Werden private Vermieter jetzt für ihr soziales Verhalten bestraft?

Bundesjustizminister Heiko Maas plant, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel von vier auf zehn Jahre auszuweiten. Das hätte dramatische Folgen für private Vermieter. Mieten wären dann für lange Zeit eingefroren, gleichzeitig ginge der Immobilienwert zurück. Es wäre eine Strafe für alle, die nur selten die Miete erhöhen.

Ein Muster nicht nur ohne, sondern künftig sogar mit negativem Wert? Durch eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums der Mietspiegel von vier auf zehn Jahre gingen die örtlichen Vergleichsmieten kräftig zurück. - Foto: DOC RABE Media / fotolia.de

Von unserem Landesverbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer in Rheinland-Pfalz wollen auch in Zukunft qualitativ guten und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen und ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden. Ein langfristiges und harmonisches Mietverhältnis ist ihnen dabei wichtiger als der schnell verdiente Euro.

Zudem stellt die vermietete Immobilie für viele Haus & Grund Mitglieder eine wesentliche Säule der Altersversorgung dar. In Zukunft müssen Rentner einen immer höheren Teil ihrer Alterseinkünfte versteuern. Eine neue Studie deutet darauf hin, dass es dabei im großen Stil zu einer unzulässigen Zweifachbesteuerung kommt. Umso weniger ist es daher nachzuvollziehen, warum die Politik privaten Immobilieneigentümern durch ständig neue bußgeldbewehrte Auflagen, Mietrechtsverschärfungen und Steuererhöhungen Knüppel zwischen die Beine wirft.

Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen sind die Ausnahme

Bundesjustizminister Heiko Maas will nun private Vermieter dafür büßen lassen, dass sie in laufenden Mietverhältnissen selten oder gar nicht die Miete erhöhen. Dies zeigen seine Pläne, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel von vier auf zehn Jahre auszuweiten.

In dem Grundlinienpapier des Justizministers für weitere Mietrechtsreformen heißt es dazu, dass zu wenige Daten über Mieten vorliegen, weil viele Mietverträge länger als vier Jahre bestehen und deren Miete in dieser Zeit nicht angepasst wurde. Dieser Befund ist korrekt. Repräsentative Befragungen privater Vermieter ergeben sogar, dass knapp 30 Prozent die Miete nur bei einem Mieterwechsel erhöhen.

Landesregierung gefordert: Keine Sozialpolitik durch Mietspiegel

Dieses soziale Verhalten privater Vermieter darf jetzt nicht zum Anlass genommen werden, die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel künstlich klein zu rechnen. Gerade das wäre bei einer Ausweitung des Betrachtungszeitraums von vier auf zehn Jahre aber der Fall.

Mietsteigerungen müssen auch künftig zulässig und möglich sein, wenn das Wohnungsangebot steigen und die Qualität der Wohnungen mit der Zeit gehen soll. Mietspiegel waren bisher ein befriedendes Element für die Mietparteien. Die zukünftige Landesregierung in Rheinland-Pfalz wird daher aufgefordert, im Bundesrat diese Pläne des Justizministers abzulehnen. Denn eine vermeintliche Sozialpolitik über Mietspiegel ist genau ihr Gegenteil: nämlich unsozial gegenüber privaten Vermietern.

Mietspiegel sind zum entscheindenden Maßstab geworden

Das hat mehrere Gründe. Mit Einführung von Kappungsgrenze und Mietpreisbremse haben die Mietspiegel eine zentrale Funktion erhalten. Früher galten sie als Orientierung für Vermieter und Mieter, welche Miete an welchem Standort einigermaßen gerechtfertigt war. Mit der Einführung der Mietpreisbremse aber sind sie zum entscheidenden Maßstab geworden: Wo die Bremse gilt, darf bei neuen Verträgen die Miete höchstens 10 Prozent über dem örtlichen Vergleichswert liegen, der wiederum dem Mietspiegel zu entnehmen ist – oder aufwendigen Gutachten.

Allerdings haben nur die wenigsten Kommunen in Rheinland-Pfalz überhaupt einen derartigen Spiegel. Vorhandene Mietspiegel werden bisher mit höchst unterschiedlichem Aufwand und ohne einheitliche und nachvollziehbare Regeln erstellt.

Rechnerisch würden die Vergleichsmieten kräftig zurückdrehen

Wenn es tatsächlich zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums der Mietspiegel von vier auf zehn Jahre kommt, hat dies erhebliche Folgen, da im neuen Mietspiegel dann auch die älteren, niedrigen Mieten enthalten wären. Rechnerisch gingen dadurch die örtlichen Vergleichsmieten also kräftig zurück. Wenn dann noch die Mietpreisbremse in der entsprechenden Stadt gilt, führt dies dazu, dass Mieterhöhungen künftig für lange Zeit ausgeschlossen wären, da die Vergleichsmieten des Mietspiegels sinken. Wollen Eigentümer neu investieren, hätte dies dramatische Folgen.

Nach einer neuen Studie sinken bei dieser Situation nicht nur die Vergleichsmieten, sondern auch die Werte der Wohnungen. Grund dafür ist, dass Investoren regelmäßige Mietsteigerungen einkalkulieren, etwa um die Inflation oder Kostensteigerungen bei der Instandhaltung auszugleichen. Falls diese Mietsteigerungen rechtlich ausgeschlossen werden, nehmen die Wohnungswerte automatisch ab.

Für die Vermieter von Wohnungen, die noch nicht abbezahlt sind, kann dies dazu führen, dass die Beleihungswerte zurückgehen. Damit sinkt aber bei unveränderten Kredithöhen automatisch das Eigenkapital, womit der Verschuldungsgrad steigt. Im Extremfall kann dies bei privaten Vermietern zu Notverkäufen führen.

Widersprüchliche Maßnahmen

Die Widersprüchlichkeit der derzeitigen Wohnungspolitik zeigt sich auch dadurch, dass einerseits mit Initiativen wie den Bündnissen für bezahlbares Wohnen und Bauen im Bund und im Land der Neubau angekurbelt werden soll. Andererseits würgt Bundesjustizminister Maas mit dem Versuch, Mietsteigerungen noch weiter einzudämmen, Investitionen ab.

Auch die vom Bundeskabinett beschlossenen Maßnahmen zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus sind ein reines Strohfeuer. Der Bau neuer Mietwohnungen lässt sich nur mit einer höheren linearen Gebäudeabschreibung nachhaltig ausweiten. Die nun geplante Sonderabschreibung wird nicht zuletzt Spekulanten anziehen, die auf eine kurzfristige Steuerersparnis aus sind.

Lineare Abschreibung erhöhen und Grunderwerbsteuer senken!

Würde stattdessen die lineare Gebäudeabschreibung von zwei auf mindestens drei Prozent erhöht und die Grunderwerbsteuer wieder gesenkt, erreichte man jene Investoren, die sich langfristig engagieren wollen. Eine höhere lineare Abschreibung entspräche zudem den heutigen Realitäten.

Zahlreiche Gebäudeteile, wie beispielsweise die Dämmung oder eine Heizungsanlage, sind nicht auf 50 Jahre ausgelegt, sondern eher auf 30 Jahre oder noch weniger. Allein diese Tatsache spricht dafür, Gebäude oder Gebäudeteile künftig nicht mehr über 50, sondern über 33 oder sogar 25 Jahre abschreiben zu können.

Erhöhte Nachfrage macht ein schnelles Handeln nötig

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den nächsten Jahren höher sein als ursprünglich erwartet. Die zukünftige Landesregierung muss auf diese Veränderung zügig durch eine tiefgreifende Veränderung der Rahmenbedingungen reagieren. Die hohen Zuwanderungs- und Flüchtlingszahlen erfordern ein schnelles Handeln, um den Menschen Wohnungen anbieten zu können.

Von den erwarteten Flüchtlingen werden viele dauerhaft in Deutschland wohnen. Damit die erforderlichen Wohnungen gebaut werden können, ist ein ganzes Bündel an Maßnahmen erforderlich:

• Erhöhung der steuerlichen Abschreibung von zwei auf vier Prozent
• Grunderwerbsteuersatz in alter Höhe von 3,5 Prozent
• Kappung der Grundsteuer durch Einführung einer Grundsteuerbremse
• Verstärkte Ausweisung von Bauland
• Lockerung der energetischen Anforderungen an neue und bestehende Gebäude
• Mehr Wohnraum in den Innenstädten, beispielsweise durch eine baurechtlich erleichterte Aufstockung von Gebäuden
• Abschaffung der Mietpreisbremse

Dabei muss die Koordination von Bund, Ländern und Kommunen im Bereich der Wohnungs- und Städtebaupolitik wesentlich verbessert werden, um die aktuellen Herausforderungen bewältigen zu können.

Unser Autor: RA Ralf Schönfeld,
Verbandsdirektor von Haus & Grund
Rheinland-Pfalz.
Foto: Haus & Grund RLP