Neues Gebäudeenergiesetz (GEG): Das ändert sich für Immobilieneigentümer

Das GEG gilt ab November und fasst drei bisherige Gesetze zusammen - wir geben einen Überblick über die Änderungen.

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Am 1. November 2020 tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Damit fasst der Gesetzgeber drei bisherige Gesetze – endlich – in einem einheitlichen Gesetz zusammen: das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Die Regeln zur Energieeinsparung für (Wohn-)Gebäude wurden nicht nur zusammengefasst, sondern auch erfreulich übersichtlich gegliedert. Neben einem allgemeinen Teil gibt es nun jeweils einen eigene Teile für neue und für bestehende Gebäude. Darüber hinaus werden die Vorschriften zum Betrieb der Anlagentechnik, zu den Energieausweisen, zur finanziellen Förderung, zum Vollzug, zu den Sonderregelungen und Bußgeldvorschriften und schließlich die Übergangsvorschriften in jeweils eigenen Teilen behandelt.

Haus & Grund hat die Eigentümerinteressen vehement und erfolgreich vertreten

Die starke Lobby für schärfere Regelungen hat sich bei den Anforderungen für Neubauten und Bestandsgebäude erst einmal nicht durchgesetzt. Die Vorgaben bleiben auf dem bisherigen Niveau. Das ist nicht zuletzt der Tatsache zu verdanken, dass Haus & Grund erfolgreich und vehement für die Interessen der privaten Eigentümer (und damit natürlich gegen eine weitere Verschärfung) eingetreten ist.

Auch einige praktikable Lösungen und Erleichterungen aufgenommen

Zusätzlich zu den drei genannten Gesetzen wurden in das GEG Maßnahmen aus dem im letzten Jahr von der Bundesregierung beschlossenen Klimaschutzprogramm 2030 aufgenommen. Darunter sind erfreulicherweise auch einige praktikable Lösungen und Erleichterungen, für die sich Haus & Grund ebenfalls eingesetzt hat.

Wir haben für Sie die wichtigsten Regelungen des neuen Gesetzes zusammengefasst:

• Unveränderte Anforderungen für Neubauten:
  Neubauten müssen wie bisher den aktuellen Standard der EnEV 2016 erfüllen, womit sie auch dem von der EU geforderten so genannten Niedrigstenergiegebäude entsprechen. Für Änderungen an bestehenden Gebäuden gelten weiterhin die reduzierten Vorgaben der EnEV 2009. Hier bleibt also alles beim Alten. „Es ist ein gutes Signal, dass sich die Befürworter einer Verschärfung nicht durchgesetzt haben. Noch strengere Vorgaben würden die Umsetzung der Klimaziele auch eher behindern als befördern“, ist Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz überzeugt.
  Er hofft, dass ein generelles Umdenken eingesetzt hat – auch mit Blick auf das Jahr 2023. Dann soll das energetische Anforderungsniveau für Neubau und Bestand erneut überprüft und gegebenenfalls durch einen Gesetzesvorschlag fortgeschrieben werden.
• Keine strengeren Regeln mehr durch zusätzliche Ländergesetze:
  Mit dem Inkrafttreten des GEG entfallen die Länderöffnungsklauseln für höhere Rechtsvorschriften. Damit ist es den Ländern nicht mehr möglich, höhere Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und an die Begrenzung des Energieverbrauchs von Heizungs-, Raumluft-, Kühl-, Beleuchtungs- und Warmwasserversorgungsanlagen festzulegen.
• Die Bundesländer können aber Ausnahmen zulassen:
  Umgekehrt erlaubt die so genannte Innovationsklausel aber Erleichterungen durch zusätzliche Länderregelungen. Erst einmal bis 2023 können die Bundesländer auf Antrag gewähren, dass neue Gebäude oder Sanierungen im Bestand von den Energieeinsparvorschriften abweichen dürfen, wenn die CO2-Emissionen des Gebäudes gleichwertig begrenzt werden.
  Sogar bis Ende 2025 gilt eine weitere Ausnahmeregel. Danach ist es erlaubt, dass die Länder bei energetischen Modernisierungen Abweichungen von gesetzlichen Energieeinsparvorschriften genehmigen können, wenn die Energieeinsparungen bei einem anderen Gebäude in der Nähe entsprechend höher ausfallen.
• Wasserstoff und E-Fuels sollen geprüft werden:
  Die Bundesregierung soll bis 2023 prüfen, ob künftig auch synthetisch erzeugte Energieträger (wie zum Beispiel Wasserstoff oder so genannte E-Fuels) als erneuerbare Energien zur Erfüllung der Anforderungen in Gebäuden beitragen können.

• „Schritt in die richtige Richtung, aber noch Verbesserungsbedarf“ „Grundsätzlich ist es gut, dass mit dem neuen GEG die Flut an Regeln zur Energieeinsparung für Wohngebäude etwas übersichtlicher zusammengefasst wird. Dass die Anforderungen an Gebäude nicht verschärft und einige Erleichterungen aufgenommen wurden, ist ein Schritt in die richtige Richtung. Aber wir hätten uns in mehreren Bereichen eigentümerfreundlichere Regelungen gewünscht. Die höheren Anforderungen an Energieausweise sind genauso ärgerlich wie die Tatsache, dass die ungenauen Energiebedarfsausweise nicht abgeschafft wurden. Das Verbot von neuen Ölheizungen ab 2026 ist purer Aktionismus und überhaupt nicht nachzuvollziehen. Hier wünschen wir uns ein Einlenken der Politik bis zum Stichtag. So oder so macht es für Eigentümer Sinn, sich einmal mit dem Für und Wider von so genannten Öl-Hybridheizungen (siehe Kasten unten) zu beschäftigen. Denn diese bleiben auch nach aktuellem Stand weiter erlaubt.“ Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz

  Einbau von Ölheizungen ab 2026 eingeschränkt:
  Der Einbau von neuen Ölheizungen ist ab 2026 nur noch eingeschränkt möglich. Das Betriebsverbot gilt auch für Heizkessel mit festen fossilen Brennstoffen. „Dieses Verbot ist purer Aktionismus“, ärgerte sich Schönfeld bereits, als die ersten Pläne bekannt wurden. Eigentümer können vor dem Stichtag eingebaute Ölheizungen zunächst weiterbetreiben. Und Neuanlagen mit Öl als Energieträger sind auch künftig erlaubt, wenn sie als Hybridheizungen (siehe Info-Kasten unten) erneuerbare Energien einbinden.
  Übrigens: Der Einbau einer Ölheizung allein bleibt unter Umständen auch erlaubt – jedenfalls dann, wenn kein Gas- oder Fernwärmenetz vorhanden ist und keine erneuerbaren Energien anteilig eingebunden werden können.
• Länder können Nutzungspflicht festlegen:
  Wie bisher (nach dem bisherigen EEWärmeG) können Bundesländer auch nach dem GEG eine Nutzungspflicht von erneuerbaren Energien beim Austausch von Heizungsanlagen festlegen. Diese Möglichkeit wurde bisher allerdings nur von Baden-Württemberg genutzt.
• Primärenergiefaktor nun gesetzlich geregelt:
  Bei der Ermittlung des Energiebedarfs eines Gebäudes wird der Energieaufwand zur Bereitstellung des jeweils genutzten Energieträgers mit einem Primärenergiefaktor bewertet. Dieser Faktor wird nun im Gesetz geregelt. Dabei wurden mit dem Energieträger Erdgas betriebene Blockheizkraftwerke (BHKW) gegenüber dem bisherigen Stand bessergestellt. Ebenso kann jetzt Biogas, das andernorts ins Netz eingespeist und vor Ort in einem Brennwertkessel oder in einem BHKW zur Wärmeversorgung genutzt wird, besser zur Erfüllung der Anforderungen beitragen.
• Erneuerbarer Strom wird besser angerechnet:
  Bei der Erfüllung der energetischen Standards wird die Anrechnung von gebäudenah erzeugtem Solarstrom erleichtert. Der maximal anrechenbare Anteil wurde erhöht. Er beträgt für Anlagen ohne Speicher 30 Prozent und mit Speicher 45 Prozent. Dabei ist die Nutzung des Stroms nun auch in einer Stromdirektheizung erlaubt.
• Vereinfachter Nachweis erleichtert die Planung:
  Für die Ermittlung des Energiebedarfs wurde ein neues vereinfachtes Verfahren, das so genannte Modellgebäudeverfahren, eingeführt. Das ermöglicht die Planung eines neuen Wohngebäudes mit bis zu sechs beheizten Geschossen ohne größere Berechnungen.
• Beratung ein Muss bei Renovierung und Verkauf:
  Eigentümer müssen sich künftig laut GEG bei einer größeren Renovierung eines Ein- oder Zweifamilienhauses von einem zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Energieberater kostenlos beraten lassen. Gleiches gilt beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Der Käufer hat nach Erhalt des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einem berechtigten Energieberater zu führen, wenn die Leistung unentgeltlich angeboten wird.
• Höhere Anforderungen an Energieausweise:
  Stichwort Energieausweis: Hier sind trotz der Bemühungen von Haus & Grund keine besseren Regelungen gelungen. Zum einen müssen Energieberater strengere Sorgfaltspflichten bei der Erstellung von Energieausweisen und bei den Modernisierungsempfehlungen einhalten, wozu eine Vor-Ort-Begehung oder die Übersendung aussagekräftiger Fotos vom Gebäude erforderlich sind. Zum anderen enthält der Energieausweis nun eine zusätzliche Angabe zu den CO2-Emissionen des Gebäudes.
• Verpasste Chance durch das Beharren auf Energiebedarfsausweisen:
  Energiebedarfsausweise wird es auch künftig geben. Dabei hatte Haus & Grund gute Argumente für deren Abschaffung geliefert. „Mit Blick auf den Verbraucherschutz spricht eine Menge gegen diese Art von Energieausweisen“, erläutert Schönfeld. So zeigt eine aktuelle Studie, dass die theoretischen Bedarfswerte in solchen Ausweisen um bis zu 173 Prozent über den tatsächlich gemessenen Verbrauchswerten liegen. Die Krux dabei: Durch die falschen Berechnungen wird das Einsparpotential von Klimaschutzmaßnahmen überschätzt. Eigentümer investieren also Geld in Modernisierungen, die am Ende den Klimaschutz nicht voranbringen, aber das Wohnen teurer machen. „Das sorgt für viel Unmut bei Eigentümern und Vermietern. Und für dadurch steigende Wohnkosten werden dann wohl wieder die Vermieter verantwortlich gemacht“, ärgert sich der Verbandsdirektor.
• Übergangsregelung für laufende Bauvorhaben:
  Für alle laufenden Bauvorhaben gilt, was vor dem Inkrafttreten des GEG beantragt, angezeigt oder genehmigt wurde. Bei nicht genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreien Bauvorhaben ist der Zeitpunkt des Baubeginns ausschlaggebend. Dies regeln die allgemeinen Übergangsvorschriften des GEG. Auf Verlangen des Bauherrn kann jedoch das neue Recht angewendet werden, wenn über den Bauantrag, den Antrag auf Zustimmung oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist.
• Keine Deckel mehr für die Förderung von Solaranlagen:
  Das GEG enthält auch die Aufhebung des Förderdeckels für Solaranlagen im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Die Regelungen gelten bereits seit 14. August 2020. Mit der Aufhebung des 52-Gigawatt-Ausbaudeckels wird die Förderung für Solarstromanlagen wie bisher mit der Vergütung des eingespeisten Stroms fortgesetzt.
• Länderlösungen für den Abstand zu Windanlagen erlaubt:
  Das GEG regelt zudem den Mindestabstand von Windenergieanlagen (nach dem Baugesetzbuch). Danach können die Länder durch eigene Gesetze bestimmen, dass Windenergieanlagen nur zulässig sind, wenn sie bestimmte Mindestabstände zu den im Landesgesetz festgelegten baulichen Nutzungen zu Wohnzwecken einhalten. Der Mindestabstand darf dabei allerdings höchstens 1.000 Meter betragen.
• Einzelne Änderungen gelten bereits seit August:
  In Kraft tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) zwar zum 1. November 2020. Die Regelungen zum Mindestabstand von Windenergieanlagen und zur Solarförderung gelten jedoch bereits seit dem 14. August 2020.

Grafik „Aus 3 mach 1“: Satzbaustein, Hintergrund: bluedesign / AdobeStock

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Oktober 2020 vom 9. Oktober 2020). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: