Absatz 1 ist nicht auf ein Gebäude, das der Landes- und Bündnisverteidigung dient, anzuwenden, soweit deren Erfüllung der Art und dem Hauptzweck der Landes- und Bündnisverteidigung entgegensteht. § 43 GModG -E – Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird (1) Wird eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, nach dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 9 Absatz 1] in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, hat der Eigentümer des Gebäudes sicherzustellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas, grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt wird. (2) Bei der Nutzung von Biomethan sind die Anforderungen des § 22 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 einzuhalten. Bei der Nutzung von biogenem Flüssiggas sind die Anforderungen des § 22 Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 einzuhalten. (3) Die Pflicht nach Absatz 1 kann auch durch die Nutzung einer solarthermischen Anlage erfüllt werden. Die Pflicht wird im Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2034 erfüllt, wenn die solarthermische Anlage
(4) Wird eine Wärmepumpen-Hybridheizung bestehend aus einer elektrisch angetriebenen Wärmepumpe in Kombination mit einer Gas-, Heizöl-, oder Flüssiggasfeuerung eingebaut, wird die Pflicht nach Absatz 1 erfüllt, wenn der Betrieb der Wärmepumpen-Hybridheizung für Raumwärme und Warmwasser bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe erfolgt. Wird eine Wärmepumpen-Hybridheizung nach Satz 1 in einem Gebäude mit mindestens drei Wohnungen oder einem Nichtwohngebäude eingebaut, hat der Gebäudeeigentümer im Zeitraum nach dem 31. Dezember 2034 durch eine fachkundige Person nach § 88 nachzuweisen, zu welchem Anteil die Pflicht nach Absatz 1 durch die Wärmepumpe erfüllt wird, wenn ein höherer Anteil als 15 Prozent auf die Pflicht nach Absatz 1 angerechnet werden soll. Für alle anderen Betriebsweisen der Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Nachweispflicht nach Satz 2 ab dem 1. Januar 2029. § 44 GModG-E – Einbau einer solarthermischen Anlage Wird eine solarthermische Anlage mit Flüssigkeiten als Wärmeträger genutzt, müssen die darin enthaltenen Kollektoren oder das System mit dem europäischen Prüfzeichen „Solar Keymark“ zertifiziert sein, solange und soweit die Verwendung einer CE-Kennzeichnung nach Maßgabe eines Durchführungsrechtsaktes auf der Grundlage der Richtlinie 2009/125/EG nicht zwingend vorgeschrieben ist. Die Zertifizierung muss nach den anerkannten Regeln der Technik erfolgen. § 45 GModG (NEU) – Einbau einer Heizungsanlage zur Nutzung fester Biomasse (1) Wenn eine Feuerungsanlage im Sinne der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 13. Oktober 2021 (BGBl. I S. 4676) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, hat der Gebäudeeigentümer sicherzustellen, dass
(2) Wird eine Biomasse-Hybridheizung bestehend aus einer Heizungsanlage zur Nutzung fester Biomasse nach Absatz 1 in Kombination mit einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasfeuerung eingebaut, wird die Pflicht nach § 43 Absatz 1 durch die Nutzung fester Biomasse erfüllt. Wird eine Biomasse-Hybridheizung nach Satz 1 in einem Gebäude mit mindestens drei Wohnungen oder einem Nichtwohngebäude eingebaut, hat der Gebäudeeigentümer im Zeitraum nach dem 31. Dezember 2034 durch eine fachkundige Person nach § 88 nachzuweisen, zu welchem Anteil die Pflicht nach § 43 Absatz 1 durch die Nutzung fester Biomasse erfüllt wird, wenn ein höherer Anteil als 15 Prozent auf die Pflicht nach Absatz 1 angerechnet werden soll. § 46 GModG (NEU) – Einbau einer Stromdirektheizung Eine Stromdirektheizung darf in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz nach den §§ 16 und 19 um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Satz 1 ist nicht anzuwenden in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Veröffentlichungen der Bundesregierung zum GModG |
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Mai 2026 vom 28. Mai 2026). Bitte beachten Sie, dass die Artikel jeweils den Stand zum Veröffentlichungsdatum wiedergeben und anschließend nicht mehr aktualisiert werden.
Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands:
